administraciones de fincas barcelona

Administraciones de fincas Barcelona: ¿Cómo solucionar conflictos en las comunidades III?

Prevención y gestión de conflictos en comunidades de vecinos.

 

Antes de empezar esta lectura, hagamos un pequeño resumen de todos los temas relacionados con la administración de fincas y los conflictoss que como administradores de fincas en Barcelona debemos gestionar y solucionar.

prevenir conflictos de vecinos de comunidadesEn los dos anteriores artículos te hemos hablado de conflictos relacionados con:

  • la calefacción central,
  • ruidos,
  • pisos turísticos y sus huéspedes (tema del que se está hablando mucho en la actualidad),
  • dificultades de pago por parte de algún vecino,
  • así como de conflictos relacionados con porteros que no cumplen sus funciones.

En este último artículo de esta serie, te hablamos de cuatro conflictos entre vecinos adicionales, y temas damos alguna pauta para poderlos prevenir y solucionar.

Así mismo y una vez que hayas acabado la lectura, te invitamos a que añadas cualquier comentario relacionado con esta temática que creas aportará valor al debate y soluciones posibles adicionales a las que hemos mencionado.

6- Queremos cambiar el administrador de fincas de la comunidad: no estamos contentos.

En dos artículos anteriores te hablamos de las malas prácticas que suelen cometer algunos administradores de fincas en Barcelona.  Te recomendamos que lo leas para cerciorarte de que tu administrador actual, realmente, está incumpliendo con sus obligaciones, antes de buscar a otro.

Si ya te has asegurado y sigues con la intención de cambiar de administrador, te recomendamos que primero hagas una encuesta entre los vecinos para saber si tus quejas son compartidas.

Una vez hayas hecho un sondeo, el Presidente debe convocar una reunión (esté a favor o no del actual administrador), donde se decidirá si procede o no el cambio de administrador.

En caso afirmativo, el administrador de fincas entrante entrante se encargará de hacer todos los trámites para la transición (léelo mejor aquí).

7- Conflictos entre vecinos provocados por obras en pisos

Son muchos los propietarios que realizan obras en su vivienda sin pedir la licencia municipal correspondiente y sin la supervisión de un Arquitecto Superior o Aparejador.

quien paga reparacion de una comunidadEn estos casos, si las obras realizadas conllevan derribar tabiques o muros de carga, es muy posible que a la larga salgan grietas en las zonas comunes o privativas del edificio.

Una vez han salido las grietas, es muy difícil determinar si la causa originaria de las mismas es simplemente debido al transcurso del tiempo o a las obras realizadas en un determinado piso.

Para evitar esta situación, la Ley establece que cada vez que se hagan obras en un elemento privativo, el propietario está obligado a notificarlo al administrador o al presidente.

Lo mejor es que el propietario que tiene previsto realizar obras envie la licencia correspondiente. De ésta forma todos los propietarios tienen la certeza de que las obras se estarán haciendo correctamente y con la supervisión de un facultativo competente.

Sobre obras en comunidades hemos escrito estos otros artículos que te puede interesar leer:

8- Pisos de entidades financieras que no pagan la comunidad

Los bancos no suelen administrar bien su propia cartera inmobiliaria (actualmente muy grande debido a los desahucios y ejecuciones realizadas en estos últimos años).

Esto provoca que muchas veces, los bancos no cumplan con sus obligaciones económicas con la comunidad.

Nuestra experiencia nos dice que normalmente, con insistencia y una gestión activa por parte del administrador de fincas, este problema siempre se acaba solucionando.

En lo que a nosotros se refiere, !nunca hemos tenido que llegar a los juzgados¡

9- Problemas entre vecinos por el uso de las instalaciones comunitarias

Algunas veces, ciertos vecinos mantienen conductas incívicas que alteran el buen funcionamiento de una comunidad, como por ejemplo, arrojar basura a los patios interiores, sacar la basura al rellano antes de lo previsto, fumar en el ascensor, aparcar bicicletas en zonas comunes no habilitadas a tal efecto….

administracion fincas barcelona

Como en el punto segundo, estos problemas se solventan con comunicación y mediando entre los vecinos afectados.

Debes pensar que el administrador no es un juez, simplemente es un árbitro que vela por la convivencia de la comunidad.

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En los tres artículos dedicados a los problemas habituales en comunidades de vecinos, te hemos hablado de los conflictos que pueden aparecer, cómo prevenirlos, y cómo solucionarlos.

En futuras publicaciones, seguiremos debatiendo temas relacionados con las problemáticas que surgen entre vecinos y dándote ideas para solucionarlas.

Te animamos a compartir este artículo en tus redes sociales y a seguirnos en Linkedin para estar informado de todo lo que publicaremos próximamente, y a añadir algún comentario que amplie el debate.

Si te apetece leer los dos artículos anteriores relacionados con esta temática, puedes hacerlo aquí:

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Administracion de fincas ganduxer barcelona

La calefacción comunitaria de una finca en la calle Ganduxer de Barcelona

Administración de una finca en la calle Ganduxer de Barcelona (Sarrià – Sant Gervasi)

 

Lo que estás a punto de leer es un caso real de administración de fincas, sucedido en una finca en la calle Ganduxer de Barcelona, relacionado con “los problemas vecinales” derivados de la calefacción comunitaria con la que cuentan.

El desenlace final ha sido bueno para todos los vecinos, pero su gestión ha necesitado de gestión activa y mano izquierda por nuestra parte, junto con muchas ganas de llegar a buen puerto por parte de todos los implicados.

– Administración de fincas: calefacción comunitaria (zona Ganduxer, Barcelona)

Muchas fincas regias de la zona alta de Barcelona (Sant Gervasi, Bonanova, Sarrià, Pedralbes, Turó Park, etc.), edificios de los años 60 y 70, suelen contar con calefacciones comunitarias colocadas, en su mayoría, en los sótanos.

administracion fincas ganduxer barcelonaLa calefacción comunitaria se caracteriza por tener una sola caldera colocada en el sótano, con un tubo que atraviesa el edificio en vertical, y que se ramifica por las viviendas, hasta llegar al ático.

Igual que el ascensor, este tipo de calefacción, como su propio nombre indica, es una instalación comunitaria, por lo tanto, a no ser que los estatutos de la comunidad dicten lo contrario, los gastos que genera se tienen que sufragar entre todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes.

Por otro lado, en este sentido, para que se realicen modificaciones en su estructura o funcionamiento, cualquier decisión se debe consensuar entre todos los copropietarios, aspecto que no siempre resulta sencillo.

– Los problemas de la calefacción comunitaria en esta finca de Barcelona.

Desde hace años, administramos una finca situada en la calle Ganduxer de Barcelona.

Una finca compuesta por siete plantas, y cuatro viviendas por planta: un total de 28 inmuebles.

Su principal problema, muy habitual, es que la calefacción comunitaria y sus criterios de uso creaban cierta discordia y/o disconformidad entre los vecinos de la finca.

Administrador de fincas ganduxer barcelona, administrador de fincas sarria sant gervasiAl estar situada la caldera en la parte inferior del edificio, los propietarios de las plantas bajas se quejaban de que hacía mucho calor, mientras que para los los pisos más altos, el problema era que tenían frío.

Por todo lo anterior, unos (los pisos más bajos y orientados al norte) querían poner en marcha la calefacción en Octubre y pararla en Mayo; mientras que para los más calurosos, lo óptimo era ponerla en marcha en Noviembre y pararla con el inicio del buen tiempo.

En casos como este, se hace muy complicado regular las calefacciones al gusto de todo el mundo.

Haz tú mism@ los números.

Si la finca tiene siete platas y cuatro pisos en cada una, debían satisfacerse las necesidades de confort de 28 familias.

¿Te lo imaginas?

(*) Sobre temas relacionados con conflictos y soluciones en comunidades de propietarios, aquí puedes leer otro interesante artículo.

– La solución al problema de la calefacción de esta finca en Sarrià – Sant Gervasi

Uno de los servicios que cualquier buen administrador de fincas debe ofrecerte, es la capacidad y tenacidad para resolver conflictos.

En este caso que te relatamos, finalmente se llegó a una solución consensuada por todos.

administradores fincas ganduxer barcelonaLo primero que hicimos fue contactar con una empresa experta en instalaciones de calefacción para que hiciera un estudio y análisis de la finca.

Tomaron medidas de temperatura y realizaron controles térmicos, hasta dar con una solución bastante óptima para todos:

  • Cambiar las llaves de paso de todos los radiadores del edificio y, además, en las habitaciones orientadas al norte de los pisos altos, instalar radiadores extras.
  • Junto a lo anterior, se instaló una caldera de última generación que recoge información de los termostatos que también se instalaron en las entradas de las viviendas.
  • Con todo ello, la capacidad de regular y personalizar la temperatura ambiente, mejoraba ostensiblemente para todos los vecinos.

Cabe destacar que la solución a este tipo de problemáticas suele ser lenta. Hay muchos inquilinos que deben ponerse de acuerdo, y encontrar un consenso en las juntas de propietarios, no suele alcanzarse de forma inmediata.

En este caso se tardaron cerca de 3 años en acordar una solución que satisficiera a todos, pero con ganas y voluntad, verás que siempre hay soluciones.

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En siguientes posts te relataremos nuevos casos reales de administración de fincas en esta y otras zonas de Barcelona.

Por si te apetece leer otro acaecido muy cerca de esta finca en Ganduxer, aquí te dejamos este relacionado con la estafa de un administrador en una finca de la calle Modolell.

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Las cuestiones que más polémica generan en las reuniones de comunidad de propietarios

Administración de comunidades: temas importantes, dudas y preguntas en las reuniones.

 

Cada año, como administradores de comunidades de propietarios en Barcelona, en Fincas Almendros convocamos alrededor de 100 reuniones de comunidad. Encuentros legalmente obligatorios, que se suceden durante el año, y en los que se debate gran diversidad de temas fundamentales para el buen gobierno de cualquier comunidad de propietarios.

reuniones de comunidad de propietarios y vecinos barcelona, administracion de comunidades barcelona

 

De todos los temas que suelen tocarse, típicamente hay alguno que se repite año tras año, comunidad tras comunidad, debido a que a veces:

  • los asistentes son nuevos,
  • o simplemente porque existe gran desinformación respecto a ciertos asuntos importantes que a todo propietario inquieta.

En este nuevo artículo hemos decidido contestarte a algunas de esas preguntas que suelen hacerse en las reuniones de comunidad de vecinos, y que seguro te va a interesar conocer si eres propietario.

Los hemos ordenado por temáticas, y esperamos que respondan a tus dudas.

Solo decirte que si una vez leídos estos puntos tienes alguna duda, puedes ponerte en contacto directamente con nosotros para que nuestro equipo del departamento de administración de fincas te la solvente.

nota: al final de la lectura, te incorporamos enlaces a temas relacionados que te puede interesar conocer.

1. Cómo se reparten los gastos de una comunidad

Por ley, todos los gastos e ingresos de la comunidad de propietarios deben distribuirse en base a la cuota que cada entidad (piso, local, trastero, parking…) representa sobre el total de la finca, todo y que la ley también establece que los estatutos pueden indicar otra cosa.

gestion gastos comunidades barcelona, fincas almendros

La ley obliga a distribuir los gastos e ingresos en proporción a la cuota pero los estatutos pueden marcar otra cosa.

A modo de ejemplo, las plantas bajas, que suelen ser locales comerciales sin acceso a la portería, a la escalera, o al ascensor, pueden quedar excluidas del pago de estos servicios.

  • ¿Cuántos vecinos deben estar de acuerdo para poner ascensor en la finca?

Esta pregunta es muy frecuente en comunidades de vecinos de edificios antiguos, que se han dado cuenta que, haciendo algunas modificaciones en la distribución de la escalera, pueden poner un ascensor.

Además, el Ayuntamiento de Barcelona tiene subvenciones destinadas a todas aquellas comunidades que quieran poner un ascensor.

La respuesta es la siguiente: solo hace falta una mayoría simple. En este caso, los vecinos que se muestren contrarios tendrán que acatar la voluntad de la mayoría.

  • ¿Puedo no pagar el ascensor con la condición de no usarlo?

Lo sentimos. La ley dice que si la mayoría simple de los propietarios quieren poner el ascensor estás obligado a pagar.

  • ¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso exclusivo?

Los gastos de conservación y mantenimiento de elementos como la terraza, el jardín o la cubierta del edificio, por ponerte un ejemplo, elementos que son de la comunidad pero solo disfrutan algunos vecinos, deben ser asumidos por los propietarios que tienen el uso y disfrute de los mismos; las reparaciones por vicios ocultos de construcción o estructurales, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean por un mal uso o mala conservación.

  • ¿Han de pagar vado los trasteros que hay en el parking?reuniones de comunidad de propietarios en barcelona

Si el trastero es una unidad independiente, debe pagar en base a su cuota. No obstante, la mayoría de los trasteros están incluidos dentro de la plaza de parking por lo que pagan conjuntamente.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para cesar al portero?

Una pregunta muy frecuente en comunidades que quieren reducir costes y están descontentos con el trabajo del portero o el conserje, o simplemente consideran que su presencia no es necesaria. La ley dictamina que para cesar al portero se necesita mayoría simple de los votos de los propietarios.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para eliminar el servicio de calefacción comunitario?

La ley dictamina que para eliminar el servicio de calefacción comunitario se necesita el voto de la mayoría simple de los propietarios.

2- ¿Se pueden impugnar las actas de una comunidad de propietarios?

Cualquier propietario puede impugnar el Acta siempre y cuando no haya asistido a la reunión o considera que lo que se ha votado es contrario a la ley. Importante este último punto: contrario a la ley, no a sus propios intereses. Además, solo se puede impugnar judicialmente.

administradores fincas barcelona, reuniones de comunidad de vecinosOtro punto importante: si has estado en la reunión y has votado a favor, no puedes impugnar el Acta.

  • ¿Son válidos los acuerdos aprobados en junta contrarios a los estatutos?

La respuesta es no.

Prevalecen los Estatutos y, en su defecto, la ley. En caso de que se quiera aprobar algo contrario a lo que marcan los Estatutos, éstos deben ser modificados previamente.

Cualquier propietario que detecte cualquier acuerdo o decisión contraria a los estatutos podrá impugnar el acta.


Lecturas relacionadas que te pueden interesar:


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Hasta aquí esta primera parte de este interesante tema. No dejes de leer el próximo artículo en el que te hablaremos sobre aspectos relacionados con los morosos de una comunidad, con cómo cambiar al administrador de fincas, y sobre cuestiones relacionadas con ingresos de las comunidades de propietarios, temas todos ellos importantes para el mejor gobierno de cualquier comunidad.

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Administración de fincas en Barcelona: Los grandes conflictos en las comunidades de propietarios

En nuestros más de 50 años de experiencia como agencia inmobiliaria de Barcelona especializada en la administración de fincas y comunidades, nos hemos encontrado diversas tipologías de conflictos en las comunidades de propietarios que administramos.

Estos conflictos suelen ser de toda índole y pueden surgir en cualquier situación: en las reuniones de comunidad, encuentros en el ascensor, durante encuentros en la portería ….

administracion fincas barcelonaAdemás, estos problemas, si no se cogen a tiempo y se dejan crecer, acaban siendo el fermento de problemas mayores, y es muy frecuente que tengan consecuencias en la convivencia cotidiana del inmueble.

Administración de fincas con voluntad de solucionar conflictos entre vecinos

Todos somos humanos y la mayoría de estos conflictos no son intencionados.

Ninguna de las partes implicadas “suele tener nada en contra de la otra” pero, como profesionales de la administración de en Barcelona, nuestro deber es intentar solventar todos y cada uno de los dilemas que surgen en las comunidades.

La solución que se aplica a la mayoría de estos conflictos suele ser una: sensatez y voluntad de arreglar las diferencias.

Un administrador de fincas es externo a la comunidad y debe ser el encargado de gestionar todos los problemas, de forma activa, para velar por la mejor convivencia entre vecinos

Después de haberte hablado de malas prácticas de los administradores de fincas en posts anteriores, en este nuevo artículo del blog, vamos a hacerte una lista de los conflictos más frecuentes en las comunidades y de las posibles soluciones a la hora de abordarlos pero, antes, déjanos especificarte qué es un conflicto.

– Conflictos en las comunidades de propietarios: ¿Qué son? ¿Cuándo suceden?

Para nosotros un conflicto es todo problema que surge en una comunidad de propietarios y altera la normal convivencia de los ocupantes del inmueble.

Por norma general, tomando como base nuestra experiencia de varia décadas en la administración de fincas en Barcelona, te podemos decir que los conflictos suelen ser más frecuentes en comunidades de vecinos con cierto tamaño, a partir de 15 o 20, debido a su impersonalidad y a que los vecinos no se conocen.

Los problemas suelen ser muy parecidos y, las soluciones, aunque siempre hay excepciones, también lo son.

Sigue leyendo y las descubrirás.

1- Problemas en edificios de Barcelona con calefacción central

Los edificios con calefacción central en Barcelona, fueron construidos en su mayoría entre los años 60 y 80.

Los conflictos en estas comunidades suelen ser que, debido a que las calderas están en el sótano o en la planta baja, los vecinos del primer piso tienen calor y los del ático tienen frío, ya que es muy difícil conseguir temperaturas altas en las plantas superiores sin que los de las plantas inferiores se achicharren.

«Les pasaba a esta finca en la Calle Ganduxer de Barcelona, y mira aquí cómo los solucionamos»

administracion fincas barcelonaEstos conflictos se pueden detectar fácilmente porque suelen ir acompañados de quejas como que: el portero pone demasiado temprano la calefacción, la pone demasiado tarde, la pone demasiado rato, no funciona el termostato…

Hay diversos tipos de soluciones a estos problemas pero, ya te avisamos de antemano que acarrean ciertos costes económicos

  • poner termostatos en cada radiador del inmueble para controlar de forma individualizada la temperatura de cada uno;
  • cambiar por completo la instalación colocando calderas individuales en cada domicilio.

Ya te hemos dicho que las soluciones no son económicas aunque, tenemos una opción “c”, que quizás te encaje: que el administrador de fincas medie entre los vecinos y trate de convencer a los del primero que abran más las ventanas y que aconseje a los del ático ir más abrigados en esos meses en que las temperaturas son más bajas.

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Hasta aquí esta primera parte sobre conflictos en comunidades de propietarios y vecinos.

Nos quedan muchas cosas que contarte sobre este tema. Así que te emplazamos a que estés atent@ a nuestro blog y redes sociales, pues en las próximas semanas seguiremos abordándolo con nuevos ejemplos que puedes, si así lo prefieres, leer en este otro artículo sobre conflictos de vecinos en las comunidades.

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dudas comunidades de propietarios

¿Qué temas generan polémica y dudas en las reuniones de comunidad? (II)

La administración de comunidades de propietarios: dudas en las  reuniones de comunidad

administradores fincas barcelona, fincas almendros

 

En otro artículo, te empezamos a hablar de cuestiones que tienen una enorme probabilidad de generar polémica en cualquier reunión de comunidad de propietarios.

En el, te solucionamos las dudas a esas cuestiones, y te prometimos que seguiríamos hablándote de otras que habitualmente surgen.

Esto es lo que vamos a hacer a continuación, ¿nos acompañas?

3) Morosos de una comunidad de vecinos (propietarios)

– ¿Pueden votar los morosos en las juntas de comunidad?

No pueden. Tienen derecho de voz pero no de voto. Si el día de la reunión no están al corriente de pago de todos los recibos emitidos, no pueden votar.

– ¿Podemos expulsar a un moroso de una finca?

No. Se puede interponer una demanda de juicio monitorio y se puede llegar a embargar el bien.

Pero esta es una decisión judicial; a un propietario no se le puede echar del edificio.

– ¿Qué es un proceso monitorio?

Un proceso monitorio es un procedimiento judicial de reclamación de cantidad que, entre otras cosas, se usa para reclamar los recibos de la comunidad no pagados. Es un proceso rápido.

Si el demandado no paga o no se opone en el plazo de 20 días, se puede proceder a la vía ejecutiva para embargar los bienes del deudor.

servicios legales inmobiliarios barcelona, fincas almendrosSi tu comunidad se encuentra con un caso de morosidad, y quieres saber cómo solucionarlo, te invitamos a ponerte en contacto con Almendros, nuestro Departamento Legal Inmobiliario te asesorará.

Desde el momento que la comunidad decide instar a un copropietario a un proceso monitorio, activamos todos los mecanismos legales posibles para empezar con el proceso.

Hecho este impás, sigue leyendo el resto de puntos

4) ¿Cómo aumentar los ingresos de una comunidad?

– ¿Podemos alquilar la vivienda de la portería?

Sí. La vivienda de la portería, si cumple con una serie de requisitos que hacen que tenga la célula de habitabilidad, se puede alquilar.

En este caso, el ingreso es para la comunidad de propietarios. Para proceder a su alquiler, tiene que ser aprobado por la mayoría simple de la comunidad.

Aunque no está relacionado con ingresos, sino con gastos, aquí te explicamos el paso a paso que debéis seguir para despedir al portero.

– ¿Qué ingresos adicionales puede tener una comunidad?

Normalmente las comunidades generan ingresos de la siguiente forma:

  • o bien por alquilar elementos comunes, como la vivienda de la portera o los locales comerciales,
  • o por colocar publicidad en las azoteas y fachadas en rehabilitación (en al caso de que esté en una calle suficientemente transitada),
  • o alquilarla a empresas de telefonía para colocar antenas de comunicación.

5) Consultas sobre el Administrador de fincas

– ¿Cuántos presupuestos ha de presentar un administrador por cada tema propuesto?

La ley no dice nada al respeto.

Nosotros consideramos que, según la importancia de la obra, se deben presentar diversos presupuestos; tres por lo menos, en el caso de que sea una obra importante como, por ejemplo, la reforma de la fachada.

En el caso de que la intervención sea poco importante o pequeña, consideramos que con un presupuesto es suficiente.

ingresos comunidad de propietariosSobre este y otros temas relacionados con los administradores de fincas, te puede interesar leer este artículo en el que nos concentramos en hablarte de malas prácticas en la administración de fincas.

– ¿Puede un propietario presentar un presupuesto de obras alternativo?

Por supuesto. Nuestro oficio consiste en velar por el bien de la comunidad. Si algún propietario conoce algún industrial de confianza, puede presentar su presupuesto.

– ¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de fincas?

¿Queréis cambiar el Administrador de la finca?

Podéis hacerlo, pero siguiendo estos pasos.

  • Convocar una junta ordinaria o extraordinaria (normalmente lo hace el presidente),
  • y en la votación, por mayoría simple, la mitad más uno de los copropietarios, aceptar el cambio.
  • El acta de esta reunión debe ser enviada al administrador cesado para anunciarle su cese y a partir de entonces el nuevo administrador se pondrá en contacto con él.
  • Posteriormente, el nuevo administrador realizará todos los trámites necesarios para el cambio de administración y buen gobierno de la finca.

– ¿El cambio de administrador supone pérdidas económicas?

En absoluto. El administrador cesado debe presentar el balance al nuevo administrador y éste debe auditarlo para comprobar que todo está en orden.

Posteriormente, el nuevo administrador convocará una reunión para informar del estado de las cuentas a los propietarios.

Mira como lo hizo esta comunidad en Sarrià-Sant Gervasi a quienes el anterior administrador les había estafado.

6) ¿Alguna otra duda sobre cuestiones de una comunidad de propietarios?

Hasta aquí este resumen sobre temáticas muy habituales en las reuniones de comunidad de propietarios. Si tienes alguna duda que no aparezca en esta relación, te ofrecemos la posibilidad de ponerte en contacto con nosotros para que nuestro equipo te la solucione.

— xxx —

En posteriores posts seguiremos resolviendo todos los enigmas que surgen en reuniones de propietarios.

También te recomendamos que en caso de querer profundizar más sobre estos temas, te leas alguno de los artículos que hemos dedicado a hablar sobre conflictos habituales en las comunidades de propietarios.

Si te ha parecido interesante esta lectura, ayúdanos a divulgarla compartiéndola a través de tus redes sociales. Recuerda unirte a las nuestras para estar al día de noticias y novedades sobre la administración de fincas y el mercado inmobiliario.

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