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¿Cómo reducir los gastos de un edificio?

Gastos en edificios.

 

Son muchos los propietarios de edificios en Barcelona (de viviendas o de oficinas) a quienes como es lógico, les gustaría reducir los gastos anuales de mantenimiento que soportan.

gastos edificios, gastos comunidades, gestion patrimonial inmobiliaria barcelonaHablamos de una cuestión clave para conseguir una mejora en la rentabilidad que obtienen, sin que ello conlleve la pérdida de calidad en cuanto a proveedores y servicios que un edificio necesita para mantenerse en perfectas condiciones.

¿Quién quiere reducir los gastos de un edificio?

Esta cuestión nos la suele (o se la solemos) plantear a varios tipos de clientes.

Por un lado, están las comunidades de propietarios y, por otro, clientes a quienes gestionamos sus patrimonios inmobiliarios, que tienen en propiedad uno o más edificios de viviendas y/o de oficinas.

Junto a ellos, también suelen hacernos esta pregunta personas cuyo administrador o gestor inmobiliario no tiene la costumbre, a diferencia de nosotros, de hacer auditorias de los gastos en los edificios que administra.

– Tipos de gastos de un edificio

 

En un edificio nos encontramos dos tipologías de gastos anuales de mantenimiento:

  • Gastos fijos de mantenimiento de un edificio:

Los gastos fijos suelen ser aquellos que se repiten con cierta periodicidad mensual y/o anual: mantenimiento del ascensor, el portero, el servicio de limpieza, luz y agua, mantenimiento de los extintores, honorarios del administrador, etc.

  • Gasto variables de un edificio:

Los gastos variables son aquellos que están relacionados con la reparación y mantenimiento puntual del edificio, con los imprevistos: reparación o sustitución de bajantes, incidencias en el ascensor, inundaciones en las plantas bajas y/o subterráneas, etc.

Lee aquí un caso real de Gestión de edificios en Barcelona y Badalona

 

– ¿Qué es la auditoría de gastos de un edificio?

 

En Almendros, cada año revisamos los gastos ordinarios que ha tenido un edificio y buscamos mejoras beneficiosas en términos de ahorro y calidad de servicios.

Estamos al tanto de la actualidad, de los nuevos servicios y tarifas que proveedores de mantenimiento de edificios ofrecen.

reducir gastos edificios, administracion edificios barcelonaSon muchos los colaboradores (proveedores) con quienes trabajamos, lo que nos permite tener buen conocimiento de lo que está sucediendo en el sector (incluso cuando hablamos de seguros).

Estar al día es importante para poder ofrecer nuevas y buenas alternativas.

Normalmente, los puntos a revisar en una auditoría de gastos de un edificio, y donde solemos encontrar mayor oportunidad de ahorro, son tres:

» El seguro del edificio: es obligatorio para todos los edificios y su precio suele depender de los metros cuadrados y de la antigüedad.

  • Cada año los revisamos para comprobar que la cuota que pagan nuestros administrados está dentro de las directrices del mercado,
  • y buscamos otras opciones para comparar; en estos casos, hemos llegado a conseguir ahorros entre 200 y 500 € anuales.

» Limpieza de la escalera: hoy en día, como hemos apuntado en la introducción de este apartado, hay empresas que ofrecen un servicio excelente, a unos precios de mercado muy competitivos.

En edificios grandes, este ahorro se suele notar mucho, hemos llegado a ahorrar más de 600 € anuales en este servicio de limpieza para edificios, gracias a buscar empresas que ofrecen mejores tarifas (sin perjudicar la calidad o incluso mejorándola).

» Mantenimiento del ascensor: con este punto pasa algo muy parecido al anterior.

Existen empresas muy solventes y competitivas que ofrecen un servicio por 220 € al trimestre, mientras que otras, al contrario, están cobrando 1.600 €.

¿No te parece lo suficientemente alto en cuanto a gasto anual, como para tenerlo muy en cuenta?

Si haces un cálculo rápido, verás que, si sumas todo el ahorro, estamos hablando de cantidades importantes, que en algunos edificios pueden suponer un potencial ahorro del 20% en los gastos fijos de mantenimiento anual.


¿Tu edificio tiene más de 10 viviendas?

Consúltanos aquí sin compromiso y te aconsejaremos mejoras en gastos


– Ahorrar gastos en edificios: otras formas de hacerlo

 

En cuanto a gastos extraordinarios, el ahorro dependerá de la pericia o la experiencia del administrador de fincas por encontrar y comparar presupuestos competitivos, cuando por ejemplo, sea necesario hacer reformas o intervenciones en el inmueble.

reducir gastos edificios, reducir gastos comunidadesPor otro lado, en este sentido, es muy importante anticiparse a los problemas y hacer un buen seguimiento del estado del edificio para evitar a tiempo inundaciones o humedades provocadas por goteras, por ejemplo.

Aunque puede parecer un coste extra, no lo es en absoluto, dado que, con una buena previsión, podemos evitar daños costosísimos que con toda probabilidad sucederán en un futuro cercano.

En este caso, el dicho “más vale prevenir que curar” se puede aplicar a la perfección.

Ahorrar generando ingresos para el edificio

Sobre este punto ya ahondaremos en siguientes artículos, pero simplemente debes saber que, algunas veces, aunque no siempre, un edificio puede generar ingresos de diversas formas:

  • alquilando zonas comunes (o el piso del portero),
  • aprovechando políticas y subvenciones del Ayuntamiento de Barcelona,
  • poniendo carteles publicitarios,
  • permitiendo la instalación de antenas de telefonía, etc.

Qué duda cabe, que una excelente forma de ahorrar es consiguiendo mayores ingresos, aspecto que ha sorprendido a propietarios que decidieron probarnos, y constataron que el servicio de administración y gestión de edificios que tenían antes era todo menos proactivo.

¿Cómo sé si los gastos de mi edificio podrían reducirse?

Te recomendamos que hagas una pequeña investigación de los tres puntos que te hemos marcado al principio, y que busques presupuestos para comparar lo que pagáis con lo que podríais pagar.

Además, si tu edificio es de más de 10 viviendas/oficinas, te ofrecemos la posibilidad de contactar con nosotros y, sin entrar en auditorías detalladas ni gastos, intentaremos asesorarte y orientarte.

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Esperamos que este artículo te haya sido útil. Contáctanos para cualquier cuestión relacionada, y síguenos en linkedin para estar al día de nuevos consejos y noticias inmobiliarias.

 

quien debe pagar gastos de comunidad

¿Quién debe pagar los gastos de comunidad de una finca?

En reuniones de comunidades de propietarios, cuando llega la hora de repasar las liquidaciones, suelen ser frecuentes las preguntas y dudas respecto a quién debe pagar qué gastos de la finca.

Te lo contamos a continuación incluyendo ejemplos de casos típicos que te ayudarán a entenderlo mejor.

– Tipos de gastos en una comunidad de propietarios

En la administración de fincas, es habitual que los gastos comunitarios se ordenen por tipología y de acuerdo con las siguientes clasificaciones :

  • “Gasto 1”,
  • “Gasto 2”,
  • “Gasto 3”,
  • “Gasto 4”,
  • “Gasto 5”…

… puede haber tantos tipos de gastos como la comunidad establezca.

Pero, ¿por qué se hace así? ¿Por qué se agrupan en diferentes categorías?

Te lo explicamos a continuación con algunos ejemplos prácticos.

– Ejemplos de desglose de gastos de una comunidad

Por ejemplo, suele pasar muchas veces que los locales están exentos de pagar los gastos de mantenimiento del ascensor o de interfono.

quien paga gastos comunidad de fincas

Por lo tanto, el administrador crea una categoría, “Gasto 3”, por ejemplo, en la que no incluye a los locales cuando tiene que imputar un gasto que no les afecta.

Otro ejemplo: los gastos del parking pueden estar clasificados en la categoría “Gasto 5”.

Por lo tanto, todos aquellos propietarios que no tengan un aparcamiento en la finca, no deberán pagar el “Gasto 5”, y sí los que disfruten de uno (o más de uno…).

– Quién debe pagar los gastos de una comunidad de propietarios

Teniendo en cuenta salvedades como las anteriores, y a no ser que los estatutos indiquen lo contrario, los propietarios deberán pagar los gastos comunitarios en base a su coeficiente, estipulado normalmente por el promotor  cuando se hizo la división horizontal de la finca.

Por ejemplo, sin un propietario posee un coeficiente del 6,84%, pagará los gastos que se le imputen en base a este porcentaje.

– Cambios en imputaciones de gastos comunitarios y estatutos de la finca

Este tipo de situaciones, las que generan “dudas” respecto a quién paga qué gastos comunitarios, suelen llevar a disconformidades relacionadas con cómo los estatutos de la finca estipulan las diversas imputaciones de gastos de una comunidad de propietarios.

Si esta es tu situación, y quieres cambios, ten en cuenta que los estatutos pueden ser modificados.

Solo necesitas que voten a favor del cambio, en la siguiente junta, cuatro quintas partes de los propietarios de la finca.cambiar estatutos comunidad

Si quieres saber más sobre este tema, te recomendamos que leas el siguiente artículo que titulamos:

– Revisa los gastos de la comunidad cuando cambies de administrador de fincas

Explicado todo lo anterior, antes de acabar permítenos un último consejo.

En caso de que hayáis cambiado de administrador de fincas recientemente, te recomendamos que revises detenidamente la primera liquidación de gastos; algunas veces puede pasar que se detecten errores que deben ser subsanados.

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Esperamos que esta lectura te haya resuelto las dudas que tuvieras respecto a quién debe pagar los gastos comunitarios.

Si tienes otras relacionadas con éste o cualquier otra cuestión inmobiliaria, envíanos un email y te responderemos escribiendo un nuevo artículo.

Compartelo con quien creas que le interesará leerlo.

quien debe pagar gastos de comunidad

¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunitarios de uso privativo en una finca?

La pregunta referente a quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso privativo, es frecuente en:

  • comunidades de vecinos cuyo uso de la terraza, azotea o patio interior, está asignado a uno de los inmuebles (normalmente al ático o a un bajos), debido a que solo se puede acceder a través de ellos.

servicios administracion de fincasEn este sentido, es importante señalar que tanto las terrazas como las azoteas son elementos estructurales del edificio y suelen desgastarse con el paso del tiempo, los fenómenos atmosféricos y también con el uso.

La ley es muy clara: todos los gastos para rehabilitar o mantener los elementos comunes del edificio tienen que ser pagados por todos los propietarios, según su coeficiente, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario.

Por otro lado, la ley no contempla los daños por mal uso. Por lo tanto, si existieran, quien tiene que pagarlos es el propietario del piso que disfrute la zona privativa.

Dicho mal uso deberá ser determinado por un técnico imparcial que realice un peritaje.

Algunas veces, aunque no es frecuente, puede pasar que los desperfectos en terrazas y patios sean provocados por una combinación de los dos factores (mal uso y desgaste), en este caso la comunidad y el propietario en cuestión deberán ponerse de acuerdo.

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¿Tienes alguna duda sobre este tema u otros relacionados con cuestiones sobre administración de fincas?

¿Quieres que la contestemos en este blog?

Envíanosla y la incluiremos en nuestro calendario de próximo artículos.

 

despedir al portero de la comunidad

¿Podemos despedir al portero de la comunidad? ¿Cómo hacerlo?

Cómo despedir al portero de la comunidad.

 

En algunas reuniones de comunidad de propietarios, nos suelen hacer una consulta relacionada con cómo prescindir de los servicios del portero de la finca.

Los motivos pueden ser diversos, pero hay dos que suelen repetirse y son bastante obvios.

– Motivos de despido del portero de una comunidad

  1. La comunidad no está contenta con el trabajo que realiza su portero actual y quieren contratar a otro o, directamente, despedirlo y buscar otra fórmula.despedir al portero de comunidad
  2. La comunidad quiere ahorrarse gastos comunitarios, y tener a un portero contratado, es una de las mayores partidas del presupuesto anual de la finca (*).

(*) Sobre este segundo punto, destacar que prescindir del portero puede suponer un importante ahorro, de entre 24 a 30 mil euros anuales aproximadamente.

Hoy en día, las nuevas tecnologías por un lado, y la subcontratación de estos servicios por otro, reducen considerablemente estos gastos.

– Pasos para cesar al portero de la finca

Lo primero que debes saber es que, para cesar al portero de la finca, se necesita la mayoría simple de votos de la comunidad (la mitad más uno).

Ahora bien, debes tener en cuenta dos aspectos importantes relacionados con el tipo de despido y sus implicaciones:

  • Por causas objetivas: son las que hacen referencia al mal desempeño de las funciones del portero.

En este caso, se tendría que abrir un expediente disciplinario, con sus correspondientes avisos y se deben aportar pruebas. La indemnización suele ser menor.

  • Por causas subjetivas: simplemente se decide prescindir del servicio. En este caso la indemnización es mayor y la comunidad no podrá contratar a otra persona, si se desdijera, en los siguientes 24 meses.

Si el portero puede demostrar que se ha contratado a otra persona, este debería ser readmitido e indemnizado.

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Esperamos haber respondido a tus dudas relacionadas con este tema.

¿Tienes alguna otra consulta inmobiliaria que te gustaría que contestáramos en este blog?

Envíanosla a través del formulario de la web y la incluiremos en la lista de temas que iremos abordando.

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gastos de los locales de una finca

¿Tienen que pagar los gastos de escalera y ascensor los locales con acceso independiente?

¿Qué gastos de comunidad pagan los locales de una finca?

 

Esta pregunta sobre los gastos que deben pagar los locales independientes de una finca, suelen hacerla dos tipos de clientes a los que administramos fincas en Barcelona.

a) Por un lado nos la hacen en alguna reunión de comunidad en las que los locales de la finca no tienen ningún tipo de acceso al vestíbulo de la escalera y, por lo tanto, no usan ningún servicio de la finca:

  • ni el del portero,
  • ni el de limpieza,
  • ni el ascensor,
  • ni la azotea, etc.

b) También suelen hacernos esta pregunta clientes que están interesados en invertir en la compra de un local. gastos de los locales de una finca

Antes de hacerlo, y con la idea tener clara la rentabilidad potencial del mismo, quieren saber cuáles son los gastos comunitarios mensuales de ese local.

Vayamos por partes….

– Gastos comunitarios de los locales de una finca

En algunas reuniones de comunidad que celebramos en Almendros, a alguno de los propietarios de los locales les parece extraño, y así lo expresan, que tengan que pagar los gastos de comunidad aunque su local no use ninguno de los servicios de la finca.

Además, acostumbra a pasar que los locales tienen más coeficiente que los pisos, dado su tamaño, que suele doblar el de los pisos; y por lo tanto, suelen pagar más.

Según el artículo 553-3.1C de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, todas las entidades de la finca tienen que participar en las cargas y gastos de la comunidad en función de su cuota, salvo pacto en contra…

… las cuotas de participación sólo se pueden modificar por unanimidad o por medio de la autoridad judicial.

– Modificar las cuotas de gasto de los locales de una finca

Si estás interesado en modificar las cuotas de tu comunidad, tienes que ponerte en contacto con el presidente de la escalera o con el administrador,  para que en el orden del día de la próxima junta se establezcan nuevas cuotas de participación, o cuotas especiales para determinados gastos.

gastos locales de fincas

No queremos desalentarte, pero nuestra experiencia nos dice que la modificación de las cuotas suele ser complicada debido a que ésta repercute en la cuota que pagan el resto de propietarios de la finca.

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Esperamos haber resuelto tus dudas respecto a este tema.

Recuerda que si tienes otras, nos las puedes enviar a través del menú de contacto de la página web.

Las contestaremos con la mayor brevedad.