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¿Cómo reducir los gastos de un edificio?

Gastos en edificios.

 

Son muchos los propietarios de edificios en Barcelona (de viviendas o de oficinas) a quienes como es lógico, les gustaría reducir los gastos anuales de mantenimiento que soportan.

gastos edificios, gastos comunidades, gestion patrimonial inmobiliaria barcelonaHablamos de una cuestión clave para conseguir una mejora en la rentabilidad que obtienen, sin que ello conlleve la pérdida de calidad en cuanto a proveedores y servicios que un edificio necesita para mantenerse en perfectas condiciones.

¿Quién quiere reducir los gastos de un edificio?

Esta cuestión nos la suele (o se la solemos) plantear a varios tipos de clientes.

Por un lado, están las comunidades de propietarios y, por otro, clientes a quienes gestionamos sus patrimonios inmobiliarios, que tienen en propiedad uno o más edificios de viviendas y/o de oficinas.

Junto a ellos, también suelen hacernos esta pregunta personas cuyo administrador o gestor inmobiliario no tiene la costumbre, a diferencia de nosotros, de hacer auditorias de los gastos en los edificios que administra.

– Tipos de gastos de un edificio

 

En un edificio nos encontramos dos tipologías de gastos anuales de mantenimiento:

  • Gastos fijos de mantenimiento de un edificio:

Los gastos fijos suelen ser aquellos que se repiten con cierta periodicidad mensual y/o anual: mantenimiento del ascensor, el portero, el servicio de limpieza, luz y agua, mantenimiento de los extintores, honorarios del administrador, etc.

  • Gasto variables de un edificio:

Los gastos variables son aquellos que están relacionados con la reparación y mantenimiento puntual del edificio, con los imprevistos: reparación o sustitución de bajantes, incidencias en el ascensor, inundaciones en las plantas bajas y/o subterráneas, etc.

Lee aquí un caso real de Gestión de edificios en Barcelona y Badalona

 

– ¿Qué es la auditoría de gastos de un edificio?

 

En Almendros, cada año revisamos los gastos ordinarios que ha tenido un edificio y buscamos mejoras beneficiosas en términos de ahorro y calidad de servicios.

Estamos al tanto de la actualidad, de los nuevos servicios y tarifas que proveedores de mantenimiento de edificios ofrecen.

reducir gastos edificios, administracion edificios barcelonaSon muchos los colaboradores (proveedores) con quienes trabajamos, lo que nos permite tener buen conocimiento de lo que está sucediendo en el sector.

Estar al día es importante para poder ofrecer nuevas y buenas alternativas.

Normalmente, los puntos a revisar en una auditoría de gastos de un edificio, y donde solemos encontrar mayor oportunidad de ahorro, son tres:

» El seguro del edificio: es obligatorio para todos los edificios y su precio suele depender de los metros cuadrados y de la antigüedad.

  • Cada año los revisamos para comprobar que la cuota que pagan nuestros administrados está dentro de las directrices del mercado,
  • y buscamos otras opciones para comparar; en estos casos, hemos llegado a conseguir ahorros entre 200 y 500 € anuales.

» Limpieza de la escalera: hoy en día, como hemos apuntado en la introducción de este apartado, hay empresas que ofrecen un servicio excelente, a unos precios de mercado muy competitivos.

En edificios grandes, este ahorro se suele notar mucho, hemos llegado a ahorrar más de 600 € anuales en este servicio de limpieza para edificios, gracias a buscar empresas que ofrecen mejores tarifas (sin perjudicar la calidad o incluso mejorándola).

» Mantenimiento del ascensor: con este punto pasa algo muy parecido al anterior.

Existen empresas muy solventes y competitivas que ofrecen un servicio por 220 € al trimestre, mientras que otras, al contrario, están cobrando 1.600 €.

¿No te parece lo suficientemente alto en cuanto a gasto anual, como para tenerlo muy en cuenta?

Si haces un cálculo rápido, verás que, si sumas todo el ahorro, estamos hablando de cantidades importantes, que en algunos edificios pueden suponer un potencial ahorro del 20% en los gastos fijos de mantenimiento anual.


¿Tu edificio tiene más de 10 viviendas?

Consúltanos aquí sin compromiso y te aconsejaremos mejoras en gastos


– Ahorrar gastos en edificios: otras formas de hacerlo

 

En cuanto a gastos extraordinarios, el ahorro dependerá de la pericia o la experiencia del administrador de fincas por encontrar y comparar presupuestos competitivos, cuando por ejemplo, sea necesario hacer reformas o intervenciones en el inmueble.

reducir gastos edificios, reducir gastos comunidadesPor otro lado, en este sentido, es muy importante anticiparse a los problemas y hacer un buen seguimiento del estado del edificio para evitar a tiempo inundaciones o humedades provocadas por goteras, por ejemplo.

Aunque puede parecer un coste extra, no lo es en absoluto, dado que, con una buena previsión, podemos evitar daños costosísimos que con toda probabilidad sucederán en un futuro cercano.

En este caso, el dicho “más vale prevenir que curar” se puede aplicar a la perfección.

Ahorrar generando ingresos para el edificio

Sobre este punto ya ahondaremos en siguientes artículos, pero simplemente debes saber que, algunas veces, aunque no siempre, un edificio puede generar ingresos de diversas formas:

  • alquilando zonas comunes (o el piso del portero),
  • aprovechando políticas y subvenciones del Ayuntamiento de Barcelona,
  • poniendo carteles publicitarios,
  • permitiendo la instalación de antenas de telefonía, etc.

Qué duda cabe, que una excelente forma de ahorrar es consiguiendo mayores ingresos, aspecto que ha sorprendido a propietarios que decidieron probarnos, y constataron que el servicio de administración y gestión de edificios que tenían antes era todo menos proactivo.

¿Cómo sé si los gastos de mi edificio podrían reducirse?

Te recomendamos que hagas una pequeña investigación de los tres puntos que te hemos marcado al principio, y que busques presupuestos para comparar lo que pagáis con lo que podríais pagar.

Además, si tu edificio es de más de 10 viviendas/oficinas, te ofrecemos la posibilidad de contactar con nosotros y, sin entrar en auditorías detalladas ni gastos, intentaremos asesorarte y orientarte.

— xxx —

Esperamos que este artículo te haya sido útil. Contáctanos para cualquier cuestión relacionada, y síguenos en linkedin para estar al día de nuevos consejos y noticias inmobiliarias.

 

gestion de edificios en Barcelona

Administración y gestión de edificios en Barcelona – caso real de una familia

Gestión de dos edificios: uno en Barcelona y otro en Badalona.

 

Supongamos que quieres contrastar la efectividad de un administrador para un edificio de tu propiedad en Barcelona, uno que destaque por su especialización en la gestión patrimonial inmobiliaria.

gestion edificios en barcelonaSigamos suponiendo, y digamos que los motivos que te llevan a pensar en cambiar de gestor/administrador, tienen que ver con la baja calidad del servicio que recibes.

Añadamos, que no quieres lanzarte a la piscina al 100% inicialmente, sino que antes de darle la administración del edificio al nuevo, quieres contrastar/probar si lo que te cuenta es cierto.

Pues bien, este artículo trata sobre todo lo que acabas de leer.

Es un claro ejemplo basado en un caso real, sobre cómo un buen servicio de administración y gestión de inmuebles puede contribuir a mejorar los ingresos y la estabilidad patrimonial de una familia.

– Administración de edificios en Barcelona – caso real

 

Vamos a ponerte en antecedentes para que conozcas el perfil de la familia cuyo caso te explicamos hoy.

gestion de edificios barcelonaHablamos de una mujer viuda de unos 90 años aproximadamente, con tres hijos de entre 50 y 60 años.

Ella es la actual propietaria de dos edificios, uno en Barcelona y otro en Badalona.

  • El edificio de Barcelona cuenta con dos locales y 15 pisos repartidos en cinco plantas.
  • Por su parte, el edificio de Badalona (más pequeño que el de Barcelona), está compuesto por un local, más tres pisos, uno por planta.

Los dos edificios tienen unos 40-50 años de antigüedad, y fue su marido quien los adquirió hace muchos años.

Cómo ella no puede ocuparse, y sus tres hijos bastante tienen con sus trabajos (todo y que hay uno más involucrado en la supervisión de la administración), hace años que habían confiado la administración de sus edificios a dos administradores, uno por ciudad y edificio.

– Errores en la gestión de edificios (Barcelona)

 

Pero pasados los años, estaban especialmente descontentos con la gestión del edificio de Barcelona.

Dudaban de que el administrador hiciera bien su trabajo (algo similar a lo que le pasaba a esta otra familia).

Estas dudas estaban fundamentadas en los siguientes hechos:

  • Tardaba meses en alquilar los pisos cuando se quedaban vacíos;
  • Cuando lo conseguía lo hacía con precios de alquiler por debajo del precio de mercado;
  • Cuando un inquilino no pagaba, no hacía un seguimiento activo para cobrar los alquileres pendientes;
  • En algunos pisos se renovaron los contratos de alquiler de forma tácita, porque no se notificó el vencimiento del contrato dentro del plazo estipulado por ley.
  • Y además estaban seguros que con una mejor gestión, se podrían reducir los gastos anuales de mantenimiento de los edificios.

En definitiva, había indicadores que demostraban que la gestión inmobiliaria era claramente mejorable.

Pero, como dice el refrán, «más vale lo malo conocido que lo bueno por conocer» y, en consecuencia, es reacia al cambio de administrador de fincas.

Sigamos con el relato.

– Cambiar administrador de edificio en Barcelona

 

La mujer de uno de los tres hijos es clienta de Almendros desde hace muchos años; concretamente le administramos dos pisos de su propiedad.

Su marido, contrastaba el servicio que ambos recibían, y fue quien alertó a sus hermanos y madre para explicarles lo que veía.

Por su parte, tanto los otros hermanos como la madre eran reacios al cambio.

No tenían la visión del hermano cuya mujer era cliente, a lo que se sumaba que el administrador era el que habían tenido siempre (aspecadministracion edificios barcelonato que para muchas personas pesa mucho, incluso recibiendo un servicio deficiente).

Pero a base de insistirles, finalmente decidieron probarnos.

 

– Probar el servicio de administración de inmuebles en Barcelona

 

En una primera reunión en nuestras oficinas de Barcelona, les explicamos nuestra forma de trabajar, y quedamos en que empezarían probándonos.

Para ello, nos dieron la responsabilidad de alquilar un piso que se había quedado vacío en el edificio de Barcelona.

Era una pequeña prueba, sensata, que teníamos que pasar para ganarnos la confianza del cliente.

Nos pusimos manos a la obra de inmediato.

  • El precio de alquiler marcado por el actual administrador era de 850 €, pero, tras un concienzudo análisis, nos dimos cuenta de que con una inversión de aproximadamente 2.000 € para hacerle un lavado de cara, podríamos subir el precio del alquiler a unos 1.200 € al mes.
  • Y de paso, dinamizar su comercialización en nuestros canales habituales (como también hicimos en este otro caso real de gestión de alquileres en el Paseo Bonanova – Barcelona)

Dicho y hecho:

  • En menos de un mes, tras autorizarlo la familia y hacer la intervención de acondicionamiento, conseguimos alquilar el inmueble por la cifra que marcamos, acorde con el precio de mercado.
  • En 10 meses, menos de un año, se amortizaría sobradamente la inversión en la mejora, gracias a la diferencia entre los dos alquileres.

Fue así como, a finales de 2018 nos llamaron y nos notificaron que a partir del 1 de enero de 2019, Almendros sería el encargado de llevar la gestión integral de los dos inmuebles.

¿Sabías que administramos inmuebles a diversos tipos de clientes?

– Cómo cambiar de administrador de edificio en Barcelona y Badalona

 

A diferencia de lo que mucha gente cree, cambiar de administrador inmobiliario no es difícil.

De hecho, es incluso más fácil que cambiar de compañía telefónica.

como cambiar de administrador de fincasBasta con que el propietario nos firme un documento diciendo que a partir de la fecha acordada nosotros nos encargamos de todo.

A partir de aquí, Almendros se pone en contacto con el administrador saliente para:

  • acordar el cambio,
  • y hacer el traspaso de documentación para hacer eficaz el cambio: IBI, suministros, las cuentas, contratos, mantenimientos, etc.

Una vez lo tenemos todo, hacemos un análisis en profundidad de la situación de los inmuebles, y concertamos una reunión con la propiedad para ponerlos al corriente de su estado real.

En dicho análisis, también estudiamos cómo ahorrar gastos en el edificio, sin que la calidad de los servicios que se reciba se vea mermada.

¿Quieres saber qué opinan algunos de nuestros clientes? Léelo aquí

 

– Placas solares: ahorros para un edificio en Barcelona

 

Veamos un ejemplo de lo anterior siguiendo con este caso real.

En el edificio de Barcelona, acordamos hacer una inversión para poner placas solares en el terrado.

Aunque era una desembolso inicial de 6.000 €, actualmente el Ayuntamiento de Barcelona bonifica la mitad del IBI, durante tres años, en los inmuebles que instalen placas solares.

Esto, en el caso de esta familia, se traducía en un ahorro de 36.000€ brutos, 30.000 netos, si restamos los costes de la inversión.

Y todo ello sin sumar el ahorro energético que supone tener placas solares en un edificio.

– Gestión de edificios en Barcelona: el seguimiento

 

Lo primero que hacemos cuando un nuevo cliente patrimonial se incorpora a Almendros, es crearle un acceso (24 hr- 7 días) a nuestra intranet, desde donde podrán consultar y estar al corriente, al día, de las cuentas de sus inmuebles.

administracion inmuebles barcelonaA partir de aquí, siempre que se tiene que tomar una decisión importante o hay alguna incidencia, nos ponemos en contacto con el propietario, pues debe ser él o ella quien nos autorice cualquier intervención.

Por otro lado, acordamos reuniones periódicas para ponerlos al día:

  • Estas pueden ser de frecuencia variable, según las necesidades y disponibilidad del propietario.
  • Tenemos clientes a quien vemos cada final de mes, otros cada trimestre, y más de uno que prefiere vernos una única vez al año (al final o al inicio).

Además, a cada cliente le asignamos una Account Manager encargada de hacer un seguimiento diario de los inmuebles de su propiedad, y a quien puede contactar siempre que lo precise

– Precio de la gestión de edificios en Barcelona

 

El precio que cobramos por el servicio de gestión de edificios, es variable y está en función de las rentas que generen los inmuebles.

Solemos cobrar una tarifa cuyo rango se mueve entre el 3,5 y el 5,5% de las rentas mensuales de los inmuebles.

– Situación actual de los edificios administrados

 

Para acabar, solo añadir que la gestión de edificios es un servicio circular, que siempre está en movimiento.

gestion de edificios barcelonaA modo de ejemplo y ya para cerrar este relato, añadir que actualmente estamos analizando la posibilidad de subir el precio del alquiler del local del edificio de Badalona.

Su contrato está a punto de vencer y no se ha actualizado en los últimos cinco años.

A juzgar por lo que nos explica el hermano con quien mantenemos mayor contacto, la familia está contenta con nuestra gestión:

  • han aumentado la rentabilidad de su patrimonio,
  • y han dejado de preocuparse por la gestión del mismo.

— xxx —

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante.

Para cualquier duda o consulta que precises, puedes llamarnos al 93 454 33 99 o enviarnos un email.

Nuestro equipo se pondrá a tu disposición con la máxima celeridad.

geston de inmuebles barcelona

Servicio de gestión de inmuebles: qué es y cómo te puede ayudar

Gestión inmobiliaria en Barcelona.

 

La gestión patrimonial inmobiliaria suele tener muchos nombres: gestión de inmuebles, administración de inmuebles, gestión de alquileres, gestión inmobiliaria, administración de pisos y/o edificios, etc.

administracion inmuebles barcelona, administracion y gestion patrimonios inmobiliarios barcelonaAcostumbra a tener tantas formas de ser nombrada por ser una especialidad que como te explicaremos a continuación, incorpora distintas facetas, para distinto tipo de casuísticas, en un proceso continuo, con un principio que no suele tener fin.

Con la idea de explicarte todas las ventajas de utilizar una empresa especializada que te ayude en la gestión de tus inmuebles en Barcelona, hemos escrito este artículo.

Incluye toda la información que necesitas saber.

Empezando por a qué tipo de personas le puede interesar, pasando por el detalle de cada una de las fases de un buen servicio de administración inmobiliaria, y acabando por mostrarte testimonios de clientes satisfechos.

¿Lo vemos?

– Empresa de gestión de inmuebles en Barcelona: ¿a quién le interesa?

 

En Almendros tenemos distintos tipos de clientes, que antes de serlo, nos preguntan por este servicio de gestión de inmuebles..

Personas, empresas y también familias con necesidades dispares.

Veamos un resumen de las tipologías más habituales de clientes, cuya necesidad principal es obtener la mayor rentabilidad de sus inmuebles de la mano de una gestión seria y eficaz.

  • Propietarios de uno o varios pisos, que necesitan encontrar inquilinos, serios, y que no tienen tiempo suficiente para dedicarse a ello.
  • También están quienes lo han intentado por su cuenta, pero que llega un momento que se cansan de administrar sus inmuebles; se sienten abrumados por la cantidad de tareas que deben realizar.
  • Otro tipo de clientes son aquellos que acaban de recibir una herencia que contiene uno o más inmuebles y no saben por dónde empezar.

También tenemos comunidades de propietarios y fincas en situaciones complicadas, consecuencia de una mala gestión por parte del actual o antiguo administrador: impagos, malas praxis, problemas con la administración y/o un ayuntamiento, denuncias acumuladas, dejamiento en cuanto al estado de zonas comunes, etc.).gestion inmobiliaria en barcelona

Y aquellas que por otros motivos necesitan cambiar su administrador.

  • A los anteriores se unen propietarios con un vasto patrimonio inmobiliario, que por algún motivo se han quedado sin administrador (o quieren cambiarlo).
  • Junto a grandes familias, con grandes patrimonios inmobiliarios, que necesitan un solo interlocutor que medie entre todos ellos, y ayude a gestionar mejor los inmuebles familiares (por ejemplo reduciendo gastos en edificios).
  • Finalmente también tenemos clientes con un perfil más enfocado a la  inversión inmobiliaria, con unas necesidades muy concretas.

Hecha esta explicación de los perfiles de clientes y sus necesidades, veamos con todo detalle en qué consiste la gestión inmobiliaria y sus distintas fases.

– Gestión de inmuebles en Barcelona: de la A a la Z y de la Z a la A

 

Cuando nos preguntan qué es la Gestión Inmobiliaria en Barcelona, acostumbramos a responder que se trata de un servicio circular que no tiene fin y nunca deja de girar.

Lo puedes leer a continuación.

» DIAGNÓSTICO INMOBILIARIO

a) Pongamos el caso de un cliente que contacta con nosotros porque tiene un piso que se ha quedado vacío, y hay que buscarle inquilino.

b) Cuando esto sucede, el equipo de Almendros nos ponemos manos a la obra.

c) Empezando por un análisis del inmueble para determinar su estado, si hay que reformarlo para alquilarlo mejor, cuál es el precio de alquiler de mercado…

d) En el supuesto de que sea necesaria cierta reforma, acompañamos al propietario en todo el proceso:

  • buscamos industrial (y el arquitecto, si hace falta),
  • presentamos varios presupuestos para que nuestro cliente escoja,
  • y hacemos el seguimiento hasta que el inmueble está perfectamente acondicionado para salir al mercado.

» COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE

e) Resuelta la primera fase, se inicia el proceso de comercialización:

  • hacemos fotografías y planos,
  • subimos el inmueble a diversos portales digitales enfocados en la  comercialización,
  • y también contactamos con colaboradores que nos ayudan a comercializar.

f) Una vez tenemos a personas interesadas, les enseñamos el inmueble, y en caso de mostrar interés real, hacemos un estudio pormenorizado de su solvencia, para garantizar que, si lo alquilan, la relación será buena:

  • miramos declaraciones fiscales,
  • bases de datos de morosos,
  • contactamos con antiguos administradores, etc.

g) Una vez tenemos a los finalistas, dejamos que sea nuestro cliente quien escoja en base a los datos que hemos recopilado.

h) Acto seguido, procedemos a la firma de contrato y a depositar la fianza en los organismos pertinentes.

Es importante destacar que, hasta este punto, nosotros no hemos cobrado ni un céntimo de honorarios a nuestro cliente; incluso en las reformas, apostando siempre por la máxima transparencia.

» GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA – BARCELONA

i) Una vez el inmueble está alquilado, los propietarios suelen pedirnos que seamos nosotros quienes nos encarguemos de su gestión y administración.  A partir de aquí, el propietario se desentiende tanto como quiera.

j) Gestionamos las incidencias y notificamos al propietario si las hay.

k) Contratamos los industriales, si es necesario, y presentamos presupuestos.administracion patrimonial inmobiliaria

l) Emitimos los recibos, nos encargamos de los pagos de las facturas, de todos los tramites económicos.

m) Hacemos seguimiento de morosos.

n) Ofrecemos asesoría jurídica interna y externa.

o) Domiciliamos los recibos del IBI y las provisiones de fondos.

p) Llevamos al detalle todas las cuentas y sus movimientos de entrada y salida:

  • El Propietario siempre puede entrar a nuestra página web para saber el estado al día de todas las cuentas.

q) Hacemos seguimiento e investigación de situaciones irregulares: fraudes, ocupas, incumplimiento de contratos, realquileres…

r) Hacemos estudios económicos con el objetivo de reducir gastos y optimizar la rentabilidad del activo inmobiliario que gestionamos.

s) Si el inmueble que administramos (ej: edificios), tiene portero o servicio de escalera, nos encargamos de gestionar los pagos y las nóminas.

t) Si hubiera problemas entre vecinos, intentamos hacer de mediadores entre las partes, siempre defendiendo los intereses de nuestro cliente.

u) Intentamos prever si se necesitan hacer mejoras en el inmueble, anticipándonos a los posibles problemas que puedan surgir en un futuro, con el objetivo de optimizar la gestión económica en todo momento.

gestion patrimonial inmobiliaria barcelona, fincas almendrosv) Estamos muy pendientes de las fechas de vencimientos de contratos, para que no se renueven inmediatamente, de forma tácita.

w) Cuando llegan los vencimientos de contratos, renegociamos el precio o procuramos dar opciones al propietario.

x) Gestionamos las recisiones de contratos o las renovaciones pertinentes.

y) Si finalmente un inquilino se marcha, volvemos a empezar.

z) Y todo lo anterior, manteniendo comunicaciones y o reuniones periódicas con los propietarios (cada caso es un mundo).

– Opinión clientes de administración inmuebles (pisos, edificios, patrimonios) en Barcelona

 

Para acabar este artículo, nos gustaría compartir contigo los testimonios y opinión de varios clientes a los que administramos inmuebles en Barcelona desde hace años.

Personas que como verás en sus testimonios, aportan una completa visión del valor que reciben.

José M.

En Almendros poseen un gran equipo comercializador, pero lo más importante, también un gran equipo jurídico que asesora de principio a fin cualquier tipo de operación, lo cual es su gran ventaja competitiva por encima de la competencia al uso. Seriedad, rapidez y resultado perfecto.

Asunción M.

Ha sido un placer tener como administradores a los profesionales de fincas Almendros, todo lo han hecho fácil y a la hora de vender unos pisos de mi propiedad todo han sido ayudas, la venta rápida, segura y en todo momento me informaban de las visitas, realmente estoy totalmente satisfecha

Edita L.

Mi experiencia de siete años llevando la administración del piso y ahora su venta, ha sido inmejorable, sin ningún problema ni preocupación, ellos se encargan de todo con profesionalidad, seriedad y efectividad. SON UN GRAN EQUIPO!!!!!!
Muchas gracias por la tranquilidad y comodidad que me habéis facilitado.

Marta A.

Fantástico el trato durante todos estos años!! Muy resolutivos y implicados en todo momento. Recomendable .

Dani C.

Atenció personalitzada i com mai havia tingut. La meva experiència amb altres administradors no havia estat gaire bona, només els interessaven els beneficis sense tenir en compte la part humana. Ho recomano a tothom que vulgui llogar, vendre o administrar. Fantàstics!!100%

Joaquín V.

Queríamos profesionalizar nuestra gestión patrimonial inmobiliaria y buscamos quien nos ofreciera un servicio integral. Ellos son expertos, de trato cercano y con los que tanto yo como mi familia nos sentimos respaldados en todo momento.

Pablo C.

Yo me encargaba de gestionar el alquiler de mi piso y hacerlo me daba muchos problemas. Ellos me los evitan y no me entero de nada. Son ágiles, resolutivos, me dan un servicio global por un precio muy correcto, y además se ponen en mi piel.

— xxx —

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante.

Contáctanos para cualquier duda que haya surgido, o para explicarnos tu caso y que podamos mantener una primera reunión en nuestras oficinas en Barcelona.

administracion inmobiliaria barcelona

Cambio de administrador del patrimonio inmobiliario de una familia barcelonesa: caso real

Administración patrimonial inmobiliaria en Barcelona.

 

No es lo mismo administrar el patrimonio inmobiliario de una persona, que el de un grupo familiar. Las necesidades de cada uno difieren en muchos aspectos.

Cómo en el caso que te relatamos hoy, los patrimonios inmobiliarios familiares suelen estar formados por entidades de toda índole: pisos, casas, terrenos, locales comerciales o de oficinas, etc…, y en muchas ocasiones ubicados en poblaciones distintas.

Para llevar a cabo una óptima gestión de inmuebles, se necesitan amplios conocimientos, un alto nivel de diplomacia y habilidades relacionales, además una dilatada experiencia en el sector de la administración y gestión inmobiliaria.

En muchas ocasiones la administración del patrimonio familiar es motivo de discusiones entre los miembros de la familia, por ello, suele ser recomendable que un profesional en la administración de patrimonios inmobiliarios se encargue de hacerlo.

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– Administración de inmuebles en Barcelona: ¿qué es consideramos un grupo familiar?

 

Consideramos grupo familiar a aquel integrado por dos o más personas que mantienen entre ellas diferentes grados de parentesco.

Por lo general, además de poseer patrimonios inmobiliarios extensos, creados durante décadas, cuando nos vienen a ver por primera vez, suele ser habitual que las personas que conforman estos grupos estén desvinculadas de la gestión del día a día desde hace tiempo, lo que se traduce normalmente en grandes ineficiencias típicamente relacionadas con:

  • la gestión de contratos (nuevos y vencidos),
  • la gestión y actualización de rentas,
  • la gestión de reformas,
  • la gestión dinámica de cobros,
  • la gestión de reestructuraciones,
  • la gestión comercial, etc.

Todo lo anterior sumado además a las  bajas rentabilidades inmobiliarias, conlleva la pérdida de valor patrimonial año tras año.

– Administración inmobiliaria: ¿cómo suelen ser los perfiles de grupos familiares a quien ayudamos?

En Almendros gestionamos patrimonios inmobiliarios de grupos familiares de toda índole.

  • Por ejemplo, gestionamos el patrimonio de un grupo familiar formado por dos familias (en total cinco propietarios entre hermanos y primos), que poseen un edificio con cuarenta y cinco viviendas de tamaño pequeño y un edificio alquilado íntegramente a una multinacional, todo ello en Barcelona.
  • O bien, el de una familia con dos edificios, en Barcelona y Badalona, que antes de confiar en nosotros decidieron probarnos.

gestion inmobiliaria barcelona, empresa administracion inmobiliaria en barcelona

Otro ejemplo es el caso de éxito que te vamos a contar a continuación.

Se trata de un grupo familiar formado por dos hermanos de unos 70 años (ambos con hijos), y que entre terrenos, viviendas y locales comerciales, poseen más de 100 entidades repartidas por varias poblaciones españolas.

Estos son sólo dos ejemplos, pues la variedad de grupos familiares a los que asesoramos es amplia.

De muchos de ellos te iremos contando historias en este blog.

– 100 inmuebles en Barcelona y otras ciudades: una familia con un patrimonio inmobiliario importante

Antes de que nos pusiéramos al mando de la administración de este vasto patrimonio inmobiliario, quien lo gestionaba desde hacía años era la “persona de confianza” del padre de los dos hermanos (actuales propietarios), el cual se encargaba de todo.

Al heredar, los dos hermanos nombraron a un hijo de uno de ellos como responsable de revisar la evolución patrimonial inmobiliaria, y éste se dio rápidamente cuenta que algo pasaba:

… muchos inmuebles estaban abandonados, no se alquilaban los pisos, hacía falta reformar algunas entidades y nadie decía nada, los precios de los alquileres que se cobraban estaban por debajo del precio de mercado…

Nadie había pedido nunca explicaciones al administrador de siempre, el hombre de confianza de su abuelo, y el patrimonio se había ido deteriorando con el paso de los años.

Como ejemplos de este deterioro te podemos contar:

  • Debido a la crisis económica, muchos pisos y locales alquilados habían renegociado una rebaja del alquiler para superar la situación, pero años después no se habían vuelto a subir las rentas.
  • Uno de los contratos de un local comercial había vencido, y la persona que actuaba como administrador no se encargó de hacer la renovación con el aumento de precio correspondiente.
  • A algunos inquilinos que tenían renta antigua no se les había repercutido los aumentos pertinentes: obras en el edificio, servicios y suministros, IBI, etc.
  • Había varios pisos que llevaban muchísimos años sin ser reformados y no había forma de alquilarlos, pero el antiguo administrador no había informado a los propietarios.
  • No se perseguía activamente a los inquilinos morosos y no se ejecutaban desahucios…

gestion inmobiliaria barcelona, administracion de inmuebles en barcelona– Cambiar de administrador inmobiliario se hace latente

Los dos hermanos propietarios, eran reticentes a cesar a la persona encargada de administrar el patrimonio familiar porque ésta había sido el hombre de confianza de su difunto padre.

Pero, sus hijos, les insistían en que lo hicieron alegando motivos de peso como los comentados anteriormente.

Finalmente, el nuevo responsable nombrado por la familia decidió ponerse a buscar por internet administradores de patrimonios familiares en Barcelona, y fue así como nos encontró.

Tras varias reuniones, una primera de presentación de nuestros servicios de administración patrimonial inmobiliaria, y varias otras de presentación del estudio que realizamos de los inmuebles y su situación, nos dieron el mandato de ponernos manos a la obra, lo cual hicimos una vez comunicamos al administrador de siempre que habíamos sido nombrados administradores.

– Administración y gestión de inmuebles en Barcelona: el paso a paso 

 

Una vez nos pusimos en acción, empezamos por pedirle a la persona que ejercía las funciones de administrador la última liquidación de los inmuebles.

Con este documento pudimos saber qué pisos estaban alquilados y cuáles no, las rentas que se estaban pagando, los inquilinos morosos, etc

Posteriormente, una vez tuvimos los contratos de alquiler, los contratos de suministros, los de servicios (mantenimiento de ascensor,  limpieza de escaleras, alarma), los IBIS, etc,:

  • lo introducimos todo  en nuestro sistema,
  • les notificamos uno a uno a todos los inquilinos y proveedores que éramos los nuevos administradores,
  • y que por lo tanto seríamos nosotros los que, a partir de ese momento, cobraríamos los alquileres y pagaríamos las facturas correspondientes.

Además, también hicimos un estudio  de los gastos mensuales, de las viviendas vacías, de los desfases en los alquileres, etc.

Fue en ese momento en el que descubrimos con detalle muchos de los puntos que te hemos contado anteriormente:

contratos vencidos sin renovar, pisos vacíos (o totalmente abandonados) y que necesitaban reformas, rentas totalmente desactualizadas, etc.

Hacernos un esquema de la situación general, conociendo todos los problemas particulares, nos ayudó a empezar a mejorar la gestión del patrimonio de esta familia de Barcelona.

gestion inmobiliaria barcelona__También, cabe destacar que, pasados unos dos meses desde que empezamos, ya habíamos visitado todos los inmuebles repartidos por toda España para, conocer de primera mano la situación de los mismos.

Aprovechamos estas visitas para hablar con todos los inquilinos y presentarnos.

– Administración de edficios en Barcelona: cuatro años después…

Además de la actualización de la gestión y administración inmobiliaria, entre muchas de las medidas tomadas también se hizo una valoración de varios activos inmobiliarios.

Como consecuencia de esta valoración, se decidió vender algunos de ellos, y con el dinero generado se compraron otros inmuebles con más alta rentabilidad y potencial de crecimiento en valor a largo plazo.

Después de cuatro años podemos afirmar que el patrimonio inmobiliario familiar de estos dos hermanos de Barcelona ha mejorado ostensiblemente en varios aspectos:

  1. Se ha logrado que los alquileres y las rentas sean un 12% más altas que las que se estaban cobrando cuando empezamos.
  2. De los pisos y activos que se vendieron para comprar otros, se ha doblado la rentabilidad anual que se percibe.
  3. Se han reducido ostensiblemente los gastos de administración.
  4. Se ha conseguido un patrimonio inmobiliario más sólido y rentable.

Además de la información que reciben mensualmente, la cual también pueden consultar a través de nuestra página web, actualmente, cada seis meses mantenemos reuniones con los dos hermanos y alguno de sus hijos, para comentar la situación general y, si hay alguna cosa que resolver, también nos vemos en momentos puntuales.

— xxx —

Esperamos que la lectura de esta historia te haya dado buenas ideas.

Si estás interesado en encontrar un administrador que gestione el patrimonio inmobiliario de tu familia, no dudes ponerte en contacto con nosotros para que tengamos una primera reunión, en la que nos expliques tus inquietudes y nos podamos presentar.

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venta de solar maresme barcelona

Caso de éxito: venta de un solar en la zona del Maresme

¿Cómo vender un solar en el Maresme?

 

En artículos anteriores te hemos hablado de nuestro servicio de venta de inmuebles, y de cómo aportamos soluciones personalizadas a la hora de encontrar el mejor comprador para cualquier activo inmobiliario.

Pero claro, una cosa es decirlo y la otra es demostrarte con hechos reales nuestro saber hacer…

Por eso, en esta ocasión te vamos a contar el proceso de venta de un solar situado en la zona del Maresme (Barcelona), con capacidad para construir 80 viviendas, y propiedad de los miembros de una familia cuyo patrimonio inmobiliario administramos desde hace varios años.

– Venta de solares en el Maresme

Nuestro trabajo consiste en defender a capa y espada a los vendedores.

Cabe destacar que, en este tipo de transacciones, es habitual que los clientes, en esta ocasión los miembros de la familia, no cuenten con experiencia en una venta inmobiliaria de este tipo.

venta solar maresme barcelonaVender un solar propiedad de un grupo familiar, es una operación inmobiliaria que suele hacerse una, o dos veces como máximo, y no más… todo y que siempre hay excepciones.

En general, son pocas las familias que cuentan con un gran volumen de solares y que han desarrollado, como consecuencia, experiencia en este campo.

Por este motivo, si tú y tus familiares estáis interesados en realizar la venta de un solar, es importante que escojas profesionales de confianza que sepan asesorarte con total transparencia, defiendo prioritariamente los intereses de vuestra familia, y no los suyos.

Piensa, que los compradores de este tipo de solares, suelen ser empresas y/o profesionales experimentados en la compra de activos inmobiliarios de estas características, aspecto que les da cierta ventaja en todo el proceso de negociación.

El trabajo de la agencia inmobiliaria en Barcelona encargada de la venta, reside en defender los intereses de la familia y en gestionar los procesos para asegurar el óptimo desarrollo de la transacción.


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– ¿Cómo poner el precio de venta a un solar inmobiliario?

Lo primero que hacemos cuando queremos vender un inmueble es fijar un precio de venta.

Para ello, previamente, y en este caso en particular, hicimos un amplio estudio de mercado, consistente en:

  • conocer a qué precios se estaban vendiendo los terrenos y las viviendas por la zona;
  • estudiar el precio por el cual se podían vender cada una de las 80 casas a construir en el solar.

venta solares barcelona maresmePara ello nos pusimos en la piel del constructor intentando predecir el precio por el cuál vendería los inmuebles, en base a un estudio de la evolución del mercado, a dos años vista.

Finalmente, hechos los análisis convenientes, fijamos el precio en 7.600.000 €.

Además, este estudio previo nos sirvió para determinar una estrategia de venta, aspecto clave en este tipo de operaciones inmobiliarias.

¿Sabías que colaboramos con más de 60 agencias inmobiliarias?

– El proceso de venta de un solar en el Maresme

Después de una conversación con los miembros de la familia encargados de la interlocución, pactamos la gestión en exclusiva de la venta del activo inmobiliario.

Con una salvedad: la  familia podía vendérselo a dos empresas inmobiliarias con las que, previo a firmar la exclusividad con nosotros, ya habían tenido contactos.

De inmediato, empezamos a estudiar cuáles podían ser los compradores objetivos.

En un caso como este, determinamos que vendérselo a ciertas promotoras del sector de la construcción, tendría todo el sentido.

Este ejercicio determinó qué canales debíamos utilizar para la venta del inmueble.

Además, nos pusimos en contacto con colaboradores y clientes de Almendros, que podían estar interesados en la adquisición del producto. De este modo, ampliábamos el abanico de posibles compradores.

Por otro lado, introducimos el inmueble en la MLS (red de apis colaboradores) para poner al corriente del mismo a otros agentes inmobiliarios de la operación.

De este modo, hacíamos más eficaz el proceso venta, pues como te hemos contado en otros artículos de casos de éxito de venta de inmuebles, colaboramos activamente con una red de inmobiliarias, aspecto que amplía las posibilidades de éxito de cualquier transacción.

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– Plazo de venta del solar en el Maresme

venta solares maresme barcelonaDesde el primer contacto que tuvimos con los vendedores hasta la venta en escritura pasaron unos 6 meses, un periodo de tiempo más que razonable, dada la complejidad de la operación.

Tardamos tres meses en que la familia llegara a un acuerdo para decidir la comercialización, así como todas las gestiones que una venta de este tipo implica.

Cabe destacar, que este caso de éxito se puede considerar como tal gracias a dos factores:

  • por parte de la familia, desde el primer momento, había predisposición de entendimiento, y además depositaron plena confianza en nosotros;
  • en Almendros contamos con la experiencia y una cartera de contactos óptima para llevar a buen puerto este tipo de compraventas.

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Esperamos que esta lectura te haya sido interesante y que gracias a lo que te hemos relatado, sepas el paso a paso que debería seguir quien te ayude en la venta de solares.

Si quieres contar con nosotros para ello, utiliza el formulario de contacto o llámamos para que nos veamos y nos expliques tu caso.

Estaremos encantados de tener un primer cambio de impresión y ofrecerte nuestra colaboración activa.