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¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunitarios de uso privativo en una finca?

La pregunta referente a quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso privativo, es frecuente en:

  • comunidades de vecinos cuyo uso de la terraza, azotea o patio interior, está asignado a uno de los inmuebles (normalmente al ático o a un bajos), debido a que solo se puede acceder a través de ellos.

servicios administracion de fincasEn este sentido, es importante señalar que tanto las terrazas como las azoteas son elementos estructurales del edificio y suelen desgastarse con el paso del tiempo, los fenómenos atmosféricos y también con el uso.

La ley es muy clara: todos los gastos para rehabilitar o mantener los elementos comunes del edificio tienen que ser pagados por todos los propietarios, según su coeficiente, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario.

Por otro lado, la ley no contempla los daños por mal uso. Por lo tanto, si existieran, quien tiene que pagarlos es el propietario del piso que disfrute la zona privativa.

Dicho mal uso deberá ser determinado por un técnico imparcial que realice un peritaje.

Algunas veces, aunque no es frecuente, puede pasar que los desperfectos en terrazas y patios sean provocados por una combinación de los dos factores (mal uso y desgaste), en este caso la comunidad y el propietario en cuestión deberán ponerse de acuerdo.

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¿Tienes alguna duda sobre este tema u otros relacionados? ¿Quieres que la contestemos en este blog?

Envíanosla y la incluiremos en nuestro calendario de próximo artículos.

 

ascensor en comunidad vecinos

Instalación de ascensor en una comunidad: ¿quién paga y cómo se aprueba?

Instalar un ascensor en una comunidad de vecinos.

 

Queremos poner un ascensor en la finca, ¿cuántos vecinos tienen que estar de acuerdo para hacerlo? ¿Podemos poner una llave y que solo puedan utilizarlo los que participen en los gastos de la instalación y posterior mantenimiento?

ascensor en comunidad vecinosEstas preguntas relacionadas con la instalación de un ascensor en una finca, y muchas otras, suelen ser dudas frecuentes de algunos propietarios en comunidades de propietarios.

Muestra de ello son los diversos artículos que hemos dedicado a hablar de este tema, y de otros que se debaten en las juntas de propietarios…

Puedes verlo aquí: LAS CUESTIONES QUE MÁS POLÉMICA GENERAN EN LAS REUNIONES DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Instalación de ascensor en fincas que no tienen

La pregunta del título de este artículo, suele ser muy frecuente en edificios sin ascensor.

Edificaciones de cuatro a seis plantas, en las que los propietarios quieren que se coloque un ascensor, si es que puede instalarse en su edificio.

Es habitual que la hagan los propietarios que ocupan los pisos a partir de la segunda o tercera planta; y es poco frecuente que la demanda provenga de las plantas bajas, los entresuelos o los primeros pisos.

 

Los motivos son lógicos: por el relativo poco esfuerzo que deben hacer para subir las escaleras que llevan a sus pisos, les compensa no tener ascensor y no tener que pagar por tenerlo.

Aprobación de instalación de ascensor en una comunidad de vecinos

Para llevar a cabo la instalación de un ascensor en el edificio, la cuestión debe estar en el orden del día de la junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, para ser debatida y sometida a votación.

En esta reunión, además se deben presentar presupuestos de instalación, que en base a nuestra experiencia normalmente suelen fluctuar entre los 40 y 80 mil euros, dependiendo del número de plantas del edificio, tipo de ascensor y de las obras de acondicionamiento que se tengan que realizar en el edificio.

ascensor en comunidad vecinosEl artículo 25.2 B de la ley 5/2015, del 13 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, dice “se acuerdan por mayoría simple de los propietarios, las innovaciones exigibles por habitabilidad o accesibilidad del inmueble.”

Por lo tanto no es necesaria una mayoría absoluta para conseguir la instalación del ascensor .

Además, según la ley, todos los departamentos del edificio están obligados a correr con los gastos de instalación y mantenimiento según su coeficiente. Esto afecta también a los locales en planta baja.

¡MUY IMPORTANTE!: en el supuesto de que los costes de instalación del ascensor superen la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad (cosa que suele ser habitual), los propietarios que no quieren el ascensor,

NO ESTÁN OBLIGADOS A PAGARLO (y tampoco tienen derecho a uso),

y si en el futuro cambian de opinión, podrán hacerlo y usarlo, siempre que paguen los importes relacionados con la instalación del ascensor y gastos derivados que hubieran tenido que pagar si desde un inicio hubieran estado de acuerdo.

En este caso, una solución sería que el ascensor funcionase mediante una llave que solo poseerían los propietarios que hubieran participado en los pagos del nuevo ascensor.

Si así lo acuerda la junta, se puede acordar excluir del pago a algunas entidades como, por ejemplo, los locales y las plantas bajas.

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Esperamos que esta lectura haya resuelto tus dudas sobre esta cuestión.

Si tienes alguna otra, recuerda que puedes leer el apartado de este blog en el que mensualmente contestamos consultas y dudas inmobiliarias.

Si quisieras que te respondamos a una en concreto, ponte en contacto con nosotros a través de página web de Fincas Almendros, y la incorporaremos a nuestra base de datos de consultas para contestarla lo antes posible.

Comparte este artículo con quiénes les pueda interesar, y síguenos en Linkedin o Google+ para estar al día de todos los consejos inmobiliarios y temas de actualidad que compartimos semanalmente.

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Las cuestiones que más polémica generan en las reuniones de comunidad de propietarios

Administración de fincas y comunidades: reuniones de comunidad.

Cada año, como administradores de fincas en Barcelona, en Fincas Almendros convocamos alrededor de 100 reuniones de comunidad. Encuentros legalmente obligatorios, que se suceden durante el año, y en los que se debate gran diversidad de temas fundamentales para el buen gobierno de cualquier comunidad de propietarios.

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De todos los temas que suelen tocarse, típicamente hay alguno que se repite año tras año, comunidad tras comunidad, debido a que a veces los asistentes son nuevos, o simplemente porque existe gran desinformación respecto a ciertos asuntos importantes que a todo propietario inquieta.

En este post hemos decidido contestarte a algunas de esas preguntas que suelen hacerse en las reuniones de comunidad, y que seguro te va a interesar conocer si eres propietario. Los hemos ordenado por temáticas, y esperamos que respondan a tus dudas.

Solo decirte que si una vez leídos estos puntos tienes alguna duda, puedes ponerte en contacto directamente con nosotros para que nuestro equipo del departamento de administración de fincas te la solvente.

DISTRIBUCIÓN DE GASTOS DE LA COMUNIDAD

Por ley, todos los gastos e ingresos de la comunidad de propietarios deben distribuirse en base a la cuota que cada entidad (piso, local, trastero, parking…) representa sobre el total de la finca, todo y que la ley también establece que los estatutos pueden indicar otra cosa.

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La ley obliga a distribuir los gastos e ingresos en proporción a la cuota pero los estatutos pueden marcar otra cosa.

A modo de ejemplo, las plantas bajas, que suelen ser locales comerciales sin acceso a la portería, a la escalera, o al ascensor, pueden quedar excluidas del pago de estos servicios.

  • ¿Cuántos vecinos deben estar de acuerdo para poner ascensor en la finca?

Esta pregunta es muy frecuente en comunidades de vecinos de edificios antiguos, que se han dado cuenta que, haciendo algunas modificaciones en la distribución de la escalera, pueden poner un ascensor. Además, el Ayuntamiento de Barcelona tiene subvenciones destinadas a todas aquellas comunidades que quieran poner un ascensor.

La respuesta es la siguiente: solo hace falta una mayoría simple. En este caso, los vecinos que se muestren contrarios tendrán que acatar la voluntad de la mayoría.

  • ¿Puedo no pagar el ascensor con la condición de no usarlo?

Lo sentimos. La ley dice que si la mayoría simple de los propietarios quieren poner el ascensor estás obligado a pagar.

  • ¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso exclusivo?

Los gastos de conservación y mantenimiento de elementos como la terraza, el jardín o la cubierta del edificio, por ponerte un ejemplo, elementos que son de la comunidad pero solo disfrutan algunos vecinos, deben ser asumidos por los propietarios que tienen el uso y disfrute de los mismos; las reparaciones por vicios ocultos de construcción o estructurales, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean por un mal uso o mala conservación.

  • ¿Han de pagar vado los trasteros que hay en el parking?administracion de edificios y viviendas barcelona, fincas almendros

Si el trastero es una unidad independiente, debe pagar en base a su cuota. No obstante, la mayoría de los trasteros están incluidos dentro de la plaza de parking por lo que pagan conjuntamente.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para cesar al portero?

Una pregunta muy frecuente en comunidades que quieren reducir costes y están descontentos con el trabajo del portero o el conserje, o simplemente consideran que su presencia no es necesaria. La ley dictamina que para cesar al portero se necesita mayoría simple de los votos de los propietarios.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para eliminar el servicio de calefacción comunitario?

La ley dictamina que para eliminar el servicio de calefacción comunitario se necesita el voto de la mayoría simple de los propietarios.

IMPUGNACIÓN DE ACTAS

Cualquier propietario puede impugnar el Acta siempre y cuando no haya asistido a la reunión o considera que lo que se ha votado es contrario a la ley. Importante este último punto: contrario a la ley, no a sus propios intereses. Además, solo se puede impugnar judicialmente.

administradores fincas barcelona, fincas almendrosOtro punto importante: si has estado en la reunión y has votado a favor, no puedes impugnar el Acta.

  • ¿Son válidos los acuerdos aprobados en junta contrarios a los estatutos?

La respuesta es no. Prevalecen los Estatutos y, en su defecto, la ley. En caso de que se quiera aprobar algo contrario a lo que marcan los Estatutos, éstos deben ser modificados previamente. Cualquier propietario que detecte cualquier acuerdo o decisión contraria a los estatutos podrá impugnar el acta.

Hasta aquí esta primera parte de este interesante tema. No dejes de leer el próximo artículo en el que te hablaremos sobre aspectos relacionados con los morosos de una comunidad, con cómo cambiar al administrador de fincas, y sobre cuestiones relacionadas con ingresos de las comunidades de propietarios, temas todos ellos importantes para el mejor gobierno de cualquier comunidad.

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