pago de obras en fincas

¿Debe el inquilino pagar obras de mejora en la finca?

PAGO DE OBRAS EN FINCAS.

 

¿Si en la finca están haciendo obras, puedo imputarle al inquilino de la vivienda la parte proporcional?

Esta pregunta nos la suelen hacer propietarios a los que administramos pisos y fincas, que están a punto de ser reformadas o de sufrir una importante obra.

¿Distinguir contratos de arrendamiento para saber quién paga obras?

Para responder a la pregunta, primero, hay que estudiar lo que han previsto las partes en el contrato, y además debemos distinguir entre contratos de arrendamiento anteriores y posteriores al 1 de enero de 1995.

1- Los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 obligan al propietario a cubrir los gastos de todas las obras que se hagan en la finca.reformas-fincas

2- Por su parte, en los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 hay que distinguir si las obras son de mejora o de conservación.

  • Si son obras de mejora no se pueden repercutir al inquilino, y las tiene que asumir el propietario.
  • Si son obras de conservación, se puede repercutir el 12% anual del coste que le haya supuesto al propietario, con un tope máximo del 50 % de la renta mensual que esté pagando el inquilino.

Lo anterior es aplicable sólo para los contratos vigentes cuando entró en vigor la LAU 1964.

Para el resto de contratos, este incremento sólo se aplica si se pactó en el contrato de forma expresa.

¿Qué son obras de conservación de una finca?

En general, se entiende como obras de conservación todas aquellas relacionadas con la preservación del edificio, evitando su deterioro provocado por el paso del tiempo.

Ejemplos de lo anterior son:

  • Rehabilitación de la fachada.
  • Impermeabilización de la azotea por provocar humedades.
  • Refuerzos estructurales en bigas.
  • Cambiar la instalación eléctrica del edificio.
  • Cambiar el motor del ascensor por estar estropeado.

¿Qué son obras de mejora de una finca?

Por otro lado, en general se consideran obras de mejora todas aquellas que tienen que ver con un mantenimiento cosmético de la finca, como pueden ser:

  • Pintar la escalera.
  • Cambiar la luminaria de la escalera.
  • Cambiar la cabina del ascensor por estar anticuada.
  • Cambiar el pavimento de la escalera.

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Si tienes dudas sobre estos temas, también te puede interesar leer este otro artículo en el que te explicamos quién debe pagar qué repaciones en pisos alquilados.

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quien paga reparaciones pisos alquilados

¿Qué reparaciones he de pagar como propietario de un piso?

¿Quién paga las reparaciones de un piso alquilado? Esta es la pregunta del millón; la suelen hacer propietarios que tienen viviendas o locales alquilados, y también inquilinos.

ley arrendamientos urbanos 1994La ley de arrendamientos urbanos de 1994, señala en su artículo 21 punto 1 que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

No obstante, el mismo artículo, en su punto 4 señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Entonces, ¿quién paga? ¿El propietario o el inquilino?

Como la ley no está bien definida y no hay ninguna sentencia clara al respecto, ni jurisprudencia que ayude a saber qué hacer con la máxima objetividad,…

… se debe estudiar cada caso por separado y actuar en consecuencia.

Según nuestra experiencia, los propietarios, como es lógico, están más dispuestos a pagar las reparaciones si…….

  • El inquilino paga puntualmente los recibos de alquiler, sin devoluciones.
  • El inquilino conserva la vivienda en buen estado.
  • El inquilino tiene una buena convivencia con el resto de vecinos del edificio.
  • El inquilino no está reportando incidencias constantemente.

Eso quiere decir que la misma intervención, puede tener resultados distintos en función del tipo de inquilino que haya en la vivienda.

Veamos algún ejemplo habitual para ayudarte a entenderlo mejor.

Ejemplo 1: ¿Quién paga si se estropean las tuberías?

Hay un escape en el baño; las tuberías que pasan por dentro de las paredes y no se ven a simple vista, se han reventado. En este caso puede haber dos opciones:quien paga reparacion tuberias rotas

  1. El inquilino ha intentado colgar un espejo en el baño y al hacerlo ha tenido la mala suerte que ha taladrado la tubería.
  2. Las tuberías son viejas y han acabado por desgastarse y romperse.

En este caso es claro: en la opción (1) los costes de la reparación serán sufragados por el inquilino, mientras que en el caso (2), será el propietario quien deba pagarlos.

Ejemplo 2: ¿Quién paga cuando se rompe un grifo?

El grifo de la cocina se ha roto y no sale agua. En este caso nos haríamos preguntas:

  • ¿Cuántos años tiene el grifo?
  • ¿Hace mucho que se cambió?
  • ¿El inquilino nos pide siempre reparaciones?

Si al responder las preguntas determinamos que el grifo se ha roto por culpa de un mal uso, la sustitución de éste deberá recaer en el inquilino.

Por el contrario, si el grifo tenía bastantes años de antigüedad y el inquilino no acostumbra a reportar muchas incidencias, será el propietario quien asumirá el coste del cambio de grifo.

Ejemplo 3. ¿Quién debe pagar una caldera que no funciona?

La caldera de una vivienda es siempre es un elemento controvertido en cuanto a quién paga sus reparaciones o su sustitución.

quien paga caldera piso alquilerEs habitual que cuando se estropea haya problemas entre propietario e inquilino ya que las calderas cuestan bastante dinero.

Para evitarlos, nosotros siempre obligamos, por contrato, a contratar un servicio de mantenimiento de la caldera.

Este suele incluir revisiones de mantenimiento, mano de obra y garantía en las reparaciones, junto con asistencia inmediata y el mejor precio en los materiales.

De este modo garantizamos que la caldera siempre está vigilada y, en el caso de que se deba cambiar, si no se ha cumplido con el contrato, el propietario no está obligado a sufragar los gastos de su cambio, y por ende será el inquilino quien deba hacer frente a los mismos.

El valor de una buena intermediación en la gestión y administración inmobiliaria

En estos casos que te hemos comentado, así como en muchos otros que suceden cada semana (piensa que en Almendros administramos cerca de 2.000 viviendas por lo que casuísticas hay muchas), nuestro trabajo siempre es arbitrar entre las dos partes, para intentar evitar que hayan conflictos entre propietarios e inquilinos….

…. algo que no está siempre en nuestra manos.

La intermediación, la experiencia y la óptima gestión, son claves para encontrar soluciones (que no siempre gustan a todos por igual), evitar que los temas se eternicen, y propiciar que las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios sean fluidas y cordiales.

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Esperamos esta lectura te haya servido de ayuda. Recuerda que en caso de necesitarlo, y ser cliente, puedes consultarnos cualquier otra sobre esta casuística.

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