¿Cómo aumentar los ingresos de un edificio?

Son muchos los propietarios de edificios en Barcelona, y en otras localidades, que se preguntan cómo aumentar los ingresos anuales de su inmueble.

La inquietud es lógica: quieren rentabilizar al máximo el o los inmuebles de su propiedad.

ingresos edificios, aumentar ingresos edificio, ingresos edificios barcelonaHasta aquí todo parece lógico y normal, ¿verdad?

Lo curioso, es que esta inquietud la tengan tanto quienes se encargan por su cuenta de la gestión de sus inmuebles, como quienes utilizan empresas especializadas en gestión de edificios, de alquileres y/o administradores de fincas.

Lo sabemos por qué nos lo explican cuando nos vienen a ver para conocer nuestros servicios administración y gestión inmobiliaria en Barcelona.

Pues bien si tú también tienes dudas similares, este artículo te interesa.

Te explicamos varias fórmulas que puedes llevar a cabo para aumentar las rentas de tu edificio.

 

 

Ingresos de edificios: ¿cómo aumentarlos?

 

Para explicártelo hemos troceado los posibles métodos para aumentar las rentas inmobiliarias de tu edificio en dos:

  • Ingresos o rentas extraordinarias;
  • Ingresos recurrentes.

Empecemos por la primera opción.

 

1) Aumentar ingresos de inmuebles: ingresos extraordinarios

 

» Instalación de antenas de telefonía móvil en edificios de Barcelona

 

Con el objetivo de aumentar la cobertura de su servicio, muchas compañías de telefonía instalan antenas repetidoras en puntos estratégicos de las ciudades; las azoteas de edificios altos (de 6 o 7 plantas) suelen ser de su interés.

aumentar ingresos edificios, antenas telefoniaLa instalación de estas antenas suele generar ingresos de unos 1200-1500€ al año y no suelen acarrar ningún tipo de problema, dado que casi no necesitan mantenimiento.

Si estás interesado en estudiar esta forma de aumentar los ingresos de tu edificio te recomendamos dos opciones:

  1. Ponte en contacto con el departamento de comunicaciones de alguna compañía de telefonía móvil.
  2. Dile a quien te lleve la gestión del inmueble, que lo investigue y se encargue de gestionarlo; nosotros así lo hacemos con nuestros clientes.

 

 

» Lonas publicitarias en fachadas en rehabilitación (Barcelona)

 

 

Las lonas publicitarias, seguro que has visto más de una, suelen instalarse en edificios de como mínimo 6 – 7 plantas, de 6 a 10 metros de ancho, situados en calles muy transitadas.

En Barcelona puedes verlas habitualmente en fachadas de fincas de Paseo de Gracia o en la Diagonal.

El caso más notorio que hemos gestionado nosotros sucedió en un edificio de Rambla de Catalunya.

aumentar ingresos edificio barcelona, lonas publicitariasLa instalación de una lona con publicidad de una conocida marca, generó ingresos superiores a los 200.000€.

Si tienes que hacer reformas en tu fachada y crees que el espacio podría interesar a alguna marca, hay empresas de publicidad especializadas en este tipo de gestiones.

Si eres cliente de Almendros, no te preocupes, cuando llegue el momento estudiaremos el caso con el objetivo de aumentar los ingresos de tu edificio.

 

» Bonificaciones por instalación de placas solares en edificios de Barcelona

 

Esta posibilidad de aumento de ingresos solo la pueden disfrutar los propietarios de edificios situados en la ciudad de Barcelona.

Desconocemos si se puede hacer en otras poblaciones.

¿Sabías que el Ayuntamiento de Barcelona bonifica con el 50% del IBI durante tres años a todos los edificios que instalen placas solares en sus azoteas?

administracion edificios barcelona¿Y que la electricidad producida por las placas no se acumula?

Sirve para consumo de zonas comunitarias (con el consiguiente menor gasto para el edificio), y en caso de exceso de generación, se vende a las compañías eléctricas, con el consiguiente ingreso extraordinario.

La última experiencia que tenemos, ha sido en un edificio de 45 viviendas que gestionamos en la calle Sanjuanistas de Barcelona:

  • Se instalaron placas solares por valor de 6.000€;
  • Al año, se ahorraban +/- 1.500€ anuales en gastos de luz;
  • Ahorro al que hay que sumarle los 18.000 € de bonificación que consiguieron.

 

2) Generar más rentas de alquiler en un edificio: ingresos recurrentes.

 

Veamos ahora algunas fórmulas útiles para aumentar las rentas de alquileres de un edificio.

 

» Revisión del IPC en los contratos de alquiler

 

Debería ser habitual que cada año se revisen y actualicen los IPC de los contratos de alquiler, pero a veces se cometen errores que pueden disminuir los ingresos de un edificio.

ingresos edificios, aumentar ipc alquileresBien por causas humanas, descuidos, bien por causas mecánicas (un error al incorporar las condiciones del alquiler en el software de gestión), son muchos los propietarios que pasado el tiempo se dan cuenta que a algunos inquilinos no se les ha subido el IPC desde hace años.

IMPORTANTE: el IPC no se puede actualizar con carácter retroactivo. El nuevo se aplicará a partir de la fecha de la actualización.

Así pues, mucho ojo con no actualizar anualmente los IPC en los alquileres.

 

¿Como ayudamos a mejorar la gestión de sus dos edificios a una familia de Barcelona?

 

» Revisión de la finalización de contratos de alquiler

 

Hemos sido testigos que en algunos edificios, sobre todo aquellos con un elevado número de viviendas, oficinas, locales y parkings, sus propietarios no están bien informados de cuando vencen los alquileres.

La gestión inmobiliaria que se realiza es deficiente.

Hacer un seguimiento exhaustivo del vencimiento de contratos, como el que puede hacer un buen administrador y gestor inmobiliario, evitará estos errores que repercuten en el volumen de ingresos de un edificio.

 

» Revisión de los contratos de alquiler de renta antigua

 

En caso de tener, te aconsejamos que tu abogado revise los contratos de renta antigua y que se cerciore de cuáles han finalizado, o a cuáles se les pueden repercutir gastos de comunidad por obras, reformas, mejoras en el edificio, etc.

 

» Alquileres de viviendas, locales u oficinas a precio adecuado

 

Cuando los pisos, oficinas o locales de tu edificio se queden vacíos, haz un estudio de mercado y asegúrate que los nuevos alquileres sean coherentes con la realidad del mercado y del inmueble.

ingresos edificios barcelona, gestion y administracion de inmuebles barcelonaPrecios de alquiler fuera de mercado, ahuyentarán a posibles interesados, con el consiguiente impacto negativo en la cuenta de explotación del edificio debido a tener inmuebles vacíos durante meses.

Aquí tienes un ejemplo real.

El propietario de un edificio de 6 viviendas en el barrio Gótico de Barcelona, nos contactó por internet hace unos meses.

Llevaba más de 10 meses sin alquilar alguno de los pisos de su edificio y estaba extrañado.

Tras un pequeño estudio de mercado, nos dimos cuenta que el problema estaba en los precios de alquiler.

Los que se habían fijado, estaban unos 300€ por encima del precio de mercado; su administrador de entonces (porque ahora lo somos nosotros) le aconsejó no bajarlos.

A la que bajamos el precio y lo adaptamos, en menos de quince días teníamos los primeros interesados, y en tan solo un mes, se cerraron varios contratos.

 

» Invertir en reformas

 

Es habitual que cuando un piso, local u oficina se quede vacío por vencimiento de contrato, sea necesario realizar algún tipo de reforma para adecentarlo y hacerlo apetecible a los ojos de un nuevo inquilino.

Pero también es corriente que algunos propietarios sean reacios a invertir en estas mejoras.

Una reforma y puesta a punto adecuada, puede implicar menor tiempo de búsqueda de nuevo inquilino, así como mayor importe de alquiler, con el consiguiente aumento de los ingresos del edificio.

 

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Hasta aquí estos consejos, que esperamos te hayan aportado buenos conocimientos.

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¿Qué es y qué ventajas tiene la administración y gestión de inmuebles?

 

Lo que te vamos a contar hoy, es más frecuente de lo que te puedas imaginar en una ciudad como Barcelona y en pleno siglo XXI.

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Son muchas las personas propietarias de uno o más inmuebles, así como algunos grupos familiares o incluso accionistas de sociedades patrimoniales, que no gestionan de forma profesional y dinámica su patrimonio inmobiliario.

Eesté comprendido por uno o más activos (pisos, casas, edificios, parkings, locales comerciales, segundas residencias, oficinas …), no le prestan la atención adecuada.

¿Parece inverosímil, verdad?

Los motivos por lo que esto puede suceder, son muchos y diversos:

  • Son propietarios de muchos inmuebles y no pueden con todos;
  • Algunos, que trabajan en lo suyo y tienen obligaciones familiares, no tienen el tiempo para hacerlo bien, todo y que lo intentan por su cuenta;
  • Los hay a los que incluso les escasea la motivación para gestionar optimizando;

administracion patrimonial inmobiliaria

  • Otros quisieran hacerlo pero no pueden por líos entre miembros de las familias propietarias;
  • Algunos contratan o heredan servicios de administradores de fincas, que son poco serios y/o han dejado de estar actualizados. Sobre este caso concreto puedes leer este otro artículo en el que te hablamos de la gestión inmobiliaria de un grupo familiar en Barcelona;
  • Otros lo intentan por su cuenta pero sin estar al día de lo que sucede en el mercado inmobiliario, y por lo tanto pierden buenas oportunidades;
  • También están los que no saben que existen empresas especializadas en gestionar y administrar patrimonios inmobiliarios, con quien pueden contar para que se lo haga en su nombre;
  • Muchas personas, erróneamente creen que para contratar un servicio de administración patrimonial inmobiliaria, deben ser propietarios de una cantidad importante de activos inmobiliarios…
  • Etc…

Hecha esta explicación de los porqués de una mala administración inmobiliaria, a continuación te contaremos:

 

Administración y gestión inmobiliaria en Barcelona.

 

 

– Administración de inmuebles en Barcelona: fase a fase

 

Empecemos por explicarte el paso a paso que nosotros, o cualquier otro administrador de inmuebles serio y actualizado debería seguir para hacerlo mínimamente bien:

  1. Lo primero que se debe hacer cuando te dan el mandato de administrar el patrimonio inmobiliario de un cliente, es analizar las entidades a nivel físico o de mantenimiento, y también a nivel jurídico y legal (ej: situación de los contratos…);
  2. Una vez realizado este análisis, lo habitual es realizar un diagnóstico a partir del que se informe al propietario de los aspectos que se pueden mejorar o que deben cambiar:administracion de edificios en barcelona, almendros administracion patrimonios
    1. cómo reducir gastos,
    2. qué mejoras interesan para aumentar el atractivo y valor del activo inmobiliario a largo plazo,
    3. qué pautas seguir para aumentar ingresos…
  3. Acto seguido, una vez e propietario está informado, es conveniente diseñar un plan de acción y ponerse manos a la obra:
    1. Plan de marketing y promoción;
    2. Búsqueda y selección de nuevos inquilinos para inmuebles.
    3. Aumentos de alquileres a los precios de mercado;
    4. Reducción de costes de mantenimiento…
  4. Un valor añadido que adicionalmente se puede ofrecer a todos los clientes es que, en todo momento, sea la hora y el día del año que sea, puedan conocer online el estado de cuentas de sus inmuebles.

Como ejemplo de este último punto, nosotros damos a cada cliente un usuario y una contraseña, para que a través de fincasalmendros.com, pueden ser conocedores de:

  • los pagos,
  • los cobros,
  • las liquidaciones,
  • y el estado económico de su propiedad o propiedades inmobiliarias.
  1. Así mismo, en el caso de los patrimonios formados por un gran número de entidades, es conveniente realizar un análisis financiero y económico anual, para mantener al corriente de la evolución a los propietarios.

Todo lo anterior, debe estar bien organizado y comunicado periodicamente, para que gracias a ello, los propietarios sepan la realidad y el estado de sus inmuebles.

 

Por eso es conveniente realizar reuniones periódicas para informar a cada propietario o grupo de éstos, la situación de su patrimonio inmobiliario.

 

¿Sabías que de media reducimos un 12% los gastos de los inmuebles que administramos?

 

– Ventajas del servicio gestión de inmuebles en Barcelona

 

administracion patrimonial inmobiliariaImaginamos que buena parte de las ventajas que un servicio de esta tipología ofrece, ya te las debes imaginar con lo que has leído en los puntos anterior.

En cualquier caso, pensamos que es bueno hacerte un pequeño resumen de alguna de las principales y más obvias:

  1. Tranquilidad de que tu patrimonio, esté integrado por uno o cien activos, está al día y bien gestionado.
  2. Máxima transparencia en las cuentas gracias al sistema de intranet.
  3. Tranquilidad al saber que el valor del patrimonio no solo se preserva, sino que aumenta;
  4. Inmuebles siempre alquilados o en proceso de estarlo cuando se quedan vacíos;
  5. Máxima rentabilidad posible del patrimonio, según la realidad del mercado;
  6. Tranquilidad jurídica;
  7. Evitar preocupaciones al saber que todo tu patrimonio está gestionado por expertos profesionales con una larga trayectoria y experiencia en el sector;
  8. La posibilidad de no tener que pensar en ello, y poderle dedicar tiempo a tu trabajo, tu familia, aficiones, etc.

Otra ventaja a destacar es que los propietarios se involucran en la gestión de su patrimonio hasta donde ellos quieren.

Por ponerte un ejemplo de lo anterior:

  • tenemos clientes que están viviendo en Miami, y con bastante asiduidad se interesan por el estado de su patrimonio inmobiliario;
  • mientras que, por otro lado, también tenemos clientes que viviendo en la misma ciudad de Barcelona, nunca nos llaman y lo único que les interesa es saber que cada fin de mes reciben sus liquidaciones correcta y puntualmente;
  • o aquellos que siendo extranjeros han invertido en inmuebles en Barcelona y nos delegan la administración.

 

Un servicio de administración patrimonial inmobiliaria personalizado

 

– Inmuebles de Barcelona administrados al día por profesionales

 

Habrás podido comprobar que las posibilidades de tener tus inmuebles al día y bien getionados, existen, y si quieres, tú también puedes acceder a ellas.

gestion y administracion de inmubles en barcelonaEn Almendros, como puedes leer en el siguiente enlace, administramos patrimonios a clientes diversos:

  • desde aquellos que poseen un único piso del que quieren sacar la máxima rentabilidad,
  • hasta grupos familiaries a quienes les ayudamos a administrar decenas de ellos ubicados por toda la geografía.

A todos ellos les ofrecemos un servicio personalizado adaptado a su realidad y necesidades patrimoniales.

Así que, en caso de querer que te informemos con más detalle, solo tienes que contactarnos para que podamos montar una reunión, nos cuentes tu situación y te expliquemos qué podemos hacer por tí.

 

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Esperamos que la lectura te haya sido interesante y te haya proporcionado buenas ideas.

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gastos de los locales de una finca

¿Tienen que pagar los gastos de escalera y ascensor los locales con acceso independiente?

 

Esta pregunta sobre los gastos que deben pagar los locales independientes de una finca, suelen hacerla dos tipos de clientes a los que administramos fincas en Barcelona.

a) Por un lado nos la hacen en alguna reunión de comunidad en las que los locales de la finca no tienen ningún tipo de acceso al vestíbulo de la escalera y, por lo tanto, no usan ningún servicio de la finca:

  • ni el del portero,
  • ni el de limpieza,
  • ni el ascensor,
  • ni la azotea, etc.

b) También suelen hacernos esta pregunta clientes que están interesados en invertir en la compra de un local. gastos de los locales de una finca

Antes de hacerlo, y con la idea tener clara la rentabilidad potencial del mismo, quieren saber cuáles son los gastos comunitarios mensuales de ese local.

Vayamos por partes….

 

¿Qué gastos de comunidad pagan los locales de una finca?

 

 

– Gastos comunitarios de los locales de una finca

 

En algunas reuniones de comunidad que celebramos en Almendros, a alguno de los propietarios de los locales les parece extraño, y así lo expresan, que tengan que pagar los gastos de comunidad aunque su local no use ninguno de los servicios de la finca.

 

Además, acostumbra a pasar que los locales tienen más coeficiente que los pisos, dado su tamaño, que suele doblar el de los pisos; y por lo tanto, suelen pagar más.

 

Según el artículo 553-3.1C de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, todas las entidades de la finca tienen que participar en las cargas y gastos de la comunidad en función de su cuota, salvo pacto en contra…

 

… las cuotas de participación sólo se pueden modificar por unanimidad o por medio de la autoridad judicial.

 

– Modificar las cuotas de gasto de los locales de una finca

 

Si estás interesado en modificar las cuotas de tu comunidad, tienes que ponerte en contacto con el presidente de la escalera o con el administrador,  para que en el orden del día de la próxima junta se establezcan nuevas cuotas de participación, o cuotas especiales para determinados gastos.

gastos locales de fincas

No queremos desalentarte, pero nuestra experiencia nos dice que la modificación de las cuotas suele ser complicada debido a que ésta repercute en la cuota que pagan el resto de propietarios de la finca.

 

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Esperamos haber resuelto tus dudas respecto a este tema.

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Las contestaremos con la mayor brevedad.