cambiar estatutos comunidad

¿Son válidos los acuerdos aprobados en junta contrarios a los estatutos de la comunidad?

Esta pregunta suele surgir en comunidades donde los propietarios quieren emprender ciertas acciones, por distintos motivos, contrarias a los estatutos.

En este sentido, aunque la ley general lo permita o no diga nada en contra, hay que cumplir lo dictado por los estatutos de la comunidad.

Cambios en los estatutos de una comunidad de propietarios

Tres casos concretos:

  1. Muchos locales, según los estatutos, están exentos de pagar gastos de escalera, ascensor, luz… y, algunas veces, pasa que los vecinos no están de acuerdo y quieren que los locales contribuyan a sufragar los gastos comunitarios. ¿Qué se puede hacer al respecto?
  2. En las plantas bajas, suelen estar instaladas las cocinas de muchos restaurantes cuya salida de humos está en los patios interiores del edificio. Los propietarios, cansados de los olores quieren prohibirlas, pero los estatutos se lo impiden. ¿Cómo nos deshacemos de los malos olores?
  3. Muchos estatutos no especifican nada respecto a si puede haber o no pisos turísticos en la comunidad. ¿Cómo se puede evitar que aparezcan en el edificio?

La respuesta a las tres preguntas de los tres casos planteados es:

Modificando los estatutos de la comunidad.

¿Cómo?

  • La modificación de los estatutos debe constar por escrito dentro del orden del día de la reunión de vecinos, ordinaria o extraordinaria.
  • En el orden del día debe especificarse qué artículo de los estatutos está sujeto a modificación.
  • El cambio debe ser votado por todos los propietarios, y solo será aprobado si obtiene cuatro quintas partes de votos a favor.

Para finalizar, nos gustaría apuntar que es muy importante que el administrador de la finca conozca muy bien los estatutos de la comunidad para proteger los intereses de todos los copropietarios.

cambiar administrador de fincas

Queremos cambiar de administrador de fincas, ¿podemos hacerlo?

Esta pregunta la suelen hacer propietarios descontentos con el trabajo de su administrador de fincas.

Hay veces, incluso, que el descontento nace de un fraude, como te hemos contado en anteriores casos reales como el siguiente:

Sea por los motivos que sean, la respuesta es SÍ, se puede cambiar de administrador de fincas.

¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de fincas?

  • Los interesados o promotores de la iniciativa se reúnen para hablar del cambio y de su descontento.
  • Si la cosa va a más, se buscan presupuestos de otros administradores. En este punto, a la hora de valor nuevos candidatos, es importante tener en cuenta los servicios que se ofrecen. Las tarifas suelen ser más o menos las estipuladas por el Colegio de Administradores de Fincas.

Siempre recomendamos prestar atención a los servicios porque, en el fondo, una diferencia de 200€ anuales, repercute muy poco al mes en cada uno de los vecinos.

  • Se convoca una junta ordinaria o extraordinaria donde el cese del actual administrador esté en el orden del día.

IMPORTANTE: El artículo 553.25.1 de la ley obliga a que todos los puntos a acordar estén en el orden del día.

  • En la reunión, se procede a la votación. En este caso el cese se puede efectuar siempre y cuando exista una mayoría simple de los votos.
  • Una vez aprobado el cese, el nuevo administrador, se encargará de todos los trámites para el cambio.

Cabe destacar que la reunión puede realizarse en tres lugares:cambiar administrador de fincas

  1. En las oficinas del actual administrador.
  2. En el rellano del edificio o en alguna de las viviendas.
  3. En las oficinas de alguno de los futuros o posibles administradores.

Por otro lado, una señal de buen servicio, por parte del que será nuevo administrador de la comunidad, es que se encargue de:

  • redactar la convocatoria para que el presidente la envíe,
  • y también el acta de la reunión en la que se cesa al actual administrador y se aprueba la entrada del nuevo.

Si quieres saber más detalladamente qué debes hacer para cambiar de administrador, te recomendamos que leas el siguiente artículo:

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Esperamos que esta lectura te haya solucionado las dudas sobre este tema.

Si tienes culaquier otra relacionada, contáctanos a través de formulario en el página de web o por teléfono, y estaremos encantados de aclarártela.

Administracion de fincas ganduxer barcelona

La calefacción comunitaria de una finca en la calle Ganduxer de Barcelona

Lo que estás a punto de leer es un caso real sucedido en una finca en la calle Ganduxer de Barcelona, relacionado con “los problemas vecinales” derivados de la calefacción comunitaria con la que cuentan.

El desenlace final ha sido bueno para todos los vecinos, pero su gestión ha necesitado de gestión activa y mano izquierda por nuestra parte, junto con muchas ganas de llegar a buen puerto por parte de todos los implicados.

Administración de fincas: calefacción comunitaria (zona Ganduxer, Barcelona)

Muchas fincas regias de la zona alta de Barcelona (Sant Gervasi, Bonanova, Sarrià, Pedralbes, Turó Park, etc.), edificios de los años 60 y 70, suelen contar con calefacciones comunitarias colocadas, en su mayoría, en los sótanos.

administracion fincas ganduxer barcelonaLa calefacción comunitaria se caracteriza por tener una sola caldera colocada en el sótano, con un tubo que atraviesa el edificio en vertical, y que se ramifica por las viviendas, hasta llegar al ático.

Igual que el ascensor, este tipo de calefacción, como su propio nombre indica, es una instalación comunitaria, por lo tanto, a no ser que los estatutos de la comunidad dicten lo contrario, los gastos que genera se tienen que sufragar entre todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes.

Por otro lado, en este sentido, para que se realicen modificaciones en su estructura o funcionamiento, cualquier decisión se debe consensuar entre todos los copropietarios, aspecto que no siempre resulta sencillo.

Los problemas de la calefacción comunitaria en una finca de Barcelona.

Desde hace años, administramos una finca, situada en la calle Ganduxer de Barcelona.

Una finca compuesta por siete plantas, y cuatro viviendas por planta: un total de 28 inmuebles.

Su principal problema, muy habitual, es que la calefacción comunitaria y sus criterios de uso creaban cierta discordia y/o disconformidad entre los vecinos de la finca.

Administracion de fincas ganduxer barcelonaAl estar situada la caldera en la parte inferior del edificio, los propietarios de las plantas bajas se quejaban de que hacía mucho calor, mientras que para los los pisos más altos, el problema era que tenían frío.

Por todo lo anterior, unos (los pisos más bajos y orientados al norte) querían poner en marcha la calefacción en Octubre y pararla en Mayo; mientras que para los más calurosos, lo óptimo era ponerla en marcha en Noviembre y pararla con el inicio del buen tiempo.

En casos como este, se hace muy complicado regular las calefacciones al gusto de todo el mundo.

Haz tú mism@ los números. Si la finca tiene siete platas y cuatro pisos en cada una, debían satisfacerse las necesidades de confort de 28 familias.

¿Te lo imaginas?

(*) Sobre temas relacionados con conflictos y soluciones en comunidades de propietarios, aquí puedes leer otro interesante artículo.

La solución al problema de la calefacción

Finalmente se llegó a una solución consensuada por todos.

administradores fincas ganduxer barcelonaLo primero que hicimos fue contactar con una empresa experta en instalaciones de calefacción para que hiciera un estudio y análisis de la finca.

Tomaron medidas de temperatura y realizaron controles térmicos, hasta dar con una solución bastante óptima para todos:

  • Cambiar las llaves de paso de todos los radiadores del edificio y, además, en las habitaciones orientadas al norte de los pisos altos, instalar radiadores extras.
  • Junto a lo anterior, se instaló una caldera de última generación que recoge información de los termostatos que también se instalaron en las entradas de las viviendas.
  • Con todo ello, la capacidad de regular y personalizar la temperatura ambiente, mejoraba ostensiblemente para todos los vecinos.

Cabe destacar que la solución a este tipo de problemáticas suele ser lenta. Hay muchos inquilinos que deben ponerse de acuerdo, y encontrar un consenso en las juntas de propietarios, no suele alcanzarse de forma inmediata.

En este caso se tardaron cerca de 3 años en acordar una solución que satisficiera a todos, pero con ganas y voluntad, verás que siempre hay soluciones.

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En siguientes posts te relataremos nuevos casos reales de administración de fincas en esta y otras zonas de Barcelona.

Por si te apetece leer otro acaecido muy cerca de esta finca en Ganduxer, aquí te dejamos este relacionado con la estafa de un administrador en una finca de la calle Modolell.

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quien paga reparaciones pisos alquilados

¿Qué reparaciones he de pagar como propietario de un piso?

¿Quién paga las reparaciones de un piso alquilado? Esta es la pregunta del millón; la suelen hacer propietarios que tienen viviendas o locales alquilados, y también inquilinos.

ley arrendamientos urbanos 1994La ley de arrendamientos urbanos de 1994, señala en su artículo 21 punto 1 que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

No obstante, el mismo artículo, en su punto 4 señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Entonces, ¿quién paga? ¿El propietario o el inquilino?

Como la ley no está bien definida y no hay ninguna sentencia clara al respecto, ni jurisprudencia que ayude a saber qué hacer con la máxima objetividad,…

… se debe estudiar cada caso por separado y actuar en consecuencia.

Según nuestra experiencia, los propietarios, como es lógico, están más dispuestos a pagar las reparaciones si…….

  • El inquilino paga puntualmente los recibos de alquiler, sin devoluciones.
  • El inquilino conserva la vivienda en buen estado.
  • El inquilino tiene una buena convivencia con el resto de vecinos del edificio.
  • El inquilino no está reportando incidencias constantemente.

Eso quiere decir que la misma intervención, puede tener resultados distintos en función del tipo de inquilino que haya en la vivienda.

Veamos algún ejemplo habitual para ayudarte a entenderlo mejor.

Ejemplo 1: ¿Quién paga si se estropean las tuberías?

Hay un escape en el baño; las tuberías que pasan por dentro de las paredes y no se ven a simple vista, se han reventado. En este caso puede haber dos opciones:quien paga reparacion tuberias rotas

  1. El inquilino ha intentado colgar un espejo en el baño y al hacerlo ha tenido la mala suerte que ha taladrado la tubería.
  2. Las tuberías son viejas y han acabado por desgastarse y romperse.

En este caso es claro: en la opción (1) los costes de la reparación serán sufragados por el inquilino, mientras que en el caso (2), será el propietario quien deba pagarlos.

Ejemplo 2: ¿Quién paga cuando se rompe un grifo?

El grifo de la cocina se ha roto y no sale agua. En este caso nos haríamos preguntas:

  • ¿Cuántos años tiene el grifo?
  • ¿Hace mucho que se cambió?
  • ¿El inquilino nos pide siempre reparaciones?

Si al responder las preguntas determinamos que el grifo se ha roto por culpa de un mal uso, la sustitución de éste deberá recaer en el inquilino.

Por el contrario, si el grifo tenía bastantes años de antigüedad y el inquilino no acostumbra a reportar muchas incidencias, será el propietario quien asumirá el coste del cambio de grifo.

Ejemplo 3. ¿Quién debe pagar una caldera que no funciona?

La caldera de una vivienda es siempre es un elemento controvertido en cuanto a quién paga sus reparaciones o su sustitución.

quien paga caldera piso alquilerEs habitual que cuando se estropea haya problemas entre propietario e inquilino ya que las calderas cuestan bastante dinero.

Para evitarlos, nosotros siempre obligamos, por contrato, a contratar un servicio de mantenimiento de la caldera.

Este suele incluir revisiones de mantenimiento, mano de obra y garantía en las reparaciones, junto con asistencia inmediata y el mejor precio en los materiales.

De este modo garantizamos que la caldera siempre está vigilada y, en el caso de que se deba cambiar, si no se ha cumplido con el contrato, el propietario no está obligado a sufragar los gastos de su cambio, y por ende será el inquilino quien deba hacer frente a los mismos.

El valor de una buena intermediación en la gestión y administración inmobiliaria

En estos casos que te hemos comentado, así como en muchos otros que suceden cada semana (piensa que en Almendros administramos cerca de 2.000 viviendas por lo que casuísticas hay muchas), nuestro trabajo siempre es arbitrar entre las dos partes, para intentar evitar que hayan conflictos entre propietarios e inquilinos….

…. algo que no está siempre en nuestra manos.

La intermediación, la experiencia y la óptima gestión, son claves para encontrar soluciones (que no siempre gustan a todos por igual), evitar que los temas se eternicen, y propiciar que las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios sean fluidas y cordiales.

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Esperamos esta lectura te haya servido de ayuda. Recuerda que en caso de necesitarlo, y ser cliente, puedes consultarnos cualquier otra sobre esta casuística.

Así mismo, seas o no cliente, te invitamos a que nos envíes a través del menú de contacto cualquier duda o consulta inmobiliaria que te gustaría respondiéramos en este blog.

La incluiremos en nuestra lista, y la contestaremos con la máxima celeridad.

Por último, recordarte que si quieres estar al día de nuevos consejos inmobiliarios, puedes seguirnos en Linkedin o Google + donde cada semana explicamos temas de interés y máxima actualidad.

gastos locales finca

¿Tienen que pagar los gastos de escalera y ascensor los locales con acceso independiente?

Esta pregunta sobre los gastos que deben pagar los locales independientes de una finca, suelen hacerla dos tipos de clientes.

a) Por un lado nos la hacen en alguna reunión de comunidad en las que los locales de la finca no tienen ningún tipo de acceso al vestíbulo de la escalera y, por lo tanto, no usan ningún servicio de la finca:

  • ni el del portero,
  • ni el de limpieza,
  • ni el ascensor,
  • ni la azotea, etc.

b) También suelen hacernos esta pregunta clientes que están interesados en invertir en la compra de un local. administracion de fincasAntes de hacerlo, y con la idea tener clara la rentabilidad potencial del mismo, quieren saber cuáles son los gastos mensuales de ese local.

Vayamos por partes….

¿Qué gastos deben pagar los locales de una finca?

En algunas reuniones de comunidad que celebramos en Fincas Almendros, a alguno de los propietarios de los locales les parece extraño, y así lo expresan, que tengan que pagar los gastos de comunidad aunque su local no use ninguno de los servicios de la finca.

Además, acostumbra a pasar que los locales tienen más coeficiente que los pisos, dado su tamaño, que suele doblar el de los pisos; y por lo tanto, suelen pagar más.

Según el artículo 553-3.1C de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, todas las entidades de la finca tienen que participar en las cargas y gastos de la comunidad en función de su cuota, salvo pacto en contra…

… las cuotas de participación sólo se pueden modificar por unanimidad o por medio de la autoridad judicial.

gastos locales de fincasModificar las cuotas de gasto de los locales de una finca

Si estás interesado en modificar las cuotas de tu comunidad, tienes que ponerte en contacto con el presidente de la escalera o con el administrador,  para que en el orden del día de la próxima junta se establezcan nuevas cuotas de participación, o cuotas especiales para determinados gastos.

No queremos desalentarte, pero nuestra experiencia nos dice que la modificación de las cuotas suele ser complicada debido a que ésta repercute en la cuota que pagan el resto de propietarios de la finca.

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Esperamos haber resuelto tus dudas respecto a este tema. Recuerda que si tienes otras, nos las puedes enviar a través del menú de contacto de la página web. Las contestaremos con la mayor brevedad.

 

administradores de fincas

Los 12 servicios que un buen administrador de fincas debe ofrecerte.

Servicios de los buenos administradores de fincas.

Son muchas las comunidades de propietarios que motivadas por las carencias del servicio que reciben de su administrador, llega un momento en el que seriamente se proponen cambiarlo.

Administracion de fincasEstán cansados de que no se les trate como les gustaría, y una vez tienen el apoyo de la mayoría de los propietarios, se ponen manos a la obra a buscar uno nuevo.

Sobre lo que debes tener en cuenta, y el paso a paso a seguir para cambiar de administrador de fincas, ya te hemos hablado.

Pero el objetivo de este nuevo artículo que estás a punto de leer es otro.

Vamos explicarte, sintetizando mucho, los servicios que cualquier buena administración de fincas en Barcelona debe ofrecerte.

Una interesante lectura te ayudará a elegir la mejor entre todas la opciones que barajéis en tu comunidad.

  1. Realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad

Esto se hace cuando el nuevo administrador entra a trabajar con la comunidad. Es importante que se estudien y analicen los gastos variables y los fijos: ascensor, seguro, limpieza, suministros,  etc.

El análisis, si se hace bien, seguro que ayuda a revisar proveedores, servicios que se reciben, y rebajar sus costes.

Con el paso de los años el mercado cambia, y lo que antes era más caro a día de hoy puede encontrarse por precios muy razonables, y una misma (o mejor) calidad.

Es bueno, cada cierto tiempo, estudiar en qué puntos se puede ahorrar sin perder en calidad de servicio.

  1. Convocar una junta anual

servicios administracion de fincasPor ley es obligatorio hacer una al año. En ella el administrador debe:

  • presentar las cuentas del ejercicio anterior,
  • aprobar el presupuesto del ejercicio en curso,
  • elegir nuevos cargos,
  • y además tratar sobre los asuntos que interesen a los copropietarios.

Después de la junta, el administrador también debe redactar el acta.

Quizás te parezca que este punto es obvio y como tal no deberíamos incluirlo como servicio, pero en nuestros muchos años de experiencia nos hemos encontrado con comunidades que se reúnen cada 2 ó 3 años, porque el administrador “no ha encontrado el tiempo para convocar la junta”.

Es importante recordarte que, además de que es obligatorio realizar una reunión al año por ley, realizar estas juntas sirve para mantener a la comunidad saludable tanto económica como anímicamente.

  1. Control de la morosidad

El administrador de fincas debe encargarse de seguir a los copropietarios que no están al corriente de pago, con el objetivo de que se pongan al día.

Además, también debe tratar de cerrar el ejercicio con todos los recibos cobrados.

Aunque parezca insólito, nos hemos encontrado diversidad de casos de administradores de fincas que en este sentido no hacen nada de nada.

  1. Emisión de los recibos de provisiones, pagos de proveedores y empleados de la finca

Igual que en el punto anterior te hablábamos de la importancia de cobrar, en este queremos centrar la atención en la importancia de pagar.

Debes ser consciente de que una comunidad de propietarios se parece a una empresa. Por lo tanto, hay que pagar a los proveedores y a los empleados en los plazos estipulados.

Si se quiere recibir un buen servicio, los porteros, los profesionales de la limpieza, la empresa que realiza el mantenimiento del ascensor, el jardinero, los operarios, etc., tienen que cobrar puntualmente.

Piensa que el administrador de fincas también gestiona la imagen de la comunidad de cara al exterior.

Nos hemos encontrado con casos, por mencionarte uno típico, en los que la empresa de ascensores, por ejemplo, lleva meses reclamando el cobro de sus facturas.

  1. Transparencia

En pleno siglo XXI, es crucial que en la página web del administrador de fincas haya una zona de acceso (con usuario y contraseña) para que todos los propietarios puedan comprobar que los cobros y los pagos están al día, y que las cosas se hacen con total transparencia.

  1. Seguimiento de las averías comunitarias en estrecha colaboración con el presidente de la comunidad

Muchos administradores de fincas creen que con avisar y mandar al industrial o al paleta de turno, las cosas se arreglan solas.

Dependiendo del tipo de avería, antes de mandar al operario, es importante que un técnico la analice con detenimiento para valorar qué debe hacerse, y que una vez se tenga claro, alguien (normalmente el administrador) se encargue del seguimiento.

Un caso típico en las comunidades es el caso de las grietas;  suelen ser de dos tipos: las estéticas y las estructurales. Si es una u otra lo va a determinar el arquitecto técnico y, dependiendo de la tipología de grieta, se deberá hacer un tipo de intervención u otra.

  1. Objetividad e imparcialidad a la hora de mediar en los conflictos

Es normal que entre propietarios nazcan conflictos provocados por la convivencia y el día a día. El administrador de fincas nunca deberá actuar guiado por simpatías o amiguismos.

Deberá ser imparcial y ceñirse a lo que dice la ley.

Siempre es bueno ser diplomático y actuar con pedagogía para hacer entender a las dos partes el contexto en el que se encuentran.

administradores de fincasEn estos casos, el papel del administrador de fincas es ser un mediador que encuentre soluciones objetivas, y vele por el bienestar de la comunidad.

Sobre este tema te recomendamos leer este otro artículo sobre conflictos en las comunidades de propietarios.

  1. Capacidad de contrastar presupuestos de una forma democrática

El administrador de fincas no debe imponer el presupuesto de su industrial. Si es así, desconfía.

Es bueno que aporte varios presupuestos y permita que los copropietarios también lo hagan para, en una reunión, valorar y escoger el que los copropietarios crean conveniente.

Por ello, es recomendable que el administrador se encargue de presentar cuadros comparativos de los presupuestos y sus partidas, de cara a facilitar una valoración y selección objetiva.

  1. Resolución rápida de incidencias

Un buen servicio de administración de fincas debe residir en prestar la mejor atención a los copropietarios, a sus necesidades y a sus urgencias.

El administrador de fincas deberá estar pendiente del teléfono y de los emails.

Cuando aparecen problemas, éstos deben solucionarse de forma rápida y eficaz, y siempre en contacto con el presidente de la comunidad

El administrador de fincas deberá gestionarlo todo. Los copropietarios no tienen que encargarse de nada.

  1. Aportar medidas preventivas

A medida que los edificios cumplen años, necesitan de actuaciones de rehabilitación o mantenimiento.administracion de fincas

Un buen administrador debería aportar, en la medida de lo posible, medidas preventivas para mantener el edificio en un buen estado de conservación.

Anticipándose y solucionando el problema antes de que aparezca se consigue:

  • mantener mejor el edificio,
  • ahorrar gastos innecesarios,
  • y lo que tal vez es más importante, ganar en tranquilidad.
  1. Ofrecer por lo menos estos 4 servicios

Aunque considerados como básicos, no podíamos obviar los siguientes servicios que una buena administración de fincas debe ofrecer:

  • Gestión económica.
  • Gestión administrativa.
  • Asesoramiento jurídico.
  • Gestión de mantenimiento.

Si quieres saber qué debe incluir cada uno de estos servicios, te aconsejamos que lo mires aquí.

  1. Garantizar precios de mercado

Los precios que ofrezca una administración de fincas deben ajustarse, más o menos, a lo que estipula el Colegio de Administradores.

Por tanto, desconfía de los servicios extremadamente baratos y de los extremadamente caros.

administracion de fincas¡Eso sí! Cuando vayas a contratar los servicios de un administrador de fincas, antes de guiarte solo por el precio, asegúrate que cumple con el primer punto que te hemos mencionado, “Realizar una auditoría de los gastos ordinarios de la comunidad”.

Pregúntale sobre ello y que te explique casos reales de éxito como los que puedes leer aquí.

De este modo, aunque de entrada pueda parecer que tenga un precio más elevado, si estudia las cuentas de la comunidad y ejecuta cambios, puede conseguir rebajar en un buen % los gastos fijos, lo que a la larga será mucho más interesante económicamente para todos los propietarios.

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Esperamos que esta lectura te haya dado ideas que te sean útiles. En ese caso, compártela para que otros también las conozcan, y recuerda que nos puedes seguir en linkedin y google + para estar al día de nuevos consejos y noticias de actualidad sobre el sector inmobiliario.

administrador fincas en sants barcelona

Administración de fincas en el barrio de Sants de Barcelona: caso de éxito real

Administración de fincas Sants – Barcelona –

Como administradores de fincas, en Barcelona, gestionamos y administramos comunidades en muchos barrios de la ciudad, uno ellos el Barrio de Sants, enclave en el que se sitúa el caso de éxito de este artículo.

administracion fincas sants barcelonaEl distrito de Sants-Montjuic es uno de los más grandes de la ciudad y una de las zonas más emblemáticas e históricas de Barcelona.

Está compuesto por ocho divisiones, una de ellas la de Sants, antiguo municipio, convertido hoy en un barrio de alta densidad de población, formado por edificios no muy altos, debido a sus distribución en calles estrechas y a su antigüedad.

La gran mayoría de sus construcciones, sobre todo las del casco antiguo del barrio, no cuentan con ascensor.

Aunque, motivado por las reformas que han sufrido muchas de ellas a lo largo de estos últimos años, cada vez se cuentan más los edificios que a día de hoy disfrutan de uno, así como de diversas mejoras estructurales.

El caso de éxito que nos ocupa hoy, aborda uno de estos edificios reformados en el barrio.

De hecho, fue la promotora que se encargó de hacer la reforma del edificio, la que nos propuso a la comunidad de propietarios como administradores de esta finca situada en el barrio de Sants, hace, aproximadamente, unos 10 años.

Este edificio, que está en la calle Melcior Palau, es un inmueble compuesto por:

  1. Un aparcamiento de 70 plazas,
  2. 35 viviendas distribuidas en tres plantas, contando con la planta baja. Todas ellas, en su mayoría, de distintos propietarios,
  3. Una piscina comunitaria en su azotea.

El cuidado del inmueble como factor clave la administración de fincas

Hablamos de un edificio que, al no contar con un conserje encargado del mantenimiento, a la hora de ser administrado debe ser mimado y cuidado de una forma más atenta.

Sus características obligan a estar periódicamente encima.

administrador fincas en sants barcelona

En estos casos es muy recomendable, actuar de forma preventiva para velar por el buen estado de las zonas comunitarias, los terrados, la piscina, la puerta del aparcamiento y la entrada principal al edificio, etc.

Sobre todo, al contar con la piscina comunitaria, es en la época estival, desde principios de abril a finales de septiembre, que cada 15 días debe hacerse una revisión exhaustiva del estado de las instalaciones y de los accesorios y equipo de la piscina, como son las tumbonas, parasoles, bomba, cloro, escaleras de acceso a la piscina, ascensor, puerta y suelos de la terraza, etc.

Funciones para las que la finca tiene contratado un servicio de mantenimiento a través nuestro.

Una comunidad en Sants con reuniones animadas

Las reuniones de copropietarios de la finca suelen acoger alrededor de 15 personas.

Al ser tan concurridas, habitualmente las hacemos en nuestras oficinas de la calle Muntaner 154, donde contamos con una sala de reuniones, equipada con todo lo necesario para que se lleven a cabo con la agilidad y eficacia necesarias.

En estas reuniones de comunidad suelen discurrir en el siguiente orden:

  1. Lectura de todas las acciones realizadas durante el año en la finca (todas ellas con el visto bueno del presidente).
  2. Revisión de la contabilidad, tanto la presentación del ejercicio anterior, como la del presupuesto del año en vigor, para aprobar, por ejemplo, si se han de aumentar o disminuir las provisiones de fondos.
  3. Turno de ruegos y preguntas en el que se debaten casuísticas del día a día, junto con algunos puntos relevantes que los copropietarios crean oportunos.

administrador fincas melcior palau sants barcelonaCabe destacar, como suele suceder en la mayoría de comunidades de propietarios que administramos, que estas reuniones suelen ser cordiales y apacibles, y que los problemas o contratiempos que puedan surgir siempre se solucionan de forma diplomática, siempre en pro de la buena convivencia de todos los vecinos.

Sobre este tema relacionado con reuniones de comunidad, hemos escrito varios artículos en el blog. De todos ellos, te puede interesar leer la primera parte del que titulamos: ¿Qué temas generan más polémica en las reuniones de comunidad y cómo solucionarlos?

La prevención como clave del éxito de una buena administración de fincas

A modo de cierre de este artículo, nos gustaría volver a remarcar el hecho antes citado de que la prevención siempre es un punto a favor en cuanto a administración de fincas.

Sobre todo, en un caso como éste.

Junto a la prevención, cabe también destacar la importancia de mantener un estado de actuaciones, costes e ingresos, siempre al detalle; el cuál, además, puede ser consultado las 24hrs-365días, a través de la intranet inmobiliaria de Almendros.

En el caso de este edificio de la calle Melcior Palau, en el barrio de Sants, al no contar con un conserje, lo que les puede suponer un ahorro de más de 20.000 € anuales, fue un acierto contratar un servicio de revisión de los elementos de la finca.

Administracion de fincas

Con ello, no solo los propietarios se ahorran una cantidad anual importante, sino que se consigue mantener en perfecto estado, la gran diversidad de elementos que incorpora esta finca con, como te hemos dicho al principio, 35 viviendas, 70 plazas de parking, y una piscina comunitaria.

Cada 15 días, sobre todo en las épocas que el uso de la piscina es más frecuente, el edificio es revisado y todos los elementos son reparados a tiempo para no entorpecer el día a día de la comunidad.

Otros casos de éxito en barrios de Barcelona

Además de darte consejos periódicamente, o incluso responder a las clásicas dudas que muchas personas como tú tienen respecto a cuestiones inmobiliarias, así como a las referentes a la administración y gestión patrimonial de inmuebles, en Almendros pensamos que una buena manera de explicarte lo que podemos hacer por tu comunidad, es mediante la publicación de casos de éxito, siempre reales, en los que participamos activamente.

Respecto a ellos, y si quisieras leer alguno, hoy te recomendamos los dos siguientes:

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Esperamos que esta lectura te haya sido amena y te haya brindado ideas que te sean útiles.

Recuerda que puedes estar al día de todo lo que publicamos, si nos sigues en Linkedin o en Google +, redes sociales en las que semanalmente compartimos noticias de interés sobre el sector inmobiliario.

 

administradores fincas gracia barcelona

Cómo una finca de Gràcia, supo que su administrador de fincas les engañaba.

Caso de éxito de administración de fincas en Gran de Gràcia.

 

En anteriores post te hemos relatado historias con ejemplos de administración de fincas y comunidades situadas en diversos barrios de Barcelona (Sarría – Sant Gervasi, Pedralbes, Eixample), que tuvieron problemas con su administrador habitual, y eso les llevó a buscar soluciones.

administracion fincas barrio gracia barcelona

El caso de hoy aconteció en la Vila de Gràcia, barrio en el que administramos varias comunidades de propietarios, así como bienes inmobiliarios de diversos clientes particulares y de sociedades.

Algunas características de las fincas en el barrio de Gracia de Barcelona

El barrio de la Vila de Gracia es uno de los más populares de la zona alta-centro de la ciudad de Barcelona. Un reclamo para todas aquellas personas, locales y extranjeras, que buscan paz y tranquilidad en el corazón de la ciudad. Sin lugar a dudas, éste es uno de los barrios principales que configuran el ADN de la Ciudad Condal.

Construidos en su mayoría a finales del siglo XIX y principios del XX, los edificios que administramos en esta zona de Barcelona, suelen estar compuestos por una planta baja (con o sin locales comerciales), más cuatro plantas superiores, y dos pisos en cada una de ellas.

Pisos de entre 60 y 70 metros cuadrados, sin portero, la mayoría sin ascensor ni parking, muchos de ellos sin calefacción centralizada, que típicamente dan a la calle por su fachada central, y a un patio interior por su parte trasera.

Características de la finca en la calle Mayor de Gracia

administradores fincas gracia barcelonaEl edificio del caso que te vamos a relatar, fecha de los años 30 y está situado en la calle Gran de Gracia, calle señorial del barrio y de la ciudad por antonomasia. Una construcción un tanto diferente a las habituales del barrio, debido a su ubicación y mayor tamaño.

Una finca con catorce entidades de unos 120 metros cuadrados cada una, distribuidas en cinco plantas superiores más una planta baja con dos locales comerciales.

Una finca cuya comunidad de vecinos cuenta con 12 propietarios que viven en sus pisos, y el resto son pisos y locales alquilados.

Fincas Almendros somos los encargados de administrar la comunidad de propietarios, y también dos de sus pisos así como los locales comerciales, a cuyos propietarios les ofrecemos el servicio de administración y gestión de patrimonios inmobiliarios.

Una comunidad que sospechaba de la seriedad de su administrador

Muchos de nuestros casos de éxito suelen empezar igual:

  • Un cliente nuestro nos recomendó a quien nos contacta,
  • O bien, el nuevo cliente nos encontró por internet, le gusta lo que lee, y nos llama.

Este caso es de los primeros. Una de las propietarias de un piso, le comentó a un cliente nuestro, que a su vez es su asesor fiscal, sus inquietudes fundamentadas: tenía sospechas de que el administrador de fincas les estaba robando dinero.

administracion de edificios y viviendas barcelona, fincas almendrosEn la última junta anual se había aprobado el presupuesto para rehabilitar la instalación eléctrica del edificio, por unos 25.000€, y cuando levaban el 100% de la derrama pagada, les llamó el industrial encargado de la rehabilitación diciendo que el administrador le debía, a pesar de su insistencia e intentos por cobrar, todas las facturas emitidas, a excepción de la primera, la cual sí le había pagado.

Al tener constancia de estos hechos, varios propietarios intentaron, sin éxito alguno, contactar en innumerables ocasiones con el administrador, el de toda la vida, pero éste no les cogía el teléfono y, cuando finalmente lo hizo, les puso la excusa de que no había tenido tiempo de hacer los pagos, que cuando tuviera un momento lo haría.

El trabajo del industrial llevaba más de dos meses realizado, algo no cuadraba… todas las sospechas apuntaban a que el administrador no quería/podía pagar.

El primer paso en un caso de esta tipología.

Una vez nos contó la realidad que estaban viviendo, le explicamos a la propietaria lo que debía hacer:

  • convocar una reunión de vecinos para cesar al administrador y nombrar uno nuevo.

Previamente, nosotros y varios administradores de fincas contactados por otros propietarios del inmueble, presentamos propuestas para administrar la finca (por cierto te puede interesar leer este artículo sobre cómo hacemos presupuestos de administración de fincas).

Tras una votación, todos los vecinos decidieron contratar a Fincas Almendros como nuevo administrador de la finca. Acto seguido, redactamos el acta y nos pusimos en contacto con el antiguo administrador para notificarle que había sido cesado y que debía transferirnos toda la documentación de la finca.

administrador fincas gracia barcelonaUna vez en nuestro poder, pudimos analizar la realidad económico-jurídica, y actuar en consecuencia.

Cabe destacar que, en este proceso de transferencia de documentación, el antiguo administrador nos confesó que no tenía el dinero para pagar al industrial, aunque efectivamente ya lo había cobrado todo de la comunidad.

Una buen desenlace para un caso de engaño de administrador de fincas

<< Si has leído alguno de los artículos y consejos que escribimos en este blog, sabrás que sobre malas prácticas de administradores de fincas sabemos bastante, pues como te hemos dicho al principio de esta lectura, muchas de las comunidades que administramos en Barcelona nos suelen contactar cuando han sufrido una o varias de éstas. >> Hecha esta aclaración, sigamos con el relato…

Una vez analizamos todo, pudimos constatar que al industrial se le debían 18.000€ de los 25.000€.

La estrategia que decidimos llevar a cabo para intentar recuperar el dinero, tenía dos pautas:

  • Por un lado, a través de nuestro departamento jurídico inmobiliario iniciamos los trámites para interponer una demanda al antiguo administrador.
  • En paralelo, nuestro equipo, semana tras semana, contactaba con él para reclamarle la cuantía estafada, amenazándole con las consecuencias que la demanda tendría.

La buena noticia fue que a los tres meses fuimos capaces de recuperar el 100% del importe debido a la comunidad.

Conclusiones y cómo evitar que te suceda lo mismo

Este caso de éxito tuvo un final feliz, a diferencia de este otro que te relatamos de una estafa de administrador en una finca de Sarrià – Sant Gervasi.

Así que, asumiendo que te debes estar preguntando qué está en tus manos para evitar que algo así os suceda, te recomendamos que leas con detenimiento este otro artículo en el que te explicamos qué diez cosas puedes hacer para evitar engaños y estafas de administradores de fincas.

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante, en cuyo caso nos gustaría pedirte que la compartas en tus redes sociales y se la envíes a quien creas que le ayudará leerla. Así mismo, te recomendamos que nos sigas en Linkedin o Google+ para no perderte nuevos consejos y noticias que publicaremos.

 

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Qué 10 cosas puedes hacer, como comunidad, para evitar que el administrador de fincas te engañe (I)

Evitar engaños de los administradores de comunidades de propietarios.

Sabemos que éste es un tema delicado, y que a pesar de que la gran mayoría de administradores de comunidades son serios, responsables, y cumplen con sus obligaciones, a veces hay alguno que no lo es.

administradores de comunidades de propietarios barcelonaComo ya debes haber leído en este blog, hemos contado historias de administradores de fincas que han engañado a comunidades de propietarios, como ésta que te relatamos de una finca en la calle Modolell (Sarriá – Sant Gervasi), así como otras de malas prácticas en la administración de fincas.

Llegado este punto, y motivado por nuestra insistencia en darte consejos útiles que puedas poner en práctica, hemos creído conveniente agrupar 10 consejos prácticos que toda comunidad puede aplicar para reducir al máximo las probabilidades de engaño por parte de su administrador de fincas.

¿Nos acompañas?

1. Servicio de revisión de cuentas online y ontime

Las nuevas tecnologías son una muy buena herramienta de transparencia. Disponer de un espacio virtual en el que puedas consultar la contabilidad de tu finca y de tu inmueble, y donde puedas ver los movimientos realizados por tu administrador de fincas, te asegurará que conoces los cobros y los pagos de la comunidad.

En la mayoría de comunidades esta revisión la suele hacer el presidente al cerrar las cuentas anuales. Nosotros no operamos así. Damos acceso a todos los propietarios para que a través de una intranet puedan revisar las cuentas al día, durante las 24hrs. y los 365 días del año.

Así pues, ponte manos a la obra y solicita ya tus claves de acceso a la intranet, donde ver las cuentas de tu comunidad.

2. Que las derramas extraordinarias se hagan en la cuenta de la comunidad y no en la del administrador de fincas

En el caso de que el edificio requiera de obras o intervenciones que van a suponer un alto importe económico, extraordinario para la comunidad, es aconsejable que se abra una cuenta bancaria especial para controlar los ingresos y pagos que se realicen.

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El administrador de fincas previo a la realización de la obra, va cobrando la derrama mensualmente e ingresa el dinero en la cuenta la comunidad; una vez se va realizando la obra, se va pagando desde esa cuenta al industrial correspondiente.

Tener el dinero de las derramas extraordinarias en una cuenta en la que el administrador tenga acceso, pero que cualquier pago necesite de la supervisión de presidente de la comunidad, garantiza la tranquilidad de la comunidad de que el dinero está a buen recaudo y se utiliza para lo que se ha convenido.

De esta forma, la comunidad pasa a tener dos cuentas:

  • la dedicada a derramas y obras extraordinarias que acabamos de comentar,
  • y la cuenta para los cobros y pagos ordinarios (nóminas, seguros, agua, luz, mantenimientos, etc). Una cuenta a la que el administrador de fincas sí tiene acceso, y utiliza habitualmente para agilizar los trámites diarios que no precisen de supervisión especial.

No obstante, nosotros administramos más de una comunidad que nos ha pedido actuar con cuenta propia de la comunidad incluso para los trámites ordinarios, algo que hacemos sin ningún problema.

3. Que no se hagan transferencias sin la supervisión del presidente

Este punto va ligado al anterior. En el caso de las derramas para obras grandes, cuando el responsable técnico que supervisa la intervención da su aprobación, es aconsejable que el administrador emita la transferencia bancaria y que finalmente el presidente la autorice.

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4. Asegúrate de que el administrador de fincas está colegiado

En un post anterior te hablamos del valor añadido que supone para el mundo de la administración de fincas el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida. En él te mencionábamos que cualquier copropietario puede acceder a la web del Colegio, o si lo prefiere puede llamar para cerciorarse de si su administrador de fincas está colegiado o no.

  • En primer lugar estar colegiado es un requisito requerido por la ley. Todos los administradores de fincas colegiados tienen una experiencia y un conocimiento de la legislación actual, que les capacita para desarrollar eficazmente su actividad.
  • Pero además, al estar colegiados contamos con un Seguro de Responsabilidad Civil para que en el caso de negligencias, las comunidades de propietarios tengan cierta cobertura.

En un post anterior, el de la finca en Sarriá-Sant Gervasi engañada por su administrador, te hablamos de como dicho seguro ayudó a cubrir una parte del importe que la comunidad creía disponer, y que desgraciadamente fue estafada en su mayoría por el administrador de fincas de toda la vida.

5. Duda cuando tu administrador de fincas no contesta llamadas o emails

Cuando el administrador de fincas no contesta los correos electrónicos o no responde el teléfono de forma reiterada, es señal de que algo no marcha como debería. Cuando este problema perdura en el tiempo suele ser un mal presagio.

En el caso de que lleves un tiempo más largo de lo que puede parecer normal, intentándote poner en contacto con tu administrador de fincas y este no esté dando señales de vida, te recomendamos que te pongas en contacto con el Colegio de Administradores de Fincas para comprobar si tiene algún tipo de denuncia, de cara a cerciorarte de si este administrador es de fiar.

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En post anteriores te hemos contado casos en los que el administrador de fincas no cogía las llamadas, y de lo que sucedió a posteriori. Te recomendamos que los leas para tener más información de lo que a veces puede llegar a suceder.

Con este quinto punto acabamos la primera parte de este interesante tema. La semana que viene te detallaremos los cinco puntos restantes que completan esta lista de consejos para evitar que el administrador de vuestra comunidad os engañe.

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Administración de Fincas en el Eixample: un interesante caso en la calle Provenza

¿Pueden los administradores de fincas darle la vuelta a una situación compleja?

Como administradores de fincas, una de las mejores formas de las que disponemos para contarte nuestro trabajo en la ciudad de Barcelona es este blog. Poco a poco, post a post, desgranamos nuestros conocimientos narrándote los que nosotros consideramos casos de éxito, con el objetivo no de explicarte lo buenos que somos, sino que conozcas la realidad de otros, y eso te lleve a mejorar la tuya.

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En un artículo pasado te explicamos qué nos llevó a administrar un edificio del barrio de Pedralbes; el caso de éxito sobre administración de fincas en Barcelona de hoy, trata sobre nuestra llegada como sucesores de un antiguo administrador.

Una historia sucedida en una finca de la calle Provenza, en pleno corazón del Eixample, una de las zonas con más solera de la Ciudad Condal, y en la que la buena gestión del equipo de Fincas Almendros ha tenido un papel importante para preservar la finca y el bolsillo de sus propietarios.

Pero antes de entrar en materia, déjanos que te contemos la situación y características de muchos de estos emblemáticos edificios de la ciudad de Barcelona.

Administración de fincas con un valor histórico a preservar

Si eres o conoces Barcelona, sabrás de qué tipo de edificios te hablamos. Son edificios de viviendas de principios de siglo pasado y finales del XIX, hijos del modernismo y del desarrollo industrial. Emblemas arquitectónicos que dotan de una personalidad inconfundible a una ciudad que paso a paso se ha situado entre las mejores capitales mundiales donde vivir y trabajar.

Pero con el paso de los años, las instalaciones de estos edificios van perdiendo vitalidad, y lógicamente deben ser mimadas y cuidadas con un cariño que ayude a presevarlas en el tiempo. Este tipo de edificios del Ensanche (Eixample) barcelonés, es frecuente que con el paso del tiempo muestren entre otros:

  • Ascensores deteriorados.
  • Puertas de acceso que cierran de forma incorrecta.
  • Mala insonorización.
  • Goteras en los áticos producidas por terrados en mal estado.
  • Bajantes en mal estado que pasan por el interior de las paredes, por lo que son difíciles de localizar…

Si eres propietario de una vivienda en un edificio de estas características, como administradores de fincas en la ciudad de Barcelona, te aconsejamos que en la comunidad adoptéis un plan preventivo de intervención, según los niveles de urgencia y las prioridades del edificio, para evitar problemas mayores o catástrofes que pueden ocasionar daños a terceros como, por ejemplo, desprendimientos en los balcones o en el muro de coronación del edificio.

Planificando con antelación, no solo evitaréis problemas como los comentados, sino que también tendréis controlado el desembolso en derramas dolorosas e imprevistas.

Un apunte indispensable: debes ser consciente que los edificios envejecen, al igual que todo, y que transcurridos unos 40 años desde su construcción, empiezan a tener problemas consecuencia del paso del tiempo.

Hecha esta aclaración, entremos a contarte un nuevo caso de éxito del departamento de administración de fincas en Barcelona de Fincas Almendros.

Un edificio en el ensanche con más de 100 años de vida

El edificio protagonista de este relato, fue construido en 1894, es un edificio regio como tantos otros del ensanche barcelonés, dispone de 5 plantas, con dos pisos por planta de unos 60 m2 cada uno, dos locales comerciales en la planta baja y un ático. Un total de 15 entidades con 15 propietarios distintos.

Como te hemos contado, este edificio con más de 100 años de vida, está situado en la calle Provenza. En el tramo de calle donde está ubicado el edificio, pasa el tunel del AVE que conecta las estaciones de Sants y La Sagrera. Pues bien, la unión de estos dos factores (edad + tuneladora), hizo que aparecieran grietas estructurales en la fachada y en el muro de coronación del edificio.

Esto sucedió el año 2004, y obligó a realizar unas importantes obras de rehabilitación.

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Cabe destacar que, normalmente, la rehabilitación de fachada de un edificio de estas características, debe, en principio, durar unos 40 años aproximadamente. Por este motivo, muchos propietarios estaban descontentos con el trabajo de su hasta entonces administrador de fincas, pues les había propuesto rehabilitar de nuevo la fachada, cuando hacía menos de 10 años que la habían rehabilitado integralmente.

Fue en esa coyuntura cuando la presidenta del edificio, conocida de un cliente nuestro, decidió contactar con Fincas Almendros para pedirnos un informe técnico y buscar soluciones a su problema. Inmediatamente nos pusimos manos a la obra enviando a uno de nuestros arquitectos de confianza, quien confirmó las sospechas de los vecinos: había que volver a reformar pues se había hecho mal anteriormente.

Soluciones creativas como administradores de fincas en Barcelona

En el proceso de estudio del edificio nos dimos cuenta de que había un elemento común, la antigua vivienda de la portera, con el que se podría intentar una operación interesante para la comunidad. Tras una serie de procedimientos administrativos, la desafectamos y pasó a ser un elemento privativo, propiedad de todos los propietarios del edificio y, por lo tanto, se podía vender.

administradores de fincas ensanche barcelonaCon el dinero recaudado de la venta del piso se podría financiar la reforma de la fachada, la coronación del edificio y las obras en el patio de luces, sin que la comunidad tuviera que desembolsar importes adicionales.

Debido a que los propietarios del edificio se sentían desatendidos, y gracias a nuestro rotundo éxito con este nuevo planteamiento, la presidenta del edificio nos propuso como nuevos administradores y, tras una votación, salimos elegidos, por unanimidad, como los nuevos administradores de fincas de este edificio del Eixample de Barcelona.

Es importante decir que conseguimos, además, que una empresa de telefonía alquilara parte del terrado para colocar una antena de televisión. Cosa que hizo que la comunidad de propietarios recibiera a partir de entonces y hasta la fecha, un ingreso que les ayuda a rebajar los gastos anuales.

La recompensa al trabajo bien hecho

Como ya debes saber por otros posts, siempre que entramos como administradores de fincas en una nueva comunidad, la comunidad no tiene por qué preocuparse de nada. Solo tiene que facilitarnos el contacto con el administrador y nosotros nos encargamos del resto de papeleo y proceso de cambio.

Fruto de este buen hacer, 14 años después que hiciéramos ese informe técnico, los propietarios del edificio siguen confiando en nuestra gestión y en nuestro trabajo como administradores de fincas. Tanto es así que junto a los servicios propios de administración de la comunidad, también nos han utilizado como agencia inmobiliaria para alquilar seis pisos de la finca, y vender tres de ellos (operaciones de las que te hablaremos en un futuro).

Hasta aquí esta historia que esperamos te haya aportado buenas ideas. En futuros artículos, seguiremos hablándote de casos de éxito como administradores de fincas en la ciudad de Barcelona, y del trabajo que día a día hacemos con ilusión y ganas de mejorar. Para nosotros es un honor ayudar a cuidar edificios emblemáticos de nuestro querido Ensanche, emblema arquitectónico que ha hecho de Barcelona una marca reconocible en el mundo entero.

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