cambiar administrador de fincas

Queremos cambiar de administrador de fincas, ¿podemos hacerlo?

Esta pregunta la suelen hacer propietarios descontentos con el trabajo de su administrador de fincas.

Hay veces, incluso, que el descontento nace de un fraude, como te hemos contado en anteriores casos reales como el siguiente:

Sea por los motivos que sean, la respuesta es SÍ, se puede cambiar de administrador de fincas.

¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de fincas?

  • Los interesados o promotores de la iniciativa se reúnen para hablar del cambio y de su descontento.
  • Si la cosa va a más, se buscan presupuestos de otros administradores. En este punto, a la hora de valor nuevos candidatos, es importante tener en cuenta los servicios que se ofrecen. Las tarifas suelen ser más o menos las estipuladas por el Colegio de Administradores de Fincas.

Siempre recomendamos prestar atención a los servicios porque, en el fondo, una diferencia de 200€ anuales, repercute muy poco al mes en cada uno de los vecinos.

  • Se convoca una junta ordinaria o extraordinaria donde el cese del actual administrador esté en el orden del día.

IMPORTANTE: El artículo 553.25.1 de la ley obliga a que todos los puntos a acordar estén en el orden del día.

  • En la reunión, se procede a la votación. En este caso el cese se puede efectuar siempre y cuando exista una mayoría simple de los votos.
  • Una vez aprobado el cese, el nuevo administrador, se encargará de todos los trámites para el cambio.

Cabe destacar que la reunión puede realizarse en tres lugares:cambiar administrador de fincas

  1. En las oficinas del actual administrador.
  2. En el rellano del edificio o en alguna de las viviendas.
  3. En las oficinas de alguno de los futuros o posibles administradores.

Por otro lado, una señal de buen servicio, por parte del que será nuevo administrador de la comunidad, es que se encargue de:

  • redactar la convocatoria para que el presidente la envíe,
  • y también el acta de la reunión en la que se cesa al actual administrador y se aprueba la entrada del nuevo.

Si quieres saber más detalladamente qué debes hacer para cambiar de administrador, te recomendamos que leas el siguiente artículo:

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Esperamos que esta lectura te haya solucionado las dudas sobre este tema.

Si tienes culaquier otra relacionada, contáctanos a través de formulario en el página de web o por teléfono, y estaremos encantados de aclarártela.

pagar gastos elementos comunes finca

¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunitarios de uso privativo en una finca?

La pregunta referente a quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso privativo, es frecuente en:

  • comunidades de vecinos cuyo uso de la terraza, azotea o patio interior, está asignado a uno de los inmuebles (normalmente al ático o a un bajos), debido a que solo se puede acceder a través de ellos.

servicios administracion de fincasEn este sentido, es importante señalar que tanto las terrazas como las azoteas son elementos estructurales del edificio y suelen desgastarse con el paso del tiempo, los fenómenos atmosféricos y también con el uso.

La ley es muy clara: todos los gastos para rehabilitar o mantener los elementos comunes del edificio tienen que ser pagados por todos los propietarios, según su coeficiente, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario.

Por otro lado, la ley no contempla los daños por mal uso. Por lo tanto, si existieran, quien tiene que pagarlos es el propietario del piso que disfrute la zona privativa.

Dicho mal uso deberá ser determinado por un técnico imparcial que realice un peritaje.

Algunas veces, aunque no es frecuente, puede pasar que los desperfectos en terrazas y patios sean provocados por una combinación de los dos factores (mal uso y desgaste), en este caso la comunidad y el propietario en cuestión deberán ponerse de acuerdo.

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¿Tienes alguna duda sobre este tema u otros relacionados? ¿Quieres que la contestemos en este blog?

Envíanosla y la incluiremos en nuestro calendario de próximo artículos.

 

Administracion de fincas ganduxer barcelona

La calefacción comunitaria de una finca en la calle Ganduxer de Barcelona

Lo que estás a punto de leer es un caso real sucedido en una finca en la calle Ganduxer de Barcelona, relacionado con “los problemas vecinales” derivados de la calefacción comunitaria con la que cuentan.

El desenlace final ha sido bueno para todos los vecinos, pero su gestión ha necesitado de gestión activa y mano izquierda por nuestra parte, junto con muchas ganas de llegar a buen puerto por parte de todos los implicados.

Administración de fincas: calefacción comunitaria (zona Ganduxer, Barcelona)

Muchas fincas regias de la zona alta de Barcelona (Sant Gervasi, Bonanova, Sarrià, Pedralbes, Turó Park, etc.), edificios de los años 60 y 70, suelen contar con calefacciones comunitarias colocadas, en su mayoría, en los sótanos.

administracion fincas ganduxer barcelonaLa calefacción comunitaria se caracteriza por tener una sola caldera colocada en el sótano, con un tubo que atraviesa el edificio en vertical, y que se ramifica por las viviendas, hasta llegar al ático.

Igual que el ascensor, este tipo de calefacción, como su propio nombre indica, es una instalación comunitaria, por lo tanto, a no ser que los estatutos de la comunidad dicten lo contrario, los gastos que genera se tienen que sufragar entre todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes.

Por otro lado, en este sentido, para que se realicen modificaciones en su estructura o funcionamiento, cualquier decisión se debe consensuar entre todos los copropietarios, aspecto que no siempre resulta sencillo.

Los problemas de la calefacción comunitaria en una finca de Barcelona.

Desde hace años, administramos una finca, situada en la calle Ganduxer de Barcelona.

Una finca compuesta por siete plantas, y cuatro viviendas por planta: un total de 28 inmuebles.

Su principal problema, muy habitual, es que la calefacción comunitaria y sus criterios de uso creaban cierta discordia y/o disconformidad entre los vecinos de la finca.

Administracion de fincas ganduxer barcelonaAl estar situada la caldera en la parte inferior del edificio, los propietarios de las plantas bajas se quejaban de que hacía mucho calor, mientras que para los los pisos más altos, el problema era que tenían frío.

Por todo lo anterior, unos (los pisos más bajos y orientados al norte) querían poner en marcha la calefacción en Octubre y pararla en Mayo; mientras que para los más calurosos, lo óptimo era ponerla en marcha en Noviembre y pararla con el inicio del buen tiempo.

En casos como este, se hace muy complicado regular las calefacciones al gusto de todo el mundo.

Haz tú mism@ los números. Si la finca tiene siete platas y cuatro pisos en cada una, debían satisfacerse las necesidades de confort de 28 familias.

¿Te lo imaginas?

(*) Sobre temas relacionados con conflictos y soluciones en comunidades de propietarios, aquí puedes leer otro interesante artículo.

La solución al problema de la calefacción

Finalmente se llegó a una solución consensuada por todos.

administradores fincas ganduxer barcelonaLo primero que hicimos fue contactar con una empresa experta en instalaciones de calefacción para que hiciera un estudio y análisis de la finca.

Tomaron medidas de temperatura y realizaron controles térmicos, hasta dar con una solución bastante óptima para todos:

  • Cambiar las llaves de paso de todos los radiadores del edificio y, además, en las habitaciones orientadas al norte de los pisos altos, instalar radiadores extras.
  • Junto a lo anterior, se instaló una caldera de última generación que recoge información de los termostatos que también se instalaron en las entradas de las viviendas.
  • Con todo ello, la capacidad de regular y personalizar la temperatura ambiente, mejoraba ostensiblemente para todos los vecinos.

Cabe destacar que la solución a este tipo de problemáticas suele ser lenta. Hay muchos inquilinos que deben ponerse de acuerdo, y encontrar un consenso en las juntas de propietarios, no suele alcanzarse de forma inmediata.

En este caso se tardaron cerca de 3 años en acordar una solución que satisficiera a todos, pero con ganas y voluntad, verás que siempre hay soluciones.

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En siguientes posts te relataremos nuevos casos reales de administración de fincas en esta y otras zonas de Barcelona.

Por si te apetece leer otro acaecido muy cerca de esta finca en Ganduxer, aquí te dejamos este relacionado con la estafa de un administrador en una finca de la calle Modolell.

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administradores de fincas

Los 12 servicios que un buen administrador de fincas debe ofrecerte.

Servicios de los buenos administradores de fincas.

Son muchas las comunidades de propietarios que motivadas por las carencias del servicio que reciben de su administrador, llega un momento en el que seriamente se proponen cambiarlo.

Administracion de fincasEstán cansados de que no se les trate como les gustaría, y una vez tienen el apoyo de la mayoría de los propietarios, se ponen manos a la obra a buscar uno nuevo.

Sobre lo que debes tener en cuenta, y el paso a paso a seguir para cambiar de administrador de fincas, ya te hemos hablado.

Pero el objetivo de este nuevo artículo que estás a punto de leer es otro.

Vamos explicarte, sintetizando mucho, los servicios que cualquier buena administración de fincas en Barcelona debe ofrecerte.

Una interesante lectura te ayudará a elegir la mejor entre todas la opciones que barajéis en tu comunidad.

  1. Realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad

Esto se hace cuando el nuevo administrador entra a trabajar con la comunidad. Es importante que se estudien y analicen los gastos variables y los fijos: ascensor, seguro, limpieza, suministros,  etc.

El análisis, si se hace bien, seguro que ayuda a revisar proveedores, servicios que se reciben, y rebajar sus costes.

Con el paso de los años el mercado cambia, y lo que antes era más caro a día de hoy puede encontrarse por precios muy razonables, y una misma (o mejor) calidad.

Es bueno, cada cierto tiempo, estudiar en qué puntos se puede ahorrar sin perder en calidad de servicio.

  1. Convocar una junta anual

servicios administracion de fincasPor ley es obligatorio hacer una al año. En ella el administrador debe:

  • presentar las cuentas del ejercicio anterior,
  • aprobar el presupuesto del ejercicio en curso,
  • elegir nuevos cargos,
  • y además tratar sobre los asuntos que interesen a los copropietarios.

Después de la junta, el administrador también debe redactar el acta.

Quizás te parezca que este punto es obvio y como tal no deberíamos incluirlo como servicio, pero en nuestros muchos años de experiencia nos hemos encontrado con comunidades que se reúnen cada 2 ó 3 años, porque el administrador “no ha encontrado el tiempo para convocar la junta”.

Es importante recordarte que, además de que es obligatorio realizar una reunión al año por ley, realizar estas juntas sirve para mantener a la comunidad saludable tanto económica como anímicamente.

  1. Control de la morosidad

El administrador de fincas debe encargarse de seguir a los copropietarios que no están al corriente de pago, con el objetivo de que se pongan al día.

Además, también debe tratar de cerrar el ejercicio con todos los recibos cobrados.

Aunque parezca insólito, nos hemos encontrado diversidad de casos de administradores de fincas que en este sentido no hacen nada de nada.

  1. Emisión de los recibos de provisiones, pagos de proveedores y empleados de la finca

Igual que en el punto anterior te hablábamos de la importancia de cobrar, en este queremos centrar la atención en la importancia de pagar.

Debes ser consciente de que una comunidad de propietarios se parece a una empresa. Por lo tanto, hay que pagar a los proveedores y a los empleados en los plazos estipulados.

Si se quiere recibir un buen servicio, los porteros, los profesionales de la limpieza, la empresa que realiza el mantenimiento del ascensor, el jardinero, los operarios, etc., tienen que cobrar puntualmente.

Piensa que el administrador de fincas también gestiona la imagen de la comunidad de cara al exterior.

Nos hemos encontrado con casos, por mencionarte uno típico, en los que la empresa de ascensores, por ejemplo, lleva meses reclamando el cobro de sus facturas.

  1. Transparencia

En pleno siglo XXI, es crucial que en la página web del administrador de fincas haya una zona de acceso (con usuario y contraseña) para que todos los propietarios puedan comprobar que los cobros y los pagos están al día, y que las cosas se hacen con total transparencia.

  1. Seguimiento de las averías comunitarias en estrecha colaboración con el presidente de la comunidad

Muchos administradores de fincas creen que con avisar y mandar al industrial o al paleta de turno, las cosas se arreglan solas.

Dependiendo del tipo de avería, antes de mandar al operario, es importante que un técnico la analice con detenimiento para valorar qué debe hacerse, y que una vez se tenga claro, alguien (normalmente el administrador) se encargue del seguimiento.

Un caso típico en las comunidades es el caso de las grietas;  suelen ser de dos tipos: las estéticas y las estructurales. Si es una u otra lo va a determinar el arquitecto técnico y, dependiendo de la tipología de grieta, se deberá hacer un tipo de intervención u otra.

  1. Objetividad e imparcialidad a la hora de mediar en los conflictos

Es normal que entre propietarios nazcan conflictos provocados por la convivencia y el día a día. El administrador de fincas nunca deberá actuar guiado por simpatías o amiguismos.

Deberá ser imparcial y ceñirse a lo que dice la ley.

Siempre es bueno ser diplomático y actuar con pedagogía para hacer entender a las dos partes el contexto en el que se encuentran.

administradores de fincasEn estos casos, el papel del administrador de fincas es ser un mediador que encuentre soluciones objetivas, y vele por el bienestar de la comunidad.

Sobre este tema te recomendamos leer este otro artículo sobre conflictos en las comunidades de propietarios.

  1. Capacidad de contrastar presupuestos de una forma democrática

El administrador de fincas no debe imponer el presupuesto de su industrial. Si es así, desconfía.

Es bueno que aporte varios presupuestos y permita que los copropietarios también lo hagan para, en una reunión, valorar y escoger el que los copropietarios crean conveniente.

Por ello, es recomendable que el administrador se encargue de presentar cuadros comparativos de los presupuestos y sus partidas, de cara a facilitar una valoración y selección objetiva.

  1. Resolución rápida de incidencias

Un buen servicio de administración de fincas debe residir en prestar la mejor atención a los copropietarios, a sus necesidades y a sus urgencias.

El administrador de fincas deberá estar pendiente del teléfono y de los emails.

Cuando aparecen problemas, éstos deben solucionarse de forma rápida y eficaz, y siempre en contacto con el presidente de la comunidad

El administrador de fincas deberá gestionarlo todo. Los copropietarios no tienen que encargarse de nada.

  1. Aportar medidas preventivas

A medida que los edificios cumplen años, necesitan de actuaciones de rehabilitación o mantenimiento.administracion de fincas

Un buen administrador debería aportar, en la medida de lo posible, medidas preventivas para mantener el edificio en un buen estado de conservación.

Anticipándose y solucionando el problema antes de que aparezca se consigue:

  • mantener mejor el edificio,
  • ahorrar gastos innecesarios,
  • y lo que tal vez es más importante, ganar en tranquilidad.
  1. Ofrecer por lo menos estos 4 servicios

Aunque considerados como básicos, no podíamos obviar los siguientes servicios que una buena administración de fincas debe ofrecer:

  • Gestión económica.
  • Gestión administrativa.
  • Asesoramiento jurídico.
  • Gestión de mantenimiento.

Si quieres saber qué debe incluir cada uno de estos servicios, te aconsejamos que lo mires aquí.

  1. Garantizar precios de mercado

Los precios que ofrezca una administración de fincas deben ajustarse, más o menos, a lo que estipula el Colegio de Administradores.

Por tanto, desconfía de los servicios extremadamente baratos y de los extremadamente caros.

administracion de fincas¡Eso sí! Cuando vayas a contratar los servicios de un administrador de fincas, antes de guiarte solo por el precio, asegúrate que cumple con el primer punto que te hemos mencionado, “Realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad”.

Pregúntale sobre ello y que te explique casos reales de éxito como los que puedes leer aquí.

De este modo, aunque de entrada pueda parecer que tenga un precio más elevado, si estudia las cuentas de la comunidad y ejecuta cambios, puede conseguir rebajar en un buen % los gastos fijos, lo que a la larga será mucho más interesante económicamente para todos los propietarios.

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Esperamos que esta lectura te haya dado ideas que te sean útiles. En ese caso, compártela para que otros también las conozcan, y recuerda que nos puedes seguir en linkedin y google + para estar al día de nuevos consejos y noticias de actualidad sobre el sector inmobiliario.

administrador fincas en sants barcelona

Administración de fincas en el barrio de Sants de Barcelona: caso de éxito real

Administración de fincas Sants – Barcelona –

Como administradores de fincas, en Barcelona, gestionamos y administramos comunidades en muchos barrios de la ciudad, uno ellos el Barrio de Sants, enclave en el que se sitúa el caso de éxito de este artículo.

administracion fincas sants barcelonaEl distrito de Sants-Montjuic es uno de los más grandes de la ciudad y una de las zonas más emblemáticas e históricas de Barcelona.

Está compuesto por ocho divisiones, una de ellas la de Sants, antiguo municipio, convertido hoy en un barrio de alta densidad de población, formado por edificios no muy altos, debido a sus distribución en calles estrechas y a su antigüedad.

La gran mayoría de sus construcciones, sobre todo las del casco antiguo del barrio, no cuentan con ascensor.

Aunque, motivado por las reformas que han sufrido muchas de ellas a lo largo de estos últimos años, cada vez se cuentan más los edificios que a día de hoy disfrutan de uno, así como de diversas mejoras estructurales.

El caso de éxito que nos ocupa hoy, aborda uno de estos edificios reformados en el barrio.

De hecho, fue la promotora que se encargó de hacer la reforma del edificio, la que nos propuso a la comunidad de propietarios como administradores de esta finca situada en el barrio de Sants, hace, aproximadamente, unos 10 años.

Este edificio, que está en la calle Melcior Palau, es un inmueble compuesto por:

  1. Un aparcamiento de 70 plazas,
  2. 35 viviendas distribuidas en tres plantas, contando con la planta baja. Todas ellas, en su mayoría, de distintos propietarios,
  3. Una piscina comunitaria en su azotea.

El cuidado del inmueble como factor clave la administración de fincas

Hablamos de un edificio que, al no contar con un conserje encargado del mantenimiento, a la hora de ser administrado debe ser mimado y cuidado de una forma más atenta.

Sus características obligan a estar periódicamente encima.

administrador fincas en sants barcelona

En estos casos es muy recomendable, actuar de forma preventiva para velar por el buen estado de las zonas comunitarias, los terrados, la piscina, la puerta del aparcamiento y la entrada principal al edificio, etc.

Sobre todo, al contar con la piscina comunitaria, es en la época estival, desde principios de abril a finales de septiembre, que cada 15 días debe hacerse una revisión exhaustiva del estado de las instalaciones y de los accesorios y equipo de la piscina, como son las tumbonas, parasoles, bomba, cloro, escaleras de acceso a la piscina, ascensor, puerta y suelos de la terraza, etc.

Funciones para las que la finca tiene contratado un servicio de mantenimiento a través nuestro.

Una comunidad en Sants con reuniones animadas

Las reuniones de copropietarios de la finca suelen acoger alrededor de 15 personas.

Al ser tan concurridas, habitualmente las hacemos en nuestras oficinas de la calle Muntaner 154, donde contamos con una sala de reuniones, equipada con todo lo necesario para que se lleven a cabo con la agilidad y eficacia necesarias.

En estas reuniones de comunidad suelen discurrir en el siguiente orden:

  1. Lectura de todas las acciones realizadas durante el año en la finca (todas ellas con el visto bueno del presidente).
  2. Revisión de la contabilidad, tanto la presentación del ejercicio anterior, como la del presupuesto del año en vigor, para aprobar, por ejemplo, si se han de aumentar o disminuir las provisiones de fondos.
  3. Turno de ruegos y preguntas en el que se debaten casuísticas del día a día, junto con algunos puntos relevantes que los copropietarios crean oportunos.

administrador fincas melcior palau sants barcelonaCabe destacar, como suele suceder en la mayoría de comunidades de propietarios que administramos, que estas reuniones suelen ser cordiales y apacibles, y que los problemas o contratiempos que puedan surgir siempre se solucionan de forma diplomática, siempre en pro de la buena convivencia de todos los vecinos.

Sobre este tema relacionado con reuniones de comunidad, hemos escrito varios artículos en el blog. De todos ellos, te puede interesar leer la primera parte del que titulamos: ¿Qué temas generan más polémica en las reuniones de comunidad y cómo solucionarlos?

La prevención como clave del éxito de una buena administración de fincas

A modo de cierre de este artículo, nos gustaría volver a remarcar el hecho antes citado de que la prevención siempre es un punto a favor en cuanto a administración de fincas.

Sobre todo, en un caso como éste.

Junto a la prevención, cabe también destacar la importancia de mantener un estado de actuaciones, costes e ingresos, siempre al detalle; el cuál, además, puede ser consultado las 24hrs-365días, a través de la intranet inmobiliaria de Almendros.

En el caso de este edificio de la calle Melcior Palau, en el barrio de Sants, al no contar con un conserje, lo que les puede suponer un ahorro de más de 20.000 € anuales, fue un acierto contratar un servicio de revisión de los elementos de la finca.

Administracion de fincas

Con ello, no solo los propietarios se ahorran una cantidad anual importante, sino que se consigue mantener en perfecto estado, la gran diversidad de elementos que incorpora esta finca con, como te hemos dicho al principio, 35 viviendas, 70 plazas de parking, y una piscina comunitaria.

Cada 15 días, sobre todo en las épocas que el uso de la piscina es más frecuente, el edificio es revisado y todos los elementos son reparados a tiempo para no entorpecer el día a día de la comunidad.

Otros casos de éxito en barrios de Barcelona

Además de darte consejos periódicamente, o incluso responder a las clásicas dudas que muchas personas como tú tienen respecto a cuestiones inmobiliarias, así como a las referentes a la administración y gestión patrimonial de inmuebles, en Almendros pensamos que una buena manera de explicarte lo que podemos hacer por tu comunidad, es mediante la publicación de casos de éxito, siempre reales, en los que participamos activamente.

Respecto a ellos, y si quisieras leer alguno, hoy te recomendamos los dos siguientes:

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Esperamos que esta lectura te haya sido amena y te haya brindado ideas que te sean útiles.

Recuerda que puedes estar al día de todo lo que publicamos, si nos sigues en Linkedin o en Google +, redes sociales en las que semanalmente compartimos noticias de interés sobre el sector inmobiliario.

 

malas practicas administradores de fincas

4 grandes riesgos de que los propietarios no conozcan al nuevo administrador de fincas antes de que empiece

El mejor proceso para elegir administrador de fincas y comunidades.

 

En el post anterior te hablamos de los pasos óptimos para llevar a cabo con éxito el cambio de administrador de fincas y de cómo este proceso, si se hace bien y de forma estructurada, puede ser sencillo y fácil, sin suponer un problema para todos los copropietarios. Un proceso que no suele alargarse más de 90 días, según nuestra experiencia en diversos realizados.

administradore de fincas, fincas almendrosEn esa misma lectura te recomendábamos,  que antes de elegir un nuevo Administrador para la comunidad, es importante que sean varios los propietarios que propongan a uno nuevo, pidiendo antes un presupuesto y entrevistándose con ellos, cada uno con el que propone (o a ser posible varios propietarios con cada uno, para que la visión sea global y no esté sesgada).

Previo a elegir un nuevo administrador de fincas para una comunidad

Por lo menos, te decíamos, se debían conseguir tres presupuestos de administración de fincas para poder comparar y escoger de forma segura, y para que el proceso de transición fuera tranquilo y garantizase una buena relación con el nuevo administrador, de confianza y de larga duración.

Este punto puede suponer un problema porque esto se traduce en que cada propietario, como mínimo 3, solo conocerá el administrador con el que ha contactado y, por lo tanto, todos tendrán que fiarse de la palabra del vecino y del presupuesto presentado que, muchas veces, es difícil de entender con precisión y saber leer más allá de un número final; a no ser que te dediques a la administración de fincas o estés relacionado con el sector inmobiliario.

Al elegir nuevo Administrador de Fincas NO solo hay que mirar el importe de sus honorarios

Todo lo expresado en el párrafo anterior se traduce en que, la mayoría de las veces, los copropietarios eligen al nuevo administrador de fincas en base al precio, sin tener en cuenta factores importantes que marcarán, sin lugar a dudas, el éxito de la nueva relación profesional.

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Por este motivo, en este post te vamos a dar una pequeña guía para que escojas bien y te evites potenciales problemas, de los que hemos sido testigos en diversas ocasiones.

Si eres lector habitual de este blog, ya habrás leído casos de malas praxis por parte de muchos administradores de fincas. Por este motivo, damos por hecho que estás sensibilizado con el tema y que sabes perfectamente que una mala elección puede ser catastrófica para los propietarios.

Elegir Administrador de fincas y comunidades: nuestra experiencia nos dice…

La mayoría de personas que nos solicitan presupuestos suelen ser los presidentes de las comunidades y/o propietarios que han decidido cambiar y necesitan asesoramiento.

En Fincas Almendros, lo primero que hacemos es concertar una cita con la persona que nos ha contactado, en la finca o en nuestras oficinas, para mantener una entrevista y poder conocer a fondo los motivos por los cuales se quiere cambiar de administrador de fincas.

El contacto de proximidad es uno de nuestros valores (tal y como cuentan muchos de nuestros clientes en los testimonios que puedes leer en esta web o en google si nos buscas), y creemos que es fundamental a la hora de crear confianza y tranquilidad. Siempre que está en nuestras manos damos la cara. Si has leído nuestro post “5 puntos a tener en cuenta cuando solicites presupuesto de administración de fincas”, ya debes saber cómo trabajamos.

Cómo escoger un Administrador de fincas con altas probabilidades de éxito

Muchas veces, para escoger bien, hay que separar el grano de la paja. Cuando todos los copropietarios reunáis todos los presupuestos, el primer paso para escoger bien, será eliminar los presupuestos no válidos. Pero, ¿cuáles debes descartar?

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  1. Descartar los presupuestos que se salgan de la media, por caros o por baratos.

Es decir, si hay cinco presupuestos, uno de 3€ mensuales de gastos por entidad, otro de 6€, dos de 8€ y otro de 12€, descarta el primero y el último. Lo más probable es que el de 3€ no ofrezca todos los servicios que necesitéis o, si lo hace, estos no sean de buena calidad. Por otro lado, escoger el de 12€ al mes sería un error, lo más probable es que el administrador que ha realizado el presupuesto pretenda lucrarse en exceso.

  1. Descartar los administradores de fincas que no cuelguen las cuentas de la comunidad en su web

Hoy en día, la transparencia y las herramientas que la garantizan deberían ser obligatorias. En la era de Internet y de las nuevas tecnologías, es muy fácil tener una página web donde todos los propietarios puedan acceder, con usuario y contraseña, para conocer las cuentas al día de la gestión de su finca.

Desconfía del administrador de fincas que no ofrezca este servicio.

  1. Descartar los administradores de fincas que impongan a sus industriales

Debes asegurarte de que el administrador de fincas no va a obligarte a trabajar con sus industriales. Conocemos casos en que lo hacen. ¡Alerta! En Fincas Almendros, cuando hay que escoger un industrial, lo sometemos a votación y aconsejamos que los propietarios presenten presupuestos de industriales cercanos a ellos.

Nosotros proponemos a los nuestros, a los que después de muchos años colaborando, sabemos que lo harán con la mejor calidad, en el tiempo justo, y por un precio razonable. Pero no por ello hay que descartar otras opciones posibles.

  1. Descartar al Administrador de fincas que no audite las cuentas de la comunidad con el fin de reducir los gastos fijos

Debería estar especificado en el presupuesto. Siempre se pueden mejorar los precios de las pólizas de seguros, los gastos del mantenimiento del ascensor, de la empresa de limpieza, de la gestoría, etc.

administradores de fincas y comunidades, fincas almendrosPara ello, es indispensable que una vez iniciada la nueva relación comercial con el nuevo administrador de fincas, éste audite una a una todas las partidas de gasto de la comunidad, y proponga opciones para reducir costes.

Tómate tu tiempo para elegir el mejor administrador para tu edificio

Sabemos que estos procesos requieren tiempo pero, a no ser que te encuentres en una urgencia (o con un engaño o estafa de vuestro administrador de fincas, que exija ponerse en marcha inmediatamente, asunto del que te hemos contado varios casos en este blog), en principio no hay prisa.

Invierte tiempo en conocer a los administradores de fincas que se proponen, y en que los demás propietarios, o por lo menos una parte sustancial de ellos, conozcan a los posibles nuevos administradores.

Haz reuniones, sesiones de entrevistas en las que, uno a uno, los candidatos a nuevo administrador de fincas se puedan presentar a la comunidad y aclarar con todo detalle los presupuestos presentados y su modus operandi.

Sabemos que el tiempo es oro y que perderlo no gusta, pero tampoco gusta que, por culpa de las prisas o por no hacer bien el proceso, se escoja mal y que un administrador inadecuado os haga perder el dinero y el tiempo futuro.

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Esperamos que esta lectura te haya dado buenas ideas. Te invitamos a que la compartas con quiénes consideres les pueda ser útil. Si aún no lo has hecho, te recomendamos seguirnos en las redes sociales en las que estamos presentes para estar al día de otros consejos que publicaremos sobre  Administración de fincas y Patrimonios inmobiliarios, así como noticias de actualidad en el sector inmobiliario.

administraciones de fincas barcelona

Cómo cambiar de administrador de fincas de forma ágil, paso a paso

¿Qué pasos debes seguir para cambiar de Administrador de Fincas?

Muchos clientes nos preguntan si los trámites a seguir para hacer un cambio en la Administración de la Comunidad son muy complicados y/o requieren mucho papeleo y gestiones. Dado que ciertos trámites burocráticos suelen comportar mucho trabajo, la gente tiende a creer que cuando se trata de Comunidades de propietarios donde hay muchas personas implicadas, este trabajo se multiplica.

Esta creencia es errónea: cambiar de Administrador de Fincas y Comunidades es un trámite muy sencillo y rápido.

administraciones de fincas barcelona

Los motivos por los cuales una Comunidad puede querer cambiar de Administrador de Fincas pueden ser múltiples:

En este post te indicaremos todos los pasos que debes seguir para hacer correctamente el cambio de Administrador de Fincas de un modo sencillo, ágil y que, sobre todo, no implique ningún riesgo para la Comunidad de Propietarios, ya sea desde un punto de vista económico, como de eficiencia en las gestiones propias de administración.

Paso 1. Hacer un sondeo en la comunidad

Como comentábamos al principio, en una Comunidad de propietarios hay muchas personas implicadas: en primer lugar sería conveniente comprobar que existe un descontento generalizado respecto a las actuaciones del Administrador de Fincas.

Lo más habitual es que los vecinos comenten en el rellano, en el ascensor, en el vestíbulo… los motivos por los que están descontentos con el administrador.

Sería conveniente consultar, en un primer momento, con los propietarios más veteranos o con los que se tiene más confianza. Si se observa que sí existe una mayoría importante de personas descontentas es el momento que pasar al paso 2:

cambiar administrador de fincas, fincas almendrosPaso 2. Pedir presupuestos a otros Administradores de Fincas

Es muy importante que antes de tomar cualquier decisión de cambio de Administrador de Fincas quede establecido de forma muy clara cuál será el coste del nuevo.

Lo ideal es pedir varios presupuestos a otras Administraciones de Fincas y Comunidades de Propietarios, como mínimo tres, de manera que puedan compararse los precios y los servicios que cada uno ofrece.

Sería recomendable que cada uno de los propietarios pidiera un presupuesto, de modo que cuantos más presupuestos se presenten, la decisión final será lo más estudiada y consensuada posible. Los presupuestos se emiten gratuitamente y no es complicado pedirlos.

También es recomendable que, aparte de solicitar un presupuesto por escrito, se mantenga una entrevista con cada uno de los candidatos propuestos, a fin de conocer su modus operandi, la disponibilidad, el horario y en general qué servicios de administración de fincas ofrecen.

Ten en cuenta que la decisión no debería ser únicamente económica, pues al final lo que importa es la calidad del servicio que se ofrece, junto con el trato personal, la disponibilidad, la rapidez en la resolución de incidencias, etc.

Paso 3. Convocar una reunión de propietarios

Opción A: Puedes optar por solicitar que sea el actual Administrador de la Comunidad  el que convoque a los propietarios para reunirse en Junta.

Opción B: Que sea el Presidente de la Comunidad el que convoque directamente a los propietarios a la Junta, sin comunicar ni convocar al Administrador de fincas. En esta reunión solo habrá un único punto en el orden del día: Someter a votación el cambio de Administrador de Fincas.

cambio administrador de fincas, fincas almendros¿Qué opción elegir? Desde la experiencia de Fincas Almendros te recomendamos que, para las Comunidades de Propietarios con pocos propietarios, optes por la Opción B; sin embargo, en fincas más grandes, donde hay muchos propietarios y no existe apenas relación entre ellos o incluso, en la mayoría de los casos, ni siquiera se conocen, escojas la opción A.

En la junta se deberán presentar los diferentes presupuestos solicitados. Cada propietario debería explicar qué ofrece cada uno de los administradores y, una vez expuesto todo, se debe someter a votación el cambio.

En el caso de que la convocatoria se haya realizado por medio de la opción A, una vez votado y escogido el nuevo Administrador, el antiguo, presente en el acto, tomará nota y enviará el Acta de la Junta de Propietarios donde conste el acuerdo con el nombramiento del nuevo Administrador. A partir de ese momento, los dos administradores harán todas las gestiones necesarias para el intercambio de la información de la comunidad.

Si has escogido la Opción B, los más habitual es que el nuevo administrador se encargue de redactar el Acta y, una vez firmada por el Presidente de la Comunidad, se envíe al antiguo Administrador cesado para que tenga constancia.  A partir de ese momento, los dos administradores harán todas las gestiones necesarias para el intercambio de la información de la comunidad.

Paso 4. El traspaso de documentación entre administradores

Como indicábamos en el anterior paso, el administrador cesado hará entrega de toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder. El nuevo Administrador dará de alta a la Comunidad en su sistema y comunicará a los vecinos el cambio definitivo de administrador.

Paso 5. Revisión de documentación

Es muy importante que el nuevo Administrador contratado, una vez tenga toda la documentación, la revise y la entre en el sistema. Es imprescindible que, sobretodo, se compruebe que las cuentas económicas de ingresos y gastos son correctas, estén documentalmente justificadas y cuadren exactamente con el saldo entregado o disponible en la cuenta bancaria de la Comunidad.

como cambiar administrador de fincas, fincas almendrosPaso 6. Hola, somos el nuevo administrador de fincas

Introducidos los datos en el sistema y revisadas las cuentas entregadas por el antiguo administrador, es el momento para:

  • convocar una junta para presentarse a todos los copropietarios,
  • aprobar las cuentas del administrador cesado,
  • explicar el funcionamiento del nuevo administrador,
  • proponer cambios o mejoras para reducir gastos.

Es mejor lo bueno por conocer que lo malo conocido

Aproximadamente el proceso de cambio suele durar unos tres meses desde que sondeamos a los propietarios, hasta que se solicitan y se obtienen los presupuestos, se convoca la reunión, se acuerda y se llevan a cabo todas las gestiones propias del cambio, como son la comunicación y el traslado de documentos.

Es cierto que comunicar al antiguo Administrador que se le cesa de sus servicios puede ser un momento delicado, si bien lo importante no es el tiempo que hayan durado su servicios, sino la calidad de los mismos.

La decisión de cambiar de Administrador puede resultar muy beneficiosa en todos los sentidos para la Comunidad. No debes tener miedo: No se pierde documentación, no es económicamente costoso y lo más importante: Un buen administrador, debería conseguir reducir los gastos de la comunidad y ofrecer un buen servicio a sus clientes.

— xxx —

Esperamos que esta lectura te haya aportado el conocimiento necesario para llevar a cabo el cambio de Administrador de vuestra finca con la mayor agilidad posible. Comparte este artículo con quiénes creas que les resultará útil leerlo. Recuerda que puedes estar al día de todo lo que publicamos si nos sigues en las redes sociales en las que estamos presentes (Linkedin y Google+).

 

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administradores fincas gracia barcelona

Cómo una finca de Gràcia, supo que su administrador de fincas les engañaba.

Caso de éxito de administración de fincas en Gran de Gràcia.

 

En anteriores post te hemos relatado historias con ejemplos de administración de fincas y comunidades situadas en diversos barrios de Barcelona (Sarría – Sant Gervasi, Pedralbes, Eixample), que tuvieron problemas con su administrador habitual, y eso les llevó a buscar soluciones.

administracion fincas barrio gracia barcelona

El caso de hoy aconteció en la Vila de Gràcia, barrio en el que administramos varias comunidades de propietarios, así como bienes inmobiliarios de diversos clientes particulares y de sociedades.

Algunas características de las fincas en el barrio de Gracia de Barcelona

El barrio de la Vila de Gracia es uno de los más populares de la zona alta-centro de la ciudad de Barcelona. Un reclamo para todas aquellas personas, locales y extranjeras, que buscan paz y tranquilidad en el corazón de la ciudad. Sin lugar a dudas, éste es uno de los barrios principales que configuran el ADN de la Ciudad Condal.

Construidos en su mayoría a finales del siglo XIX y principios del XX, los edificios que administramos en esta zona de Barcelona, suelen estar compuestos por una planta baja (con o sin locales comerciales), más cuatro plantas superiores, y dos pisos en cada una de ellas.

Pisos de entre 60 y 70 metros cuadrados, sin portero, la mayoría sin ascensor ni parking, muchos de ellos sin calefacción centralizada, que típicamente dan a la calle por su fachada central, y a un patio interior por su parte trasera.

Características de la finca en la calle Mayor de Gracia

administradores fincas gracia barcelonaEl edificio del caso que te vamos a relatar, fecha de los años 30 y está situado en la calle Gran de Gracia, calle señorial del barrio y de la ciudad por antonomasia. Una construcción un tanto diferente a las habituales del barrio, debido a su ubicación y mayor tamaño.

Una finca con catorce entidades de unos 120 metros cuadrados cada una, distribuidas en cinco plantas superiores más una planta baja con dos locales comerciales.

Una finca cuya comunidad de vecinos cuenta con 12 propietarios que viven en sus pisos, y el resto son pisos y locales alquilados.

Fincas Almendros somos los encargados de administrar la comunidad de propietarios, y también dos de sus pisos así como los locales comerciales, a cuyos propietarios les ofrecemos el servicio de administración y gestión de patrimonios inmobiliarios.

Una comunidad que sospechaba de la seriedad de su administrador

Muchos de nuestros casos de éxito suelen empezar igual:

  • Un cliente nuestro nos recomendó a quien nos contacta,
  • O bien, el nuevo cliente nos encontró por internet, le gusta lo que lee, y nos llama.

Este caso es de los primeros. Una de las propietarias de un piso, le comentó a un cliente nuestro, que a su vez es su asesor fiscal, sus inquietudes fundamentadas: tenía sospechas de que el administrador de fincas les estaba robando dinero.

administracion de edificios y viviendas barcelona, fincas almendrosEn la última junta anual se había aprobado el presupuesto para rehabilitar la instalación eléctrica del edificio, por unos 25.000€, y cuando levaban el 100% de la derrama pagada, les llamó el industrial encargado de la rehabilitación diciendo que el administrador le debía, a pesar de su insistencia e intentos por cobrar, todas las facturas emitidas, a excepción de la primera, la cual sí le había pagado.

Al tener constancia de estos hechos, varios propietarios intentaron, sin éxito alguno, contactar en innumerables ocasiones con el administrador, el de toda la vida, pero éste no les cogía el teléfono y, cuando finalmente lo hizo, les puso la excusa de que no había tenido tiempo de hacer los pagos, que cuando tuviera un momento lo haría.

El trabajo del industrial llevaba más de dos meses realizado, algo no cuadraba… todas las sospechas apuntaban a que el administrador no quería/podía pagar.

El primer paso en un caso de esta tipología.

Una vez nos contó la realidad que estaban viviendo, le explicamos a la propietaria lo que debía hacer:

  • convocar una reunión de vecinos para cesar al administrador y nombrar uno nuevo.

Previamente, nosotros y varios administradores de fincas contactados por otros propietarios del inmueble, presentamos propuestas para administrar la finca (por cierto te puede interesar leer este artículo sobre cómo hacemos presupuestos de administración de fincas).

Tras una votación, todos los vecinos decidieron contratar a Fincas Almendros como nuevo administrador de la finca. Acto seguido, redactamos el acta y nos pusimos en contacto con el antiguo administrador para notificarle que había sido cesado y que debía transferirnos toda la documentación de la finca.

administrador fincas gracia barcelonaUna vez en nuestro poder, pudimos analizar la realidad económico-jurídica, y actuar en consecuencia.

Cabe destacar que, en este proceso de transferencia de documentación, el antiguo administrador nos confesó que no tenía el dinero para pagar al industrial, aunque efectivamente ya lo había cobrado todo de la comunidad.

Una buen desenlace para un caso de engaño de administrador de fincas

<< Si has leído alguno de los artículos y consejos que escribimos en este blog, sabrás que sobre malas prácticas de administradores de fincas sabemos bastante, pues como te hemos dicho al principio de esta lectura, muchas de las comunidades que administramos en Barcelona nos suelen contactar cuando han sufrido una o varias de éstas. >> Hecha esta aclaración, sigamos con el relato…

Una vez analizamos todo, pudimos constatar que al industrial se le debían 18.000€ de los 25.000€.

La estrategia que decidimos llevar a cabo para intentar recuperar el dinero, tenía dos pautas:

  • Por un lado, a través de nuestro departamento jurídico inmobiliario iniciamos los trámites para interponer una demanda al antiguo administrador.
  • En paralelo, nuestro equipo, semana tras semana, contactaba con él para reclamarle la cuantía estafada, amenazándole con las consecuencias que la demanda tendría.

La buena noticia fue que a los tres meses fuimos capaces de recuperar el 100% del importe debido a la comunidad.

Conclusiones y cómo evitar que te suceda lo mismo

Este caso de éxito tuvo un final feliz, a diferencia de este otro que te relatamos de una estafa de administrador en una finca de Sarrià – Sant Gervasi.

Así que, asumiendo que te debes estar preguntando qué está en tus manos para evitar que algo así os suceda, te recomendamos que leas con detenimiento este otro artículo en el que te explicamos qué diez cosas puedes hacer para evitar engaños y estafas de administradores de fincas.

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante, en cuyo caso nos gustaría pedirte que la compartas en tus redes sociales y se la envíes a quien creas que le ayudará leerla. Así mismo, te recomendamos que nos sigas en Linkedin o Google+ para no perderte nuevos consejos y noticias que publicaremos.

 

fincas almendros administradores fincas barcelona

5 puntos a tener en cuenta cuando solicites presupuesto de administración de fincas

¿Estás pidiendo presupuesto a un nuevo administrador de fincas?

Lo más probable es que si estás leyendo este post sea porque estás interesado en pedir un presupuesto a un nuevo administrador de fincas y comunidades, y te gustaría saber más sobre este tema antes de pedirlo.

En un post anterior te explicamos los cuatro pasos que nosotros seguimos cuando un potencial cliente nos contacta para pedirnos información de nuestros servicios de administración de fincas de cara a que le realicemos un presupuesto personalizado.

presupuesto administracion de fincas barcelona, fincas almendros barcelonaTe los resumimos a continuación (si quieres leer el contenido completo haz clic en el enlace anterior):

  1. Lo primero que hacemos es preguntarle los motivos por los que quiere cambiar de administrador de fincas;
  2. A continuación, averiguamos el estado actual del edificio a administrar;
  3. En el siguiente paso, y con toda la información necesaria en nuestro poder, realizamos el análisis económico de la finca;
  4. Finalmente presentamos y entregamos el presupuesto, en nuestras oficinas o donde nos indique.

Junto a los cuatro pasos anteriores, antes de tomar una decisión sobre a quien seleccionar como nuevo administrador de fincas, te recomendamos que tengas muy en cuenta los siguientes consejos:

  1. No te guíes solo por el precio. Los honorarios de administración de fincas son aconsejados por una tabla orientativa del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida y, por lo tanto, todos suelen ser bastante similares.

Cuando compares presupuestos, piensa, además, que una diferencia de cien euros al año no es un importe representativo. Si haces el cálculo verás que, por ejemplo, en una comunidad de diez propietarios, el coste mensual que representa a cada uno es de un euro al mes, si llega (casi como un café!).

En cambio, la diferencia en el coste de los servicios y gastos del inmueble, puede ser muy distinta de un administrador de fincas a otro. Todo depende de sus ganas, habilidades, experiencia y equipo de personas e industriales con los que cuente para optimizar los gastos en cada inmueble que administre.

precios y presupuesto administrador de fincas barcelona, fincas almendros2. El administrador que vayas a escoger debe generarte confianza. Para ello puedes hacer tres cosas:

  • La primera es preguntar en el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y LLeida, para cerciorarte de que no tiene problemas con otras comunidades.
  • La segunda es pedirle que te ponga en contacto con otros clientes a los que puedas preguntar su experiencia.
  • La tercera es revisar su página web y buscarlo en internet (revisando las reseñas que tenga en google), para conocer testimonios escritos de algunos de sus clientes.

3. Asegúrate que el administrador que vayas a escoger haga una auditoría de los gastos de la comunidad antes de presentarte ningún presupuesto.

4. Vivimos en la era de las nuevas tecnologías. El administrador de fincas que escojas debe posibilitarte un acceso a través de una intranet a las cuentas actualizadas de la comunidad, para asegurarte la máxima transparencia las 24hrs y los 365 días del año.

5. Y por último, durante la comunicación que tengas con él, confirma que es dinámico contestando tus llamadas o correos electrónicos. Si en esto se retrasa, empieza a dudar de todo lo que te prometa.

agencias inmobiliarias barcelona, fincas almendros

Hasta aquí estos consejos. Esperamos que este artículo te haya dado buenas ideas que puedas poner en práctica. Compártelo en tus redes sociales o con aquellos a quien creas que les puede interesar leerlo. Así mismo te invitamos a que nos sigas en las redes sociales en las que estamos presentes, para estar al corriente de nuevos consejos y artículos de interés que compartimos periódicamente.

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adminstradores de fincas barcelon, fincas almendros

¿Cómo hacemos los presupuestos económicos a un nuevo cliente de Administración de Fincas y Comunidades?

Presupuestos de administración de fincas y comunidades.

Son muchos los clientes que contactan con nosotros por primera vez, a quiénes les gustaría saber en base a qué criterios realizamos presupuestos para llevar a cabo la administración de su finca o patrimonio inmobiliario.

administradores de fincas y comunidades barcelonaEl perfil de quien nos contacta acostumbra a ser: hombres o mujeres de los 40 a los 60 años que, o bien quieren cambiar de administrador de fincas porque no están contentos con el suyo, o bien son personas que precisan que administremos y gestionemos activamente su patrimonio inmobiliario (haz clic en el enlace para cononcer con más detalle sus necesidades concretas)

Este nuevo artículo lo hemos planteado para explicarte nuestra forma de presupuestar. Un ejercicio de transparencia cuyo objetivo es que estés bien informado y, por consiguiente, ganes en tranquilidad y confianza.

El auge de las nuevas tecnologías en la administración de fincas y comunidades

En el pasado solía suceder que los clientes contactaban con nosotros por primera vez para solicitar un presupuesto, y lo hacían porque habíamos sido recomendados por otro cliente o alguien que de una forma u otra nos conocía. Por lo tanto, de salida ya contábamos con un voto de confianza a la hora de que nos escogieran como su agencia inmobiliaria o administrador de fincas en Barcelona.

Pero hoy en día, esto ha cambiado. La irrupción de las nuevas tecnologías ha hecho que cada vez sean más las personas que nos contacten porque nos han encontrado a través de internet, y sin conocernos ni tener referencias directas, nos piden un presupuesto.

Lo que es indudable es que las nuevas tecnologías han provocado que el cliente cada vez necesite más información y un contacto más transparente con la gestión y cuentas de sus inmuebles, y que la forma de comunicarse con su potencial nuevo administrador de fincas haya cambiado.

Es por eso que a continuación te explicamos el paso a paso que seguimos cuando un nuevo potencial cliente, nos contacta (sea por internet o a través de cualquier otra fuente).

El paso a paso para realizar un presupuesto de administración de fincas y comunidades

Primer paso: ¿por qué quieres cambiar de administrador de fincas?

Puedes contactar con nosotros por correo electrónico, teléfono o, venir directamente a nuestras oficinas. Sea cual sea la forma de contacto, lo primero que haremos será preguntarte por qué quieres cambiar de administrador.

Según sean tus motivos, y antes de presupuestar nada, te aconsejaremos si el cambio tiene realmente sentido.

Suele pasar en algunos casos, que el actual administrador de quien nos contacta esté obrando bien, y las quejas o inquietudes que nos explica quién nos llama sean normales. Recuerda: los administradores de fincas somos gestores de bienes inmuebles; en ningún caso podemos hacer milagros como, por ejemplo, conseguir que se pinte la escalera de una comunidad sin gastar dinero.

gestion patrimonial inmobiliaria barcelona, fincas almendrosOtro punto que debes recordar es que los administradores de fincas no podemos ayudarte a imponer tu voluntad. Si en una votación se ha decidido que no se pinte la escalera, siguiendo con el ejemplo anterior, nosotros no tenemos la potestad de cambiar el voto de los copropietarios para que se pinte.

Si por el contrario tus problemas con el actual administrador de tu edificio son debidos a una mala gestión del inmueble (sobre este tema te recomendamos que leas este artículo que habla sobre malas prácticas de administradores de fincas), es posible que efectivamente debas cambiar de administrador y que, por lo tanto, nosotros te podamos ayudar.

Una vez sabemos el porqué,  pasamos al siguiente paso…

Segundo paso: ¿en qué estado está el edificio a administrar?

Tras un primer contacto, lo ideal sería ver el edificio para conocerlo de primera mano. De esta forma podremos hacerte un presupuesto ajustado a tus necesidades y a la realidad de la finca. Debemos conocer el estado y número de los ascensores, si hay o no portero, el estado de las azoteas y las zonas comunes… y un gran número de detalles, que a veces no se ven, pero que marcarán los principios de la buena gestión que se deba realizar, y el coste de la misma.

Llevamos muchos años administrando edificios en Barcelona y otras ciudades; tan solo entrar en uno podemos intuir la esencia del lugar. Además, en esta primera visita, nos gusta presentarnos, entregar un dosier de presentación, y conocer a en primera persona a quien nos ha contactado, sea el presidente o presidenta de la comunidad o uno de los copropietarios.

Si no es posible hacer esta primera visita en el edificio, es primordial que mantengamos una reunión en nuestras oficinas para que nos cuentes sus características.

Tercer paso: el estudio económico de la finca

Una vez conocida la finca, hacemos dos presupuestos:

  • el primero con nuestros honorarios, en función del número de entidades, ascensores, conserje, servicio de limpieza, zona social…;
  • y el segundo basado exclusivamente en los costes externos que tiene la comunidad.

administradores fincas barcelona, fincas almendrosPara este segundo presupuesto, nos gusta contar con la última liquidación que hizo el antiguo administrador, para ver si se pueden hacer ajustes que ahorren dinero a la comunidad sin perder calidad de servicios. Nos hemos encontrado casos en los que el antiguo administrador hinchaba las cuentas, o no se preocupaba de buscar proveedores con precios y calidades mejorables.

En la mayoría de los casos, según nuestra experiencia, siempre conseguimos disminuir los costes de la comunidad, sin disminuir la calidad de los  servicios: limpieza, seguro, mantenimiento del ascensor, etc.

Muchas veces, nuestros honorarios acaban siendo a coste 0 para el cliente porque se los ahorra en los otros gastos del edificio, incluso mejorando el servicio que reciben. La ventaja de ser un administrador de fincas experimentado, es que conocemos industriales y empresas de servicios para fincas que ofrecen una muy excelente propuesta comercial.

Como te hemos hablado en posts anteriores, este análisis incluso nos permite encontrar fórmulas para rentabilizar mejor el edificio, por ejemplo alquilando la azotea para colocar antenas de telecomunicaciones, alquilando la antigua portería o el quiosco de la entrada, etc.

En cualquier caso, de estos ingresos adicionales nos ocupamos una vez ya somos administradores de la finca.

Cuarto paso: entrega del presupuesto y decisión final

Siempre entregamos los presupuestos en formato papel a quien nos ha contactado y en también en formato electrónico si nos lo solicitan. Una vez hecha la entrega, el resto de copropietarios se reúnen para comentar el documento y someterlo a votación, comparándolo con el resto de propuestas que puedan tener.

En cuanto el presupuesto está aprobado, se empieza el proceso de cambio, del cual te hablaremos en un futuro artículo.

Esperamos que esta lectura te haya sido útil. En un próximo artículo te contaremos más información que debes tener presente cuando solicitas un presupuesto de administración de fincas a un nuevo administrador.

Comparte este artículo en tus redes sociales para que otros y otras lo conozcan, y en caso de necesitarlo, ponte en contacto con nosotros para que podamos informarte de aquello que precises.

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