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Cambio de administrador del patrimonio inmobiliario de una familia barcelonesa: caso real

Administracion patrimonial inmobiliaria en Barcelona.

 

No es lo mismo administrar el patrimonio inmobiliario de una persona, que el de un grupo familiar. Las necesidades de cada uno difieren en muchos aspectos.

Cómo en el caso que te relatamos hoy, los patrimonios inmobiliarios familiares suelen estar formados por entidades de toda índole: pisos, casas, terrenos, locales comerciales o de oficinas, etc…, y en muchas ocasiones ubicados en poblaciones distintas.

Para llevar a cabo una óptima gestión, se necesitan amplios conocimientos, un alto nivel de diplomacia y habilidades relacionales, además una dilatada experiencia en el sector de la administración y gestión inmobiliaria.

En muchas ocasiones la administración del patrimonio familiar es motivo de discusiones entre los miembros de la familia, por ello, suele ser recomendable que un profesional en la administración de patrimonios inmobiliarios se encargue de hacerlo.

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– Administración de inmuebles en Barcelona: ¿qué es consideramos un grupo familiar?

Consideramos grupo familiar a aquel integrado por dos o más personas que mantienen entre ellas diferentes grados de parentesco.

Por lo general, además de poseer patrimonios inmobiliarios extensos, creados durante décadas, cuando nos vienen a ver por primera vez, suele ser habitual que las personas que conforman estos grupos estén desvinculadas de la gestión del día a día desde hace tiempo, lo que se traduce normalmente en grandes ineficiencias típicamente relacionadas con:

  • la gestión de contratos (nuevos y vencidos),
  • la gestión y actualización de rentas,
  • la gestión de reformas,
  • la gestión dinámica de cobros,
  • la gestión de reestructuraciones,
  • la gestión comercial, etc.

Todo lo anterior sumado además a las  bajas rentabilidades inmobiliarias, conlleva la pérdida de valor patrimonial año tras año.

– ¿Cómo suelen ser los perfiles de grupos familiares a los que administramos inmubles?

En Almendros gestionamos patrimonios inmobiliarios de grupos familiares de toda índole.

  • Por ejemplo, gestionamos el patrimonio de un grupo familiar formado por dos familias (en total cinco propietarios entre hermanos y primos), que poseen un edificio con cuarenta y cinco viviendas de tamaño pequeño y un edificio alquilado íntegramente a una multinacional, todo ello en Barcelona.

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Otro ejemplo es el caso de éxito que te vamos a contar a continuación, en el que el grupo familiar está formado por dos hermanos de unos 70 años (ambos con hijos), y que entre terrenos, viviendas y locales comerciales, poseen más de 100 entidades repartidas por varias poblaciones españolas.

Estos son sólo dos ejemplos, pues la variedad de grupos familiares a los que asesoramos es amplia.

De muchos de ellos te iremos contando historias en este blog.

– 100 inmuebles en Barcelona y otras ciudades: una familia con un patrimonio inmobiliario importante

Antes de que nos pusiéramos al mando de la administración de este vasto patrimonio inmobiliario, quien lo gestionaba desde hacía años era la “persona de confianza” del padre de los dos hermanos (actuales propietarios), el cual se encargaba de todo.

Al heredar, los dos hermanos nombraron a un hijo de uno de ellos como responsable de revisar la evolución patrimonial inmobiliaria, y éste se dio rápidamente cuenta que algo pasaba:

… muchos inmuebles estaban abandonados, no se alquilaban los pisos, hacía falta reformar algunas entidades y nadie decía nada, los precios de los alquileres que se cobraban estaban por debajo del precio de mercado…

Nadie había pedido nunca explicaciones al administrador de siempre, el hombre de confianza de su abuelo, y el patrimonio se había ido deteriorando con el paso de los años.

Como ejemplos de este deterioro te podemos contar:

  • Debido a la crisis económica, muchos pisos y locales alquilados habían renegociado una rebaja del alquiler para superar la situación, pero años después no se habían vuelto a subir las rentas.
  • Uno de los contratos de un local comercial había vencido, y la persona que actuaba como administrador no se encargó de hacer la renovación con el aumento de precio correspondiente.
  • A algunos inquilinos que tenían renta antigua no se les había repercutido los aumentos pertinentes: obras en el edificio, servicios y suministros, IBI, etc.
  • Había varios pisos que llevaban muchísimos años sin ser reformados y no había forma de alquilarlos, pero el antiguo administrador no había informado a los propietarios.
  • No se perseguía activamente a los inquilinos morosos y no se ejecutaban desahucios…

gestion inmobiliaria barcelona, administracion de inmuebles en barcelona– Cambiar de administrador inmobiliario se hace latente

Los dos hermanos propietarios, eran reticentes a cesar a la persona encargada de administrar el patrimonio familiar porque ésta había sido el hombre de confianza de su difunto padre. Pero, sus hijos, les insistían en que lo hicieron alegando motivos de peso como los comentados anteriormente.

Finalmente, el nuevo responsable nombrado por la familia decidió ponerse a buscar por internet administradores de patrimonios familiares en Barcelona, y fue así como nos encontró.

Tras varias reuniones, una primera de presentación de nuestros servicios de administración patrimonial inmobiliaria, y varias otras de presentación del estudio que realizamos de los inmuebles y su situación, nos dieron el mandato de ponernos manos a la obra, lo cual hicimos una vez comunicamos al administrador de siempre que habíamos sido nombrados  administradores.

– Administración y gestión de inmuebles en Barcelona: el paso a paso 

Una vez nos pusimos en acción, empezamos por pedirle a la persona que ejercía las funciones de administrador la última liquidación de los inmuebles.

Con este documento pudimos saber qué pisos estaban alquilados y cuáles no, las rentas que se estaban pagando, los inquilinos morosos, etc

Posteriormente, una vez tuvimos los contratos de alquiler, los contratos de suministros, los de servicios (mantenimiento de ascensor,  limpieza de escaleras, alarma), los IBIS, etc,:

  • lo introducimos todo  en nuestro sistema,
  • les notificamos uno a uno a todos los inquilinos y proveedores que éramos los nuevos administradores,
  • y que por lo tanto seríamos nosotros los que, a partir de ese momento, cobraríamos los alquileres y pagaríamos las facturas correspondientes.

Además, también hicimos un estudio  de los gastos mensuales, de las viviendas vacías, de los desfases en los alquileres, etc.

Fue en ese momento en el que descubrimos con detalle muchos de los puntos que te hemos contado anteriormente:

contratos vencidos sin renovar, pisos vacíos (o totalmente abandonados) y que necesitaban reformas, rentas totalmente desactualizadas, etc.

Hacernos un esquema de la situación general, conociendo todos los problemas particulares, nos ayudó a empezar a mejorar la gestión del patrimonio de esta familia de Barcelona.

gestion inmobiliaria barcelona__También, cabe destacar que, pasados unos dos meses desde que empezamos, ya habíamos visitado todos los inmuebles repartidos por toda España para, conocer de primera mano la situación de los mismos. Aprovechamos estas visitas para hablar con todos los inquilinos y presentarnos.

– Administración de edficios en Barcelona: cuatro años después…

Además de la actualización de la gestión y administración inmobiliaria, entre muchas de las medidas tomadas también se hizo una valoración de varios activos inmobiliarios.

Como consecuencia de esta valoración, se decidió vender algunos de ellos, y con el dinero generado se compraron otros inmuebles con más alta rentabilidad y potencial de crecimiento en valor a largo plazo.

Después de cuatro años podemos afirmar que el patrimonio inmobiliario familiar de estos dos hermanos de Barcelona ha mejorado ostensiblemente en varios aspectos:

  1. Se ha logrado que los alquileres y las rentas sean un 12% más altas que las que se estaban cobrando cuando empezamos.
  2. De los pisos y activos que se vendieron para comprar otros, se ha doblado la rentabilidad anual que se percibe.
  3. Se han reducido ostensiblemente los gastos de administración.
  4. Se ha conseguido un patrimonio inmobiliario más sólido y rentable.

Además de la información que reciben mensualmente, la cual también pueden consultar a través de nuestra página web, actualmente, cada seis meses mantenemos reuniones con los dos hermanos y alguno de sus hijos, para comentar la situación general y, si hay alguna cosa que resolver, también nos vemos en momentos puntuales.

— xxx —

Esperamos que la lectura de esta historia te haya dado buenas ideas.

Si estás interesado en encontrar un administrador que gestione el patrimonio inmobiliario de tu familia, no dudes ponerte en contacto con nosotros para que tengamos una primera reunión, en la que nos expliques tus inquietudes y nos podamos presentar.

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Caso de éxito: venta de un solar en la zona del Maresme

¿Cómo vender un solar en el Maresme?

 

En artículos anteriores te hemos hablado de nuestro servicio de venta de inmuebles, y de cómo aportamos soluciones personalizadas a la hora de encontrar el mejor comprador para cualquier activo inmobiliario.

Pero claro, una cosa es decirlo y la otra es demostrarte con hechos reales nuestro saber hacer…

Por eso, en esta ocasión te vamos a contar el proceso de venta de un solar situado en la zona del Maresme (Barcelona), con capacidad para construir 80 viviendas, y propiedad de los miembros de una familia cuyo patrimonio inmobiliario administramos desde hace varios años.

– Venta de solares en el Maresme

Nuestro trabajo consiste en defender a capa y espada a los vendedores.

Cabe destacar que, en este tipo de transacciones, es habitual que los clientes, en esta ocasión los miembros de la familia, no cuenten con experiencia en una venta inmobiliaria de este tipo.

venta solar maresme barcelonaVender un solar propiedad de un grupo familiar, es una operación inmobiliaria que suele hacerse una, o dos veces como máximo, y no más… todo y que siempre hay excepciones.

En general, son pocas las familias que cuentan con un gran volumen de solares y que han desarrollado, como consecuencia, experiencia en este campo.

Por este motivo, si tú y tus familiares estáis interesados en realizar la venta de un solar, es importante que escojas profesionales de confianza que sepan asesorarte con total transparencia, defiendo prioritariamente los intereses de vuestra familia, y no los suyos.

Piensa, que los compradores de este tipo de solares, suelen ser empresas y/o profesionales experimentados en la compra de activos inmobiliarios de estas características, aspecto que les da cierta ventaja en todo el proceso de negociación.

El trabajo de la agencia inmobiliaria en Barcelona encargada de la venta, reside en defender los intereses de la familia y en gestionar los procesos para asegurar el óptimo desarrollo de la transacción.

– ¿Cómo poner el precio de venta a un solar inmobiliario?

Lo primero que hacemos cuando queremos vender un inmueble es fijar un precio de venta.

Para ello, previamente, y en este caso en particular, hicimos un amplio estudio de mercado, consistente en:

  • conocer a qué precios se estaban vendiendo los terrenos y las viviendas por la zona;
  • estudiar el precio por el cual se podían vender cada una de las 80 casas a construir en el solar.

venta solares barcelona maresmePara ello nos pusimos en la piel del constructor intentando predecir el precio por el cuál vendería los inmuebles, en base a un estudio de la evolución del mercado, a dos años vista.

Finalmente, hechos los análisis convenientes, fijamos el precio en 7.600.000 €.

Además, este estudio previo nos sirvió para determinar una estrategia de venta, aspecto clave en este tipo de operaciones inmobiliarias

– El proceso de venta de un solar en el Maresme

Después de una conversación con los miembros de la familia encargados de la interlocución, pactamos la gestión en exclusiva de la venta del activo inmobiliario.

Con una salvedad: la  familia podía vendérselo a dos empresas inmobiliarias con las que, previo a firmar la exclusividad con nosotros, ya habían tenido contactos.

De inmediato, empezamos a estudiar cuáles podían ser los compradores objetivos.

En un caso como este, determinamos que vendérselo a ciertas promotoras del sector de la construcción, tendría todo el sentido.

Este ejercicio determinó qué canales debíamos utilizar para la venta del inmueble.

Además, nos pusimos en contacto con colaboradores y clientes de Almendros, que podían estar interesados en la adquisición del producto. De este modo, ampliábamos el abanico de posibles compradores.

Por otro lado, introducimos el inmueble en la MLS (red de apis colaboradores) para poner al corriente del mismo a otros agentes inmobiliarios de la operación.

De este modo, hacíamos más eficaz el proceso venta, pues como te hemos contado en otros artículos de casos de éxito de venta de inmuebles, colaboramos activamente con una red de inmobiliarias, aspecto que amplía las posibilidades de éxito de cualquier transacción.

– Plazo de venta del solar en el Maresme

venta solares maresme barcelonaDesde el primer contacto que tuvimos con los vendedores hasta la venta en escritura pasaron unos 6 meses, un periodo de tiempo más que razonable, dada la complejidad de la operación.

Tardamos tres meses en que la familia llegara a un acuerdo para decidir la comercialización, así como todas las gestiones que una venta de este tipo implica.

Cabe destacar, que este caso de éxito se puede considerar como tal gracias a dos factores:

  • por parte de la familia, desde el primer momento, había predisposición de entendimiento, y además depositaron plena confianza en nosotros;
  • en Almendros contamos con la experiencia y una cartera de contactos óptima para llevar a buen puerto este tipo de compraventas.

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Esperamos que esta lectura te haya sido interesante y que gracias a lo que te hemos relatado, sepas el paso a paso que debería seguir quien te ayude en la venta de solares.

Si quieres contar con nosotros para ello, utiliza el formulario de contacto o llámamos para que nos veamos y nos expliques tu caso.

Estaremos encantados de tener un primer cambio de impresión y ofrecerte nuestra colaboración activa.