serviicos administracion de fincas en barcelona

Los 12 servicios que un buen administrador de fincas debe ofrecerte.

Servicios de los mejores administradores de fincas en Barcelona.

 

Son muchas las comunidades de propietarios que motivadas por las carencias del servicio que reciben de su administrador de fincas, llega un momento en el que seriamente se proponen cambiarlo.

serviicos administracion de fincas en BarcelonaEstán cansados de que no se les trate como les gustaría, y una vez tienen el apoyo de la mayoría de los propietarios, se ponen manos a la obra a buscar uno nuevo.

Sobre lo que debes tener en cuenta, y el paso a paso a seguir para cambiar de administrador de fincas, ya te hemos hablado.

Pero el objetivo de este nuevo artículo que estás a punto de leer es otro.

Vamos explicarte, sintetizando mucho, los servicios que cualquier buena administración de fincas en Barcelona debe ofrecerte.

Una interesante lectura te ayudará a elegir la mejor entre todas la opciones que barajéis en tu comunidad.

1- El Administrador de fincas debe realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad

Esto se hace cuando el nuevo administrador entra a trabajar con la comunidad. Es importante que se estudien y analicen los gastos variables y los fijos que asume la finca cada año:

  • gastos de mantenemiento de ascensor,
  • gastos de pólizas de seguros,
  • gastos de limpieza,
  • suministros,
  • etc.

El análisis, si se hace bien, seguro que ayuda a revisar proveedores, servicios que se reciben, y rebajar sus costes.

Con el paso de los años el mercado cambia, y lo que antes era más caro a día de hoy puede encontrarse por precios muy razonables, y una misma (o mejor) calidad.

Es bueno, cada cierto tiempo, estudiar en qué puntos se puede ahorrar sin perder en calidad de servicio.

2- Un buen Administrador debe convocar una junta anual de propietarios

servicios administracion de fincas en barcelonaPor ley es obligatorio hacer una al año. En ella el administrador debe:

  • presentar las cuentas del ejercicio anterior,
  • aprobar el presupuesto del ejercicio en curso,
  • elegir nuevos cargos,
  • y además tratar sobre los asuntos que interesen a los copropietarios.

Después de la junta, el administrador también debe redactar el acta.

Quizás te parezca que este punto es obvio y como tal no deberíamos incluirlo como servicio, pero en nuestros muchos años de experiencia nos hemos encontrado con comunidades que se reúnen cada 2 ó 3 años, porque el administrador “no ha encontrado el tiempo para convocar la junta”.

Es importante recordarte que, además de que es obligatorio realizar una reunión al año por ley, realizar estas juntas sirve para mantener a la comunidad saludable tanto económica como anímicamente.

3- Control de la morosidad por parte del Administrador de la finca

El administrador de fincas debe encargarse de seguir a los copropietarios que no están al corriente de pago, con el objetivo de que se pongan al día.

Además, también debe tratar de cerrar el ejercicio con todos los recibos cobrados.

Aunque parezca insólito, nos hemos encontrado diversidad de casos de administradores de fincas que en este sentido no hacen nada de nada.

Sobre morosidad, te puede interesar leer este artículo en el que te explicamos si los morosos pueden votar en las juntas.

4- Emisión de los recibos de provisiones, pagos de proveedores y empleados de la finca

Igual que en el punto anterior te hablábamos de la importancia de cobrar, en este queremos centrar la atención en la importancia de pagar.

Debes ser consciente de que una comunidad de propietarios se parece a una empresa. Por lo tanto, hay que pagar a los proveedores y a los empleados en los plazos estipulados.

Si se quiere recibir un buen servicio, los porteros, los profesionales de la limpieza, la empresa que realiza el mantenimiento del ascensor, el jardinero, los operarios, etc., tienen que cobrar puntualmente.

Piensa que el administrador de fincas también gestiona la imagen de la comunidad de cara al exterior.

Nos hemos encontrado con casos, por mencionarte uno típico, en los que la empresa de ascensores, por ejemplo, lleva meses reclamando el cobro de sus facturas.

5- Transparencia

En pleno siglo XXI, es crucial que en la página web del administrador de fincas haya una zona de acceso (con usuario y contraseña) para que todos los propietarios puedan comprobar que los cobros y los pagos están al día, y que las cosas se hacen con total transparencia.

acceso intranet administrador de fincas

6- Seguimiento de las averías comunitarias en estrecha colaboración con el presidente de la comunidad

Muchos administradores de fincas creen que con avisar y mandar al industrial o al paleta de turno, las cosas se arreglan solas.

Dependiendo del tipo de avería, antes de mandar al operario, es importante que:

  • un técnico la analice con detenimiento para valorar qué debe hacerse,
  • y que una vez se tenga claro, alguien (normalmente el administrador) se encargue del seguimiento.

Un caso típico en las comunidades es el caso de las grietas;  suelen ser de dos tipos: las estéticas y las estructurales.

Si es una u otra lo va a determinar el arquitecto técnico y, dependiendo de la tipología de grieta, se deberá hacer un tipo de intervención u otra.

Sobre esta casuística escribimos un caso real de una finca que administramos en el Eixample de Barcelona.

7- Objetividad e imparcialidad a la hora de mediar en los conflictos

Es normal que entre propietarios nazcan conflictos provocados por la convivencia y el día a día. El administrador de fincas nunca deberá actuar guiado por simpatías o amiguismos.

Deberá ser imparcial y ceñirse a lo que dice la ley.

servicios administradores fincas barcelona, almendrosSiempre es bueno ser diplomático y actuar con pedagogía para hacer entender a las dos partes el contexto en el que se encuentran.

En estos casos, el papel del administrador de fincas es ser un mediador que encuentre soluciones objetivas, y vele por el bienestar de la comunidad.

Sobre este tema te recomendamos leer este otro artículo sobre conflictos en las comunidades de propietarios.

8- Capacidad de contrastar presupuestos de una forma democrática

El administrador de fincas no debe imponer el presupuesto de su industrial.

Si es así, desconfía.

Es bueno que aporte varios presupuestos y permita que los copropietarios también lo hagan para, en una reunión, valorar y escoger el que los copropietarios crean conveniente.

Por ello, es recomendable que el administrador se encargue de presentar cuadros comparativos de los presupuestos y sus partidas, de cara a facilitar una valoración y selección objetiva.

9- Resolución rápida de incidencias en la finca

Un buen servicio de administración de fincas debe residir en prestar la mejor atención a los copropietarios, a sus necesidades y a sus urgencias.

El administrador de fincas deberá estar pendiente del teléfono y de los emails.

Cuando aparecen problemas, éstos deben solucionarse de forma rápida y eficaz, y siempre en contacto con el presidente de la comunidad

El administrador de fincas deberá gestionarlo todo. Los copropietarios no tienen que encargarse de nada.

Como caso real, puedes leer este artículo sobre lo desatendida que estaba una comunidad en una finca de Via Augusta-Muntaner.

10- Aportar medidas preventivas para el buen mantenimiento de la finca

A medida que los edificios cumplen años, necesitan de actuaciones de rehabilitación o mantenimiento.servicio de administracion de fincas en Barcelona, mantenimiento de fincas y edificios

Un buen administrador debería aportar, en la medida de lo posible, medidas preventivas para mantener el edificio en un buen estado de conservación.

Anticipándose y solucionando el problema antes de que aparezca se consigue:

  • mantener mejor el edificio,
  • ahorrar gastos innecesarios,
  • y lo que tal vez es más importante, ganar en tranquilidad.

11- Ofrecer por lo menos estos 4 servicios cada año a la comunidad

Aunque considerados como básicos, no podíamos obviar los siguientes servicios que una buena administración de fincas debe ofrecer:

Si quieres saber qué debe incluir cada uno de estos servicios, te aconsejamos que lo mires aquí.

12- Precios de servicios de administración de fincas en Barcelona

Los precios que ofrezca una administración de fincas deben ajustarse, más o menos, a lo que estipula el Colegio de Administradores de fincas.

Por tanto, desconfía de los servicios extremadamente baratos y de los extremadamente caros.

que es el colegio de administradores de fincas de barcelona¡Eso sí! Cuando vayas a contratar los servicios de un administrador de fincas, antes de guiarte solo por el precio, asegúrate que cumple con el primer punto que te hemos mencionado, “Realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad”.

Pregúntale sobre ello y que te explique casos reales de éxito como los que puedes leer aquí.

De este modo, aunque de entrada pueda parecer que tenga un precio más elevado, si estudia las cuentas de la comunidad y ejecuta cambios, puede conseguir rebajar en un buen % los gastos fijos, lo que a la larga será mucho más interesante económicamente para todos los propietarios.

—- xxxx —-

Esperamos que esta lectura te haya dado ideas que te sean útiles.

En ese caso, compártela para que otros también las conozcan, y recuerda que nos puedes seguir en linkedin para estar al día de nuevos consejos y noticias de actualidad sobre el sector inmobiliario.

administracion de fincas via agusta muntaner

Caso de éxito de administración fincas en Vía augusta – Muntaner (Barcelona)

Administración de fincas Via Agusta – Muntaner (Barcelona).

 

Empecemos este artículo haciéndonos una pregunta que no deja de sorprendernos.

¿Cómo puede ser que en pleno siglo XXI, haya administradores de fincas en Barcelona que reiteradamente ofrecen un pésimo servicio a sus clientes, sean incapaces de reaccionar a pesar de las quejas y paciencia de los propietarios, y que como consecuencia pierdan la administración de comunidades?

administradores de fincas via agustaA nosotros nos parece inconcebible, ¿y a tí?

Pues bien, el caso real que te vamos a relatar sobre lo que pasaban en una finca en Barcelona ubicada en la Vía Agusta, muy cerca de la calle Muntaner, tiene que ver con todo ello.

Un nuevo caso de éxito, como los muchos que te vamos relatando, en el que te explicaremos los motivos del profundo descontento de una comunidad de propietarios, y cómo se pusieron manos a la obra para buscar uno nuevo y cambiar su administrador de fincas.

– ¿Qué pasaba en la finca de Via Augusta – Muntaner?

Tenemos que situarnos en la Vía Augusta, en Barcelona, en un edificio de 22 entidades y un amplio aparcamiento (con más de 50 plazas de parking).

Un edificio que bien podría ser cualquiera de una gran ciudad, el tuyo, por ejemplo.

Contactó con nosotros el presidente. Estaba desesperado, y si sigues leyendo entenderás los motivos:

  • era imposible contactar con el administrador de la finca,
  • nunca se ponía al teléfono,
  • ni tampoco contestaba los correos electrónicos que de forma reiterada le enviaban.

administradores fincas barcelona (via agusta - muntaner)Y además, y esto nos parece realmente sorprendente, cuando lo hacía era incapaz de resolver algunas dudas de los propietarios:

– ¿Qué reparaciones se han hecho?

– ¿Cuánto han costado?

– ¿Por qué motivo se han realizado?

Las respuestas a todas estas preguntas solían llegar tarde, llenas de dudas y contradicciones, y como te puedes imaginar no calmaban la inquietud de los propietarios, más bien todo lo contrario.

Estaban francamente agotados de estar mal atendidos por el que había sido el administrador de la comunidad de toda la vida.

Normal, ¿verdad?

– Las causas de un mal servicio de administración de fincas

A nosotros nos cuesta mucho encontrar una explicación lógica a lo que te acabamos de explicar.

Hoy en día, en la era de las nuevas tecnologías y de la comunicación, con los buenos softwares de gestión de fincas que existen, se nos hace muy extraño que un administrador no pueda mantener un contacto fluido con su cliente.

Nosotros, por ejemplo, siempre llevamos el teléfono móvil encima, con el correo electrónico conectado (incluso en fin de semana) por si surge alguna incidencia urgente en una finca, que deba ser solucionada de inmediato.

Por otro lado, en nuestra página web, contamos con una sección donde los propietarios pueden entrar (con usuario y contraseña) y ver todas sus cuentas y recibos al día.

Pero parece ser que lo que hacemos nosotros, lo normal, no lo hacen todos.

Incluso algunas veces, hay administradores que actúan con esta desidia porque esconden dudosas, o fraudulentas intenciones (te lo hemos explicado aquí), pero este no era el caso.

El motivo que encontramos más lógico para explicar este mal servicio, es que el administrador estaba desbordado.

Probablemente, gestionaba más inmuebles de los que estructuralmente podía soportar.

Y ya lo dice el dicho: “quién mucho abarca poco aprieta”.

Algunos profesionales del sector de la administración de fincas suelen aceptar más trabajos de los que pueden realizar…

– El cambio de administrador en la finca de Via Agusta – Muntaner

El cambio de administrador de la comunidad se hizo siguiendo el paso a paso habitual que te hemos contado en infinidad de ocasiones en este blog.

Todo transcurrió con la mayor normalidad:

  1. Mantuvimos una primera reunión con el presidente en nuestras oficinas, para explicarle nuestra operativa.
  2. Presentamos un presupuesto personalizado para esta finca.
  3. Se aceptó por parte de la mayoría de los propietarios (que lógicamente habían recibo otras propuestas además de la nuestra).
  4. Se convocó una reunión de propietarios para votar el cambio de administrador.
  5. Los propietarios votaron al nuevo.
  6. El cambio de administrador se hizo sin problemas, de una forma eficaz, en los plazos previstos.

Sobre este tema te puede interesar leer este artículo en el que te explicamos cómo proceder para cambiar de administrador de fincas.

– Desde hace ya 6 años administramos la finca de Via Agusta

El tiempo vuela y ya han pasado más de seis años.

Desde entonces administramos esta finca de la Vía Augusta de Barcelona siguiendo las pautas habituales.

administradores de fincas muntanerEn este caso, la finca cuenta con portero, una persona de confianza que lleva muchos años en la finca, cuya labor nos ayuda en el desempeño de nuestras funciones.

Por ejemplo, avisándonos cuando hay cualquier incidencia en la finca que él no puede subsanar por propia iniciativa.

Por otro lado, una de las particularidades del edificio son las cámaras de seguridad y las bombas de desagüe instaladas en el aparcamiento, dos elementos que suelen averiarse a menudo; por este motivo, contratamos un servicio de mantenimiento 24h que se encarga de estar pendiente cuando fallan.

Por lo demás, la administración de la finca funciona sin problemas.

— xxx —

El caso real que acabas de leer no es una excepción, más bien es un ejemplo de cómo haciendo bien las cosas, simplemente, con transparencia y profesionalidad, se pueden conseguir los objetivos establecidos:

en este caso, el buen funcionamiento de un edificio y la tranquilidad de los propietarios.

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante. Compártela con quienes creas que les interesará leerla.

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como cambiar de administrador de fincas

¿Qué pasos seguir para cambiar de administrador de fincas con agilidad y sin problemas?

Todos los pasos para cambiar de Administrador de Fincas.

 

Muchos clientes nos preguntan si los trámites a seguir para hacer un cambio en la Administración de la Comunidad son muy complicados y/o requieren mucho papeleo y gestiones.

Dado que ciertos trámites burocráticos suelen comportar mucho trabajo, la gente tiende a creer que cuando se trata de Comunidades de propietarios donde hay muchas personas implicadas, este trabajo se multiplica.

Esta creencia es errónea: cambiar de Administrador de Fincas y Comunidades es un trámite muy sencillo y rápido.

cambiar de administrador de fincas en barcelona

Los motivos por los cuales una Comunidad puede querer cambiar de Administrador de Fincas pueden ser múltiples:

En este artículo te indicaremos todos los pasos que debes seguir para hacer correctamente el cambio de Administrador de Fincas de un modo sencillo, ágil y que, sobre todo, no implique ningún riesgo para la Comunidad de Propietarios, ya sea desde un punto de vista económico, como de eficiencia en las gestiones propias de administración.

– Proceso de cambio de Administrador de fincas

Paso 1. Hacer un sondeo en la comunidad antes de echar al administrador

Como comentábamos al principio, en una Comunidad de propietarios hay muchas personas implicadas: en primer lugar sería conveniente comprobar que existe un descontento generalizado respecto a las actuaciones del Administrador de Fincas.cambiar administrador de fincas en barcelona, echar al administrador de fincas

Lo más habitual es que los vecinos comenten en el rellano, en el ascensor, en el vestíbulo… los motivos por los que están descontentos con el administrador.

Sería conveniente consultar, en un primer momento, con los propietarios más veteranos o con los que se tiene más confianza.

Si se observa que sí existe una mayoría importante de personas descontentas es el momento que pasar al paso 2:

Paso 2. Pedir presupuestos a otros Administradores de Fincas

Es muy importante que antes de tomar cualquier decisión de cambio de Administrador de Fincas quede establecido de forma muy clara cuál será el coste del nuevo.

Lo ideal es pedir varios presupuestos a otras Administraciones de Fincas y Comunidades de Propietarios, como mínimo tres, de manera que puedan compararse los precios y los servicios que cada uno ofrece.

pedir presupuesto al nuevo administrado de fincas y comunidades en barcelonaSería recomendable que cada uno de los propietarios pidiera un presupuesto, de modo que cuantos más presupuestos se presenten, la decisión final será lo más estudiada y consensuada posible.

Los presupuestos se emiten gratuitamente y no es complicado pedirlos.

También es recomendable que, aparte de solicitar un presupuesto por escrito, se mantenga una entrevista con cada uno de los candidatos propuestos, a fin de conocer su modus operandi, la disponibilidad, el horario y en general qué servicios de administración de fincas ofrecen.

Ten en cuenta que la decisión no debería ser únicamente económica, pues al final lo que más importa a largo plazo es:

  • la calidad del servicio que se ofrece,
  • la capacidad de constantemente aportar ideas que mejoren los ingresos y reduzcan los gastos de la comunidad,
  • junto con el trato personal,
  • la disponibilidad,
  • la rapidez en la resolución de incidencias, etc.

Paso 3. Convocar una reunión de propietarios

Opción A: Puedes optar por solicitar que sea el actual Administrador de la Comunidad  el que convoque a los propietarios para reunirse en Junta.

Opción B: Que sea el Presidente de la Comunidad el que convoque directamente a los propietarios a la Junta, sin comunicar ni convocar al Administrador de fincas. En esta reunión solo habrá un único punto en el orden del día: Someter a votación el cambio de Administrador de Fincas.

¿Qué opción elegir? Desde la experiencia de Almendros te recomendamos que, para las Comunidades de Propietarios con pocos propietarios, optes por la Opción B.

Sin embargo, en fincas más grandes, donde hay muchos propietarios y no existe apenas relación entre ellos o incluso, en la mayoría de los casos, ni siquiera se conocen, escojas la opción A.

como cambiar de administrador de fincasEn la junta, e idealmente tras conocer a los candidatos a nuevo administrador, se deberán presentar los diferentes presupuestos solicitados. Cada propietario debería explicar qué ofrece cada uno de los administradores y, una vez expuesto todo, se debe someter a votación el cambio.

En el caso de que la convocatoria se haya realizado por medio de la opción A, una vez votado y escogido el nuevo Administrador, el antiguo, presente en el acto, tomará nota y enviará el Acta de la Junta de Propietarios donde conste el acuerdo con el nombramiento del nuevo Administrador.

A partir de ese momento, los dos administradores harán todas las gestiones necesarias para el intercambio de la información de la comunidad.

Si has escogido la Opción B, los más habitual es que el nuevo administrador se encargue de redactar el Acta y, una vez firmada por el Presidente de la Comunidad, se envíe al antiguo Administrador cesado para que tenga constancia.

A partir de ese momento, los dos administradores harán todas las gestiones necesarias para el intercambio de la información de la comunidad.

Paso 4. El traspaso de documentación entre administradores en el proceso de cambio

Como indicábamos en el anterior paso, el administrador cesado hará entrega de toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder.

El nuevo Administrador dará de alta a la Comunidad en su sistema y comunicará a los vecinos el cambio definitivo de administrador.

Paso 5. Revisión de documentación de la nueva comunidad a administrar

Es muy importante que el nuevo Administrador contratado, una vez tenga toda la documentación, la revise y la entre en el sistema.

analisis de rentabilidad inmobiliaria, fincas almendrosEs imprescindible que, sobretodo, se compruebe que las cuentas económicas de ingresos y gastos son correctas, estén documentalmente justificadas y cuadren exactamente con el saldo entregado o disponible en la cuenta bancaria de la Comunidad.

Paso 6. El nuevo Administrador de fincas convoca junta

Introducidos los datos en el sistema y revisadas las cuentas entregadas por el antiguo administrador, es el momento para:

  • convocar una junta para presentarse a todos los copropietarios,
  • aprobar las cuentas del administrador cesado,
  • explicar el funcionamiento del nuevo administrador,
  • proponer cambios o mejoras para reducir gastos.

– Mejor un buen Administrador de fincas por conocer que uno malo conocido

Aproximadamente el proceso de cambio suele durar unos tres meses desde que sondeamos a los propietarios, hasta que se solicitan y se obtienen los presupuestos, se convoca la reunión, se acuerda y se llevan a cabo todas las gestiones propias del cambio, como son la comunicación y el traslado de documentos.

Es cierto que comunicar al antiguo Administrador que se le cesa de sus servicios puede ser un momento delicado, si bien lo importante no es el tiempo que hayan durado su servicios, sino la calidad de los mismos.

La decisión de cambiar de Administrador puede resultar muy beneficiosa en todos los sentidos para la Comunidad.

No debes tener miedo ya que:

  • No se pierde documentación,
  • no es económicamente costoso,
  • y lo más importante, un buen administrador, debería conseguir reducir los gastos de la comunidad y ofrecer un buen servicio a sus clientes.

— xxx —

Esperamos que esta lectura te haya aportado el conocimiento necesario para llevar a cabo el cambio de Administrador de vuestra finca con la mayor agilidad posible.

Comparte este artículo con quiénes creas que les resultará útil leerlo. Recuerda que puedes estar al día de todo lo que publicamos si nos sigues en Linkedin.

 

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mejores administradores de fincas en barcelona

¿Cómo convertirse en uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona?

Atributos indispensables de los mejores administradores de fincas.

 

Decirte en este blog que somos uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona, no tendría ningún valor ni credibilidad, o incluso podría ser perjudicial desde un punto de vista promocional.

¿Qué garantías ofrece quien habla bien de sí mismo?

mejores administradores de fincas en barcelonaEs por eso que tal y como podrás comprobar en la última parte de este artículo, así como en este enlace al apartado de la web “porqué nos eligen”, le hemos pedido a varios clientes a los que hace tiempo que les administramos una o varias fincas en Barcelona, si podían explicarnos por escrito los motivos por los que:

  • nos eligieron inicialmente,
  • y hoy siguen confiando en nosotros para que les realicemos la administración de su comunidad y/o de sus patrimonios inmobilliarios.

Al leer lo que dicen, tendrás la respuesta a la pregunta con la que hemos titulado este artículo:

¿Cómo convertirse en uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona?

– Características de un buen Administrador de fincas en pleno sXXI

Antes de que leas sus testimonios, queremos desglosarte los distintivos puntos positivos que más veces se han repetido en sus argumentos, que como verás, ninguno es en sí mismo especialmente novedoso.

Pero como que en la administración de fincas ha habido y se siguen sucediendo malas prácticas de las que ya te hemos hablado, resulta curioso leer cómo tantos clientes mencionan como fundamentales, atributos que forman parte del ADN histórico de esta empresa

… los cuáles entendemos son indispensables para que cualquier administración de fincas de Barcelona se convierta en una de las mejores.

1) Transparencia del Administrador de fincas

Son numerosas las comunidades de propietarios barcelonesas que han salido escarmentadas como consecuencia de la falta de transparencia de su administrador de fincas.

mejores administradores de fincas en BarcelonaSobre este tema, del que si quieres puedes leer casos insólitos en internet, te seguiremos hablando en este blog, pero qué duda cabe que la transparencia es un atributo indispensable hoy en día, y que cualquier administrador debe garantizarla con hechos y mecanismos de administración.

Como ejemplo, mira lo que le pasó a los propietarios de esta finca en Sarrià-Sant Gervasi.

2) La honradez en la Administración de fincas

Muy ligada al punto anterior, la honradez no solo se presume, sino que hay que demostrarla.

Incorporar elementos que impidan que el administrador de fincas pueda a su antojo utilizar los recursos económicos de una comunidad:

  • comunicar siempre el estado real y al día de las cuentas;
  • así como la presentación de varios presupuestos de industriales a la hora de proponer quien realiza trabajos en la finca…

Son prácticas que denotan la honradez de cualquier administrador de fincas.

Sobre este tema, hemos escrito un artículo que te explica qué prácticas puede llevar a cabo una comunidad para evitar que el Administrador de Fincas les engañe.

3) Dinamismo en los servicios de Administración de fincas

¿Tú que entiendes por dinamismo?

Para nosotros esta palabra se ejemplifica, por ejemplo:

  • ejecutando en el tiempo previsto/prometido, lo que se haya dicho que se va a hacer en una junta de propietarios,
  • así como solventando con la mayor celeridad posible problemáticas no previstas que puedan surgir en cualquier comunidad,
  • e informando en todo momento de los avances al responsable de la comunidad (normalmente el Presidente).

¿Verdad que no es tan complicado ponerle ilusión a aquello por lo que te contratan?

mejores administraciones de fincas barcelonaSi quieres saber más sobre este tema, te interesará este artículo donde incorporamos 12 servicios indispensables de un buen Administrador de fincas en Barcelona.

4) Excelente atención a las fincas administradas en Barcelona

¿Te ha pasado alguna vez que llamas o envías un email a tu administrador de fincas, y no solo nadie responde sino que tienes que insistir o incluso desistir cuando pasados días o semanas nadie se ha puesto en contacto contigo para solucionar la consulta que tenías?

Hay administradores de comunidades que motivados por la escasez de personas competentes y motivadas en su plantilla, junto a la escasa puesta a punto de sus sistemas internos de gestión (aspecto que a su vez genera estrés interno y desmotivación), brindan una nefasta calidad de atención a sus administrados.

Como ejemplo de ello, puedes leer este otro caso de una finca ubicada entre la Via Augusta y Muntaner.

5) Un Administrador de fincas en Barcelona actualizado

Unido con el punto anterior, un aspecto que muchos clientes aprecian es que les ofrezcamos información actualizada de sus cuentas, las 24 horas y los 365 días del año.

Asimismo sabemos, porque así nos lo transmiten, que la gestión dinámica de incidencias es fundamental.

mejores administradores de fincas en barcelona, almendros administración de fincas barcelonaPara ello, y dado que actualmente administramos más de 80 fincas en Barcelona y otras poblaciones, y casi 2.000 viviendas, es fundamental que nuestros sistemas internos estén actualizados de cara a gestionar con eficacia cualquier incidencia que se produzca, las cuáles pueden ser imprevisiblemente numerosas y variopintas en momentos puntuales.

Junto a lo anterior, la pertenencia a las más importantes asociaciones del sector, como por ejemplo el colegio de administradores de fincas de Barcelona, así como la asistencia continua a cursos, seminarios y charlas informativas ofrecidas por esta y otras instituciones, son prácticas indispensables para estar al día de cualquier cambio legislativo que pueda afectar a la administración de fincas, en nuestro caso, en Barcelona.

6) Ofrecer servicios complementarios de Agencia inmobiliaria en Barcelona

Y  junto a todo lo anterior, decirte que son muchos los casos de clientes que también se sienten satisfechos y cómodos con que les podamos ofrecer, servicios de Agencia Inmobiliaria en Barcelona.

Cada año, en Almendros intermediamos diversidad de compras, ventas y alquileres de inmuebles, operaciones que también relatamos en el blog: aquí tienes un ejemplo.

Pero lo importante son los testimonios y buenas valoraciones que escriben y puedes leer en Google cuando busques: Fincas Almendros.

– Opiniones de clientes administración de fincas en Barcelona

Ahora que te hemos esgrimido los atributos que más valoran muchos de nuestros clientes del área de administración de fincas, te dejamos sus testimonios, que muy amablemente nos han escrito y permitido que utilicemos para que otros sepan qué es lo que destacan especialmente de nosotros.

  • Trato personal

José P. : destao su trato personal, sensibilidad y calidad humana, junto con la existencia de un equipo de profesionales que desde el año 2000 y de forma constante, me aporta a mí y a mi grupo familiar.

Un asesoramiento y administración inmobiliaria actualizada, resolutiva, rápida y de confianza.

  • Servicio ágil

Pere P. dice: los administradores de fincas de la vieja escuela que teníamos no eran dinámicos.

Emejores administradores fincas barnan Almendros analizaron nuestro patrimonio inmobiliario, y desde 2008 que fue cuando empezamos con ellos, nos aportan un servicio ágil, de confianza, y óptimo para personas y grupos familiares que no tenemos tiempo de ocuparnos.

  • Transparencia

Jon M. comenta: teníamos un administrador de fincas que habitualmente nos daba pocas explicaciones sobre muchos de los asuntos de la comunidad. Demasiados derechos adquiridos en un sector que para mí ha sido siempre muy opaco.

Con Almendros empatizo, son profesionales, transparentes, claros y siempre están disponibles cuando los necesito.

  • Lo mejor para mí

Alex S. : teníamos un administrador de fincas opaco, chanchullero y poco resolutivo.

El equipo de Almendros desde el principio ha sido claro y transparente, piensan en lo mejor para ti sin lucrarse por hacerlo, y son resolutivos con un claro foco en aportarte un servicio profesional.

  • Confianza

Alvaro B. : antes de elegirlos, consulté con tres posibles administradores de fincas para mi comunidad en Barcelona. Con ellos todo son facilidades y cumplen sus promesas.

Conocen el mercado inmobiliario, conecto personalmente con ellos y su claridad me transmite mucha confianza. Además saben cómo gestionar conflictos entre propietarios.

  • Equipo reactivo

Pau G. : de Almendros me habían dado muy buenas referencias y como que nuestro administrador de fincas estaba anquilosado desde hacía muchos años, decidí contactarlos para probar.

Hoy, pasados ya varios años desde que empecé con ellos, puedo decir que tienen un equipo reactivo que lleva una gestión de fincas actualizada. Son personas cercanas, empáticas y profesionales.

— xxx —

Hasta aquí esta lectura que esperamos te haya sido interesante y aporte buenas ideas que puedas poner en práctica.

Te invitamos a que nos sigas en Linkedin para estar al día de todas las noticias inmbiliarias que publicamos.

Asimismo, decirte que estamos a tu entera disposición para cualquier consulta sobre administración de fincas que precises.

 

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precios administracion de fincas Barcelona

5 puntos a tener en cuenta cuando solicites precios de administración de fincas

¿Estás pidiendo precios para un nuevo administrador de fincas?

 

Lo más probable es que si estás leyendo este post sea porque estás interesado en pedir un presupuesto a un nuevo administrador de fincas y comunidades, y te gustaría saber más sobre este tema antes de pedirlo.

En un post anterior te explicamos los cuatro pasos que nosotros seguimos cuando un potencial cliente nos contacta para pedirnos información de nuestros servicios de administración de fincas de cara a que le realicemos un presupuesto personalizado.

precios administracion de fincas barcelona, fincas almendros barcelonaTe los resumimos a continuación (si quieres leer el contenido completo haz clic en el enlace anterior):

  1. Lo primero que hacemos es preguntarle los motivos por los que quiere cambiar de administrador de fincas;
  2. A continuación, averiguamos el estado actual del edificio a administrar;
  3. En el siguiente paso, y con toda la información necesaria en nuestro poder, realizamos el análisis económico de la finca;
  4. Finalmente presentamos y entregamos el presupuesto, en nuestras oficinas o donde nos indique.

Junto a los cuatro pasos anteriores, antes de tomar una decisión sobre a quien seleccionar como nuevo administrador de fincas, te recomendamos que tengas muy en cuenta los siguientes consejos.

1- Precio Administradores de fincas en Barcelona

Haznos caso, y no te guíes solo por el precio de un nuevo Administrador de fincas, que es lo típico que muchos hacemos cuando nos envían cualquier tipo de presupuesto, sea de administración de fincas o de cualquier otro temas.

Los honorarios de administración de fincas son aconsejados por una tabla orientativa del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida y, por lo tanto, todos suelen ser bastante similares.

Cuando compares presupuestos, piensa, además, que una diferencia de cien euros al año no es un importe representativo.

Si haces el cálculo verás que, por ejemplo, en una comunidad de diez propietarios, el coste mensual que representa a cada uno es de un euro al mes, si llega (casi como un café!).

precios administrador de fincas barcelona, fincas almendrosEn cambio, la diferencia en el coste de los servicios y gastos del inmueble, puede ser muy distinta de un administrador de fincas a otro.

Todo depende de sus ganas, habilidades, experiencia y equipo de personas e industriales con los que cuente para optimizar los gastos en cada inmueble que administre.

2- Confianza de un nuevo Administrador de fincas

El administrador que vayas a escoger debe generarte confianza. Para ello puedes hacer tres cosas:

  • La primera es preguntar en el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y LLeida, para cerciorarte de que no tiene problemas con otras comunidades.
  • La segunda es pedirle que te ponga en contacto con otros clientes a los que puedas preguntar su experiencia (mira por ejemplo aquí qué aspectos destacan muchos de nuestros clientes para considerarnos como uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona).
  • La tercera, relacionada con la anterior, es revisar su página web y buscarlo en internet (revisando las reseñas que tenga en google), para conocer testimonios escritos de algunos de sus clientes.

3.Auditar los gastos de una nueva comunidad a administrar

Este paso es obivio, pero a más de una comunidad se le pasa por alto al revisar presupuestos de nuevos administradores.

Asegúrate que el administrador que vayas a escoger haga una auditoría de los gastos de la comunidad antes de presentarte ningún presupuesto.

4. Acceso online a las cuentas de la comunidad de propietarios

Vivimos en la era de las nuevas tecnologías.

El administrador de fincas que escojas debe posibilitarte un acceso a través de una intranet a las cuentas actualizadas de la comunidad, para asegurarte la máxima transparencia las 24hrs y los 365 días del año.

acceso intranet administrador de fincas

5. Respuesta inmediata del Administrador de fincas

Y por último, durante la comunicación que tengas con él, confirma que es dinámico contestando tus llamadas o correos electrónicos. Si en esto se retrasa, empieza a dudar de todo lo que te prometa.

mejores administradores de fincas en Barcelona

 

Hasta aquí estos consejos con los que, una vez más, te explicamos temas relacionados con administración de fincas que generan dudas y malos entendidos.

— xxx —

Esperamos que este artículo te haya dado buenas ideas que puedas poner en práctica.

Compártelo en tus redes sociales o con aquellos a quien creas que les puede interesar leerlo.

Así mismo te invitamos a que nos sigas en las redes sociales en las que estamos presentes, para estar al corriente de nuevos consejos y artículos de interés sobre el sector inmobiliario que compartimos periódicamente.

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presupuesto adminstradores de fincas barcelon, fincas almendros

¿Cómo hacemos los presupuestos económicos a un nuevo cliente de Administración de Fincas y Comunidades?

Pedir presupuesto de administración de fincas y comunidades.

 

Son muchos los clientes que contactan con nosotros por primera vez, a quiénes les gustaría saber en base a qué criterios realizamos presupuestos para llevar a cabo la administración de su finca o patrimonio inmobiliario.

presupuesto administrador de fincas y comunidades barcelonaEl perfil de quien nos contacta acostumbra a ser: hombres o mujeres de los 40 a los 60 años que, o bien quieren cambiar de administrador de fincas porque no están contentos con el suyo, o bien son personas que precisan que administremos y gestionemos activamente su patrimonio inmobiliario (haz clic en el enlace para cononcer con más detalle sus necesidades concretas).

Este nuevo artículo lo hemos planteado para explicarte nuestra forma de presupuestar.

Un ejercicio de transparencia cuyo objetivo es que estés bien informado y, por consiguiente, ganes en tranquilidad y confianza.

– Presupuestos de Administradores de fincas en Barcelona hoy

En el pasado solía suceder que los clientes contactaban con nosotros por primera vez para solicitar un presupuesto, y lo hacían porque habíamos sido recomendados por otro cliente o alguien que de una forma u otra nos conocía.

Por lo tanto, de salida ya contábamos con un voto de confianza a la hora de que nos escogieran como su agencia inmobiliaria o administrador de fincas en Barcelona.

Pero hoy en día, esto ha cambiado. La irrupción de las nuevas tecnologías ha hecho que cada vez sean más las personas que nos contacten porque nos han encontrado a través de internet, y sin conocernos ni tener referencias directas, nos piden un presupuesto.

Lo que es indudable es que las nuevas tecnologías han provocado que el cliente cada vez necesite más información y un contacto más transparente con la gestión y cuentas de sus inmuebles,

y que la forma de comunicarse con su potencial nuevo administrador de fincas haya cambiado.

Es por eso que a continuación te explicamos el paso a paso que seguimos cuando un nuevo potencial cliente, nos contacta (sea por internet o a través de cualquier otra fuente).

– El paso a paso para realizar un presupuesto de administración de fincas y comunidades

1- Primer paso: ¿por qué quieres cambiar de administrador de fincas?

Puedes contactar con nosotros por correo electrónico, teléfono o, venir directamente a nuestras oficinas. Sea cual sea la forma de contacto, lo primero que haremos será preguntarte por qué quieres cambiar de administrador.

Según sean tus motivos, y antes de presupuestar nada, te aconsejaremos si el cambio tiene realmente sentido.

Suele pasar en algunos casos, que el actual administrador de quien nos contacta esté obrando bien, y las quejas o inquietudes que nos explica quién nos llama sean normales.

Recuerda: los administradores de fincas somos gestores de bienes inmuebles; en ningún caso podemos hacer milagros como, por ejemplo, conseguir que se pinte la escalera de una comunidad sin gastar dinero.

gestion patrimonial inmobiliaria barcelona, presupuestos administradores de fincas barcelonaOtro punto que debes recordar es que los administradores de fincas no podemos ayudarte a imponer tu voluntad en una reunión de comunidad.

Si en una votación se ha decidido que no se pinte la escalera, siguiendo con el ejemplo anterior, nosotros no tenemos la potestad de cambiar el voto de los copropietarios para que se pinte.

Si por el contrario tus problemas con el actual administrador de tu edificio son debidos a una mala gestión del inmueble (sobre este tema te recomendamos que leas este artículo que habla sobre malas prácticas de administradores de fincas), es posible que efectivamente debas cambiar de administrador y que, por lo tanto, nosotros te podamos ayudar.

Una vez sabemos el porqué,  pasamos al siguiente paso…

2- Segundo paso: ¿en qué estado está el edificio a administrar?

Tras un primer contacto, lo ideal sería ver el edificio para conocerlo de primera mano. De esta forma podremos hacerte un presupuesto ajustado a tus necesidades y a la realidad de la finca.

Debemos conocer el estado y número de los ascensores, si hay o no portero, el estado de las azoteas y las zonas comunes… y un gran número de detalles, que a veces no se ven, pero que marcarán los principios de la buena gestión que se deba realizar, y el coste de la misma.

Llevamos muchos años administrando edificios en Barcelona y otras ciudades; tan solo entrar en uno podemos intuir la esencia del lugar.

Además, en esta primera visita, nos gusta presentarnos (lee aquí los riesgos de no conocer al administrador de fincas), entregar un dosier de presentación, y conocer a en primera persona a quien nos ha contactado, sea el presidente o presidenta de la comunidad o uno de los copropietarios.

Si no es posible hacer esta primera visita en el edificio, es primordial que mantengamos una reunión en nuestras oficinas para que nos cuentes sus características.

3- Tercer paso: el estudio económico de la finca

Una vez conocida la finca, hacemos dos presupuestos:

  • el primero con nuestros honorarios, en función del número de entidades, ascensores, conserje, servicio de limpieza, zona social…;
  • y el segundo basado exclusivamente en los costes externos que tiene la comunidad.

administradores fincas barcelona, fincas almendrosPara este segundo presupuesto, nos gusta contar con la última liquidación que hizo el antiguo administrador, para ver si se pueden hacer ajustes que ahorren dinero a la comunidad sin perder calidad de servicios.

Nos hemos encontrado casos en los que el antiguo administrador hinchaba las cuentas, o no se preocupaba de buscar proveedores con precios y calidades mejorables.

En la mayoría de los casos, según nuestra experiencia, siempre conseguimos disminuir los costes de la comunidad, sin disminuir la calidad de los  servicios: limpieza, seguro, mantenimiento del ascensor, etc.

Muchas veces, nuestros honorarios acaban siendo a coste 0 para el cliente porque se los ahorra en los otros gastos del edificio, incluso mejorando el servicio que reciben.

La ventaja de ser un administrador de fincas experimentado, es que conocemos industriales y empresas de servicios para fincas que ofrecen una muy excelente propuesta comercial.

Como te hemos hablado en posts anteriores, este análisis incluso nos permite encontrar fórmulas para rentabilizar mejor el edificio, por ejemplo alquilando la azotea para colocar antenas de telecomunicaciones, alquilando la antigua portería o el quiosco de la entrada, etc.

En cualquier caso, de estos ingresos adicionales nos ocupamos una vez ya somos administradores de la finca.

4- Cuarto paso: entrega del presupuesto y decisión final

Siempre entregamos los presupuestos en formato papel a quien nos ha contactado y en también en formato electrónico si nos lo solicitan.

Una vez hecha la entrega, el resto de copropietarios se reúnen para comentar el documento y someterlo a votación, comparándolo con el resto de propuestas que puedan tener.

En cuanto el presupuesto está aprobado, se empieza el proceso de cambio, del cual te hablaremos en un futuro artículo.

— xxx —

Esperamos que esta lectura te haya sido útil.

En un próximo artículo te contaremos más información que debes tener presente cuando solicitas un presupuesto de administración de fincas a un nuevo administrador.

Comparte este artículo en tus redes sociales para que otros y otras lo conozcan, y en caso de necesitarlo, ponte en contacto con nosotros para que podamos informarte de aquello que precises.

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administrador fincas en sants barcelona

Administración de fincas en el barrio de Sants de Barcelona: caso de éxito real

Ejemplo de administración de fincas en el barrio de Sants, Barcelona.

 

Como administradores de fincas, en Barcelona, gestionamos y administramos comunidades en muchos barrios de la ciudad, uno ellos el Barrio de Sants, enclave en el que se sitúa el caso de éxito de este artículo.

administracion fincas sants barcelonaEl distrito de Sants-Montjuic es uno de los más grandes de la ciudad y una de las zonas más emblemáticas e históricas de Barcelona.

Está compuesto por ocho divisiones, una de ellas la de Sants, antiguo municipio, convertido hoy en un barrio de alta densidad de población, formado por edificios no muy altos, debido a sus distribución en calles estrechas y a su antigüedad.

La gran mayoría de sus construcciones, sobre todo las del casco antiguo del barrio, no cuentan con ascensor.

Aunque, motivado por las reformas que han sufrido muchas de ellas a lo largo de estos últimos años, cada vez se cuentan más los edificios que a día de hoy disfrutan de uno, así como de diversas mejoras estructurales.

– Administrar un edificio reformado en Sants

El caso de éxito que nos ocupa hoy, aborda uno de estos edificios reformados en el barrio.

De hecho, fue la promotora que se encargó de hacer la reforma del edificio, la que nos propuso a la comunidad de propietarios como administradores de esta finca situada en el barrio de Sants, hace, aproximadamente, unos 10 años.

Este edificio, que está en la calle Melcior Palau, es un inmueble compuesto por:

  1. Un aparcamiento de 70 plazas,
  2. 35 viviendas distribuidas en tres plantas, contando con la planta baja. Todas ellas, en su mayoría, de distintos propietarios,
  3. Una piscina comunitaria en su azotea.

– Administradores de fincas en Sants: el cuidado del inmueble como factor clave

Hablamos de un edificio que, al no contar con un conserje encargado del mantenimiento, a la hora de ser administrado debe ser mimado y cuidado de una forma más atenta.

Sus características obligan a estar periódicamente encima.

administrador fincas en sants barcelona

En estos casos es muy recomendable, actuar de forma preventiva para velar por el buen estado de las zonas comunitarias, los terrados, la piscina, la puerta del aparcamiento y la entrada principal al edificio, etc.

Sobre todo, al contar con la piscina comunitaria, es en la época estival, desde principios de abril a finales de septiembre, que cada 15 días debe hacerse una revisión exhaustiva del estado de las instalaciones y de los accesorios y equipo de la piscina, como son:

  • las tumbonas,
  • parasoles,
  • bomba,
  • cloro,
  • escaleras de acceso a la piscina,
  • ascensor,
  • puerta y suelos de la terraza, etc.

Funciones para las que la finca tiene contratado un servicio de mantenimiento a través nuestro.

– Administrar una finca en Sants con reuniones de comunidad animadas

Las reuniones de copropietarios de la finca suelen acoger alrededor de 15 personas.

Al ser tan concurridas, habitualmente las hacemos en nuestras oficinas de la calle Muntaner 154, donde contamos con una sala de reuniones, equipada con todo lo necesario para que se lleven a cabo con la agilidad y eficacia necesarias.

En estas reuniones de comunidad suelen discurrir en el siguiente orden:

  1. Lectura de todas las acciones realizadas durante el año en la finca (todas ellas con el visto bueno del presidente).
  2. Revisión de la contabilidad, tanto la presentación del ejercicio anterior, como la del presupuesto del año en vigor, para aprobar, por ejemplo, si se han de aumentar o disminuir las provisiones de fondos.
  3. Turno de ruegos y preguntas en el que se debaten casuísticas del día a día, junto con algunos puntos relevantes que los copropietarios crean oportunos.

administrador fincas melcior palau sants barcelona, administrar fincas en sants barcelonaCabe destacar, como suele suceder en la mayoría de comunidades de propietarios que administramos, que estas reuniones suelen ser cordiales y apacibles, y que los problemas o contratiempos que puedan surgir siempre se solucionan de forma diplomática, siempre en pro de la buena convivencia de todos los vecinos.

Sobre este tema relacionado con reuniones de comunidad, hemos escrito varios artículos en el blog. De todos ellos, te puede interesar leer la primera parte del que titulamos: ¿Qué temas generan más polémica en las reuniones de comunidad y cómo solucionarlos?

– Éxito de una buena administración de fincas en Sants: la prevención es clave

A modo de cierre de este artículo, nos gustaría volver a remarcar el hecho antes citado de que la prevención siempre es un punto a favor en cuanto a administración de fincas.

Sobre todo, en un caso como éste.

Junto a la prevención, cabe también destacar la importancia de mantener un estado de actuaciones, costes e ingresos, siempre al detalle; el cuál, además, puede ser consultado las 24hrs-365días, a través de la intranet inmobiliaria de Almendros.

En el caso de este edificio de la calle Melcior Palau, en el barrio de Sants, al no contar con un conserje, lo que les puede suponer un ahorro de más de 20.000 € anuales, fue un acierto contratar un servicio de revisión de los elementos de la finca.

Administracion de fincas sants Barcelona

Con ello, no solo los propietarios se ahorran una cantidad anual importante, sino que se consigue mantener en perfecto estado, la gran diversidad de elementos que incorpora esta finca con, como te hemos dicho al principio, 35 viviendas, 70 plazas de parking, y una piscina comunitaria.

Cada 15 días, sobre todo en las épocas que el uso de la piscina es más frecuente, el edificio es revisado y todos los elementos son reparados a tiempo para no entorpecer el día a día de la comunidad.

– Administración de fincas en barrios de Barcelona: otros casos de éxito

Además de darte consejos periódicamente, o incluso responder a las clásicas dudas que muchas personas como tú tienen respecto a cuestiones inmobiliarias, así como a las referentes a la administración y gestión patrimonial de inmuebles, en Almendros pensamos que una buena manera de explicarte lo que podemos hacer por tu comunidad, es mediante la publicación de casos de éxito, siempre reales, en los que participamos activamente.

Respecto a ellos, y si quisieras leer alguno, hoy te recomendamos los dos siguientes:

 — xxx —

Esperamos que esta lectura te haya sido amena y te haya brindado ideas que te sean útiles.

Recuerda que puedes estar al día de todo lo que publicamos si nos sigues en Linkedin, red social en las que semanalmente compartimos noticias de interés sobre el sector inmobiliario, consejos prácticos y casos reales.

 

cambiar administrador de fincas

Queremos cambiar de administrador de nuestra comunidad, ¿podemos hacerlo?

Esta pregunta nos la suelen hacer propietarios descontentos con el trabajo de su administrador de fincas.

Hay veces, incluso, que el descontento nace de un fraude, como te hemos contado en anteriores casos reales como el siguiente:

Sea por los motivos que sean, la respuesta es SÍ, se puede cambiar de administrador de fincas.

¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de una comunidad?

  • Los interesados o promotores de la iniciativa se reúnen para hablar del cambio y de su descontento.
  • Si la cosa va a más, se buscan presupuestos de otros administradores. En este punto, a la hora de valor nuevos candidatos, es importante tener en cuenta los servicios que se ofrecen.
  • Las tarifas suelen ser más o menos las estipuladas por el Colegio de Administradores de Fincas.

Siempre recomendamos prestar atención a los servicios porque, en el fondo, una diferencia de 200€ anuales, repercute muy poco al mes en cada uno de los vecinos.

IMPORTANTE: El artículo 553.25.1 de la ley obliga a que todos los puntos a acordar estén en el orden del día.

  • En la reunión, se procede a la votación. En este caso el cese se puede efectuar siempre y cuando exista una mayoría simple de los votos.
  • Una vez aprobado el cese, el nuevo administrador, se encargará de todos los trámites para el cambio.

Cabe destacar que la reunión puede realizarse en tres lugares:cambiar administrador de fincas

  1. En las oficinas del actual administrador.
  2. En el rellano del edificio o en alguna de las viviendas.
  3. En las oficinas de alguno de los futuros o posibles administradores.

Por otro lado, una señal de buen servicio, por parte del que será nuevo administrador de la comunidad, es que se encargue de:

  • redactar la convocatoria para que el presidente la envíe,
  • y también el acta de la reunión en la que se cesa al actual administrador y se aprueba la entrada del nuevo.

— xxxx —-

Esperamos que esta lectura te haya solucionado las dudas sobre este tema.

Si tienes culaquier otra relacionada, contáctanos a través de formulario en el página de web o por teléfono, y estaremos encantados de aclarártela.

administradores de fincas manuel girona barcelona, administracion fincas pedralbes

Caso de éxito administradores fincas Barcelona: Finca en la c/Manuel Girona (Pedralbes)

Administradores de fincas en Barcelona: zona Pedralbes.

 

En Fincas Almendros llevamos años siendo uno de los administradores de fincas de referencia en Barcelona, pero como sabemos que hablar bien de nosotros mismos es muy fácil y prácticamente no tiene ningún valor, hemos decidido demostrártelo compartiendo historias verídicas que puedan servirte de guía a la hora de contratar, o cambiar, la agencia de administración de fincas que gestione el inmueble de Barcelona en el que vives.

administradores fincas pedralbes barcelonaJunto a artículos en los que te explicamos diferentes temas que están relacionados con la administración de fincas en Barcelona, también tenemos una línea editorial en la que te contamos casos de éxito, con el objetivo que conozcas ejemplos de otros que al igual que tú y por diversos motivos, quisieron cambiar de administrador de fincas en Barcelona, buscaron diferentes opciones, y finalmente nos eligieron a nosotros.

En este post te hablaremos de uno de estos casos, concretamente el de una finca ubicada en la calle Manuel Girona de Barcelona, en plena zona alta de la ciudad condal (zona Pedralbes).

– Administrar fincas en Pedralbes: el valor y reputación son importantes

No hay mejor publicidad que el “boca oreja”. Cuando sucede, suele ser un indicio de que las cosas se están haciendo bien.

En este caso contactó con nosotros la propietaria  de uno de los pisos del inmueble, quién llamó por recomendación de un cliente nuestro. Cuando nos llamó, nos contó el caso de su comunidad de vecinos, la cual estaba descontenta con la forma de trabajar de su administrador de fincas de siempre.

«Estaban decepcionados con su administrador por varios motivos»

  • Habían aparecido humedades en el ático y su administrador insistía en que la reparación tendría un coste cercano a los 30.000€, alegando que para efectuarla había que hacer toda la azotea nueva (levantarla, poner tela asfáltica y volver a cubrirla con rasilla).
  • Por otro lado, todos los propietarios del inmueble se quejaban de que era muy difícil contactar con el administrador: no contestaba las llamadas hasta pasadas incluso varias semanas, no contestaba los correos electrónicos… (lo mismo que le pasaba a los propietario de esta finca en Via Augusta).administradores-de-fincas-manuel-girona-barcelona-administracion-fincas-pedralbes
  • Además, sospechaban que en las cuentas había gastos presuntamente demasiados altos y, cuando se hacían las reuniones de comunidad y preguntaban para conocer y entender todo con claridad, su administrador contestaba a sus preguntas con vaguedades o evasivas.
  • A lo anterior, vale la pena añadir que año tras año, los propietarios de este inmueble situado en la zona alta de Barcelona, veían cómo aumentaban los gastos de la comunidad si entender bien el porqué.

nota: respecto a temas relacionados con la profesionalidad en la administración de fincas, te puede interesar leer este otro artículo sobre malas prácticas de administradores de fincas y comunidades en Barcelona.

– Paso a paso del cambio de administrador de esta finca de Pedralbes – Barcelona

Cabe destacar que el inmueble en cuestión, situado en la calle Manuel Girona de Barcelona:

  • es de obra vista,
  • fue construido a principios de los años 80,
  • tiene cinco plantas con dos pisos en cada planta (de unos 160 m2 cada uno),
  • y, además de conserje, tiene un aparcamiento comunitario, compartido con 16 comunidades más.

Antes de ser los administradores de fincas oficiales de esta comunidad barcelonesa, lo primero que hicimos fue hablar con la presidenta de la comunidad, quien nos enseñó las cuentas y las humedades del ático.

  1. A continuación llamamos a un industrial de nuestra máxima confianza para que fuera a ver la humedad del ático. El diagnóstico fueron 500€ de presupuesto parar reparar el daño de la azotea y solucionar todos los problemas.
  2. La intervención fue un éxito y, como debes haber calculado ya, la comunidad se ahorró aproximadamente 29.500€, detalle importante con el que quedó claro que había una mala praxis por parte del administrador de fincas anterior.administracion-de-fincas-manuel-girona-barcelona
  3. Una vez solucionado el problema, le explicamos a la presidenta nuestro sistema de trabajo, nuestros honorarios, nuestra forma de presentar las cuentas con la máxima transparencia, y nuestros servicios de consulta online (24hrs-365d).
  4. Satisfecha con nuestro trabajo en la azotea y con nuestra propuesta, la presidenta convocó una reunión, en la portería, para proponer un cambio de administradores de fincas a favor de Fincas Almendros.
  5. Una vez aprobado el cambio de administrador, redactamos el acta de la reunión para que la presidenta lo firmara. Después la presidenta llamo al administrador saliente para notificarle el cambio de empresa de administración de fincas.
  6. Al día siguiente, nos pusimos en contacto con el administrador cesado para hacer el traspaso de cuentas y documental de la comunidad. No hubo ningún tipo de problemas en la transferencia de datos de una empresa de administración de fincas a la otra.
  7. Una vez tuvimos toda la documentación y previo análisis de la misma, convocamos una junta extraordinaria en la que nos presentamos como nuevos administradores, explicamos el paso a paso que seguimos, les explicamos las cuentas de la comunidad, y le dimos a cada copropietario la contraseña de acceso la zona clientes de nuestra página web, en la que pueden ver, siempre que quieran, las cuentas al día de la comunidad.

Sobre esto te puede interesar leer este artículo en el que te explicamos qué debes tener en cuenta a la hora de pedir presupuestos a administradores.

– Cómo trabajamos como Administradores de fincas

Antes de presentar un presupuesto nos gusta ir a la finca para conocerla de primera mano; sus características y sus particularidades.

administracion de fincas pedralbes les corts barcelona, gastos comunidades Además, una vez redactado el presupuesto, nos gusta, siempre que sea posible hacerlo, entregarlo en mano, junto con nuestra documentación y política de transparencia.

Nos gusta hacerlo así porque creemos en el valor de la cercanía, pues nuestra experiencia nos dice que cuando nos conocen los propietarios, y les podemos explicar cara a cara el alcance de nuestros servicios, nos solemos ganar su confianza, y además podemos responder a cualquier duda que habitualmente suele surgir en ocasiones como estas en las que una comunidad quiere cambiar de administrador.

Además, cuando estamos presentes, podemos responder a cualquier duda e inquietud que habitualmente suele surgir en ocasiones como estas en las que una comunidad quiere cambiar de administrador.

Hechos sí, palabras las justas, por eso aquí te contamos cuáles son los riesgos de que no conozcas al administrador de fincas entrante.

– Confiar en el nuevo Administrador de fincas

De este caso de éxito hace ya más de 3 años y, desde entonces, seguimos administrando esta finca en la zona de Pedralbes de Barcelona.

Al principio, como es normal en estos casos, hubo desconfianza por parte de algunos propietarios de la finca, que aún tenían el mal recuerdo del antiguo administrador.

Les costó un tiempo volver a confiar (algo obvio después de lo que habían vivido). Les daba miedo que el nuevo administrador volviera a no ser serio, que ocultase las cuentas y que la información no fuera clara…

administradores de fincas en barrio pedralbes les corts barcelonaPasado el tiempo, las cosas se fueron normalizando, y más cuando un año después de nuestro inicio, conseguimos bajar las cuotas de limpieza, de mantenimiento del ascensor y la cuota del seguro, con lo que se disminuyeron los gastos comunitarios cerca de un 12%.

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Esperamos que la lectura de este caso de éxito de administración de fincas en Barcelona (Pedralbres), te haya aportado buenas ideas, y te invitamos a que nos contactes para que te expliquemos personalmente, qué podremos hacer como administradores de tu comunidad en esa u otra de las zonas de Barcelona en las que habitualmente administramos fincas (Sarriá-Sant Gervasi, Gracia, Eixample, Pedralbes).

En futuros posts seguiremos contándote historias que esperamos que te sirvan de inspiración y te ayuden a conocer el mundo de la administración de fincas en Barcelona.

Si te ha gustado éste, por favor compártelo en tus redes sociales para que otros y otras puedan leerlo. Te recordamos, así mismo, que puedes seguirnos a nosotros en nuestra página de Linkedin.

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administraciones de fincas barcelona

Administraciones de fincas Barcelona: ¿Cómo solucionar conflictos en las comunidades III?

Prevención y gestión de conflictos en comunidades de vecinos.

 

Antes de empezar esta lectura, hagamos un pequeño resumen de todos los temas relacionados con la administración de fincas y los conflictoss que como administradores de fincas en Barcelona debemos gestionar y solucionar.

prevenir conflictos de vecinos de comunidadesEn los dos anteriores artículos te hemos hablado de conflictos relacionados con:

  • la calefacción central,
  • ruidos,
  • pisos turísticos y sus huéspedes (tema del que se está hablando mucho en la actualidad),
  • dificultades de pago por parte de algún vecino,
  • así como de conflictos relacionados con porteros que no cumplen sus funciones.

En este último artículo de esta serie, te hablamos de cuatro conflictos entre vecinos adicionales, y temas damos alguna pauta para poderlos prevenir y solucionar.

Así mismo y una vez que hayas acabado la lectura, te invitamos a que añadas cualquier comentario relacionado con esta temática que creas aportará valor al debate y soluciones posibles adicionales a las que hemos mencionado.

6- Queremos cambiar el administrador de fincas de la comunidad: no estamos contentos.

En dos artículos anteriores te hablamos de las malas prácticas que suelen cometer algunos administradores de fincas en Barcelona.  Te recomendamos que lo leas para cerciorarte de que tu administrador actual, realmente, está incumpliendo con sus obligaciones, antes de buscar a otro.

Si ya te has asegurado y sigues con la intención de cambiar de administrador, te recomendamos que primero hagas una encuesta entre los vecinos para saber si tus quejas son compartidas.

Una vez hayas hecho un sondeo, el Presidente debe convocar una reunión (esté a favor o no del actual administrador), donde se decidirá si procede o no el cambio de administrador.

En caso afirmativo, el administrador de fincas entrante entrante se encargará de hacer todos los trámites para la transición (léelo mejor aquí).

7- Conflictos entre vecinos provocados por obras en pisos

Son muchos los propietarios que realizan obras en su vivienda sin pedir la licencia municipal correspondiente y sin la supervisión de un Arquitecto Superior o Aparejador.

quien paga reparacion de una comunidadEn estos casos, si las obras realizadas conllevan derribar tabiques o muros de carga, es muy posible que a la larga salgan grietas en las zonas comunes o privativas del edificio.

Una vez han salido las grietas, es muy difícil determinar si la causa originaria de las mismas es simplemente debido al transcurso del tiempo o a las obras realizadas en un determinado piso.

Para evitar esta situación, la Ley establece que cada vez que se hagan obras en un elemento privativo, el propietario está obligado a notificarlo al administrador o al presidente.

Lo mejor es que el propietario que tiene previsto realizar obras envie la licencia correspondiente. De ésta forma todos los propietarios tienen la certeza de que las obras se estarán haciendo correctamente y con la supervisión de un facultativo competente.

Sobre obras en comunidades hemos escrito estos otros artículos que te puede interesar leer:

8- Pisos de entidades financieras que no pagan la comunidad

Los bancos no suelen administrar bien su propia cartera inmobiliaria (actualmente muy grande debido a los desahucios y ejecuciones realizadas en estos últimos años).

Esto provoca que muchas veces, los bancos no cumplan con sus obligaciones económicas con la comunidad.

Nuestra experiencia nos dice que normalmente, con insistencia y una gestión activa por parte del administrador de fincas, este problema siempre se acaba solucionando.

En lo que a nosotros se refiere, !nunca hemos tenido que llegar a los juzgados¡

9- Problemas entre vecinos por el uso de las instalaciones comunitarias

Algunas veces, ciertos vecinos mantienen conductas incívicas que alteran el buen funcionamiento de una comunidad, como por ejemplo, arrojar basura a los patios interiores, sacar la basura al rellano antes de lo previsto, fumar en el ascensor, aparcar bicicletas en zonas comunes no habilitadas a tal efecto….

administracion fincas barcelona

Como en el punto segundo, estos problemas se solventan con comunicación y mediando entre los vecinos afectados.

Debes pensar que el administrador no es un juez, simplemente es un árbitro que vela por la convivencia de la comunidad.

— xxx —

En los tres artículos dedicados a los problemas habituales en comunidades de vecinos, te hemos hablado de los conflictos que pueden aparecer, cómo prevenirlos, y cómo solucionarlos.

En futuras publicaciones, seguiremos debatiendo temas relacionados con las problemáticas que surgen entre vecinos y dándote ideas para solucionarlas.

Te animamos a compartir este artículo en tus redes sociales y a seguirnos en Linkedin para estar informado de todo lo que publicaremos próximamente, y a añadir algún comentario que amplie el debate.

Si te apetece leer los dos artículos anteriores relacionados con esta temática, puedes hacerlo aquí:

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