cambiar administrador de fincas

Queremos cambiar de administrador de nuestra comunidad, ¿podemos hacerlo?

Esta pregunta nos la suelen hacer propietarios descontentos con el trabajo de su administrador de fincas.

Hay veces, incluso, que el descontento nace de un fraude, como te hemos contado en anteriores casos reales como el siguiente:

Sea por los motivos que sean, la respuesta es SÍ, se puede cambiar de administrador de fincas.

¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de una comunidad?

  • Los interesados o promotores de la iniciativa se reúnen para hablar del cambio y de su descontento.
  • Si la cosa va a más, se buscan presupuestos de otros administradores. En este punto, a la hora de valor nuevos candidatos, es importante tener en cuenta los servicios que se ofrecen.
  • Las tarifas suelen ser más o menos las estipuladas por el Colegio de Administradores de Fincas.

Siempre recomendamos prestar atención a los servicios porque, en el fondo, una diferencia de 200€ anuales, repercute muy poco al mes en cada uno de los vecinos.

IMPORTANTE: El artículo 553.25.1 de la ley obliga a que todos los puntos a acordar estén en el orden del día.

  • En la reunión, se procede a la votación. En este caso el cese se puede efectuar siempre y cuando exista una mayoría simple de los votos.
  • Una vez aprobado el cese, el nuevo administrador, se encargará de todos los trámites para el cambio.

Cabe destacar que la reunión puede realizarse en tres lugares:cambiar administrador de fincas

  1. En las oficinas del actual administrador.
  2. En el rellano del edificio o en alguna de las viviendas.
  3. En las oficinas de alguno de los futuros o posibles administradores.

Por otro lado, una señal de buen servicio, por parte del que será nuevo administrador de la comunidad, es que se encargue de:

  • redactar la convocatoria para que el presidente la envíe,
  • y también el acta de la reunión en la que se cesa al actual administrador y se aprueba la entrada del nuevo.

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Esperamos que esta lectura te haya solucionado las dudas sobre este tema.

Si tienes culaquier otra relacionada, contáctanos a través de formulario en el página de web o por teléfono, y estaremos encantados de aclarártela.

dudas comunidades de propietarios

¿Qué temas generan polémica y dudas en las reuniones de comunidad? (II)

La administración de comunidades de propietarios: dudas en las  reuniones de comunidad

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En otro artículo, te empezamos a hablar de cuestiones que tienen una enorme probabilidad de generar polémica en cualquier reunión de comunidad de propietarios.

En el, te solucionamos las dudas a esas cuestiones, y te prometimos que seguiríamos hablándote de otras que habitualmente surgen.

Esto es lo que vamos a hacer a continuación, ¿nos acompañas?

3) Morosos de una comunidad de vecinos (propietarios)

– ¿Pueden votar los morosos en las juntas de comunidad?

No pueden. Tienen derecho de voz pero no de voto. Si el día de la reunión no están al corriente de pago de todos los recibos emitidos, no pueden votar.

– ¿Podemos expulsar a un moroso de una finca?

No. Se puede interponer una demanda de juicio monitorio y se puede llegar a embargar el bien.

Pero esta es una decisión judicial; a un propietario no se le puede echar del edificio.

– ¿Qué es un proceso monitorio?

Un proceso monitorio es un procedimiento judicial de reclamación de cantidad que, entre otras cosas, se usa para reclamar los recibos de la comunidad no pagados. Es un proceso rápido.

Si el demandado no paga o no se opone en el plazo de 20 días, se puede proceder a la vía ejecutiva para embargar los bienes del deudor.

servicios legales inmobiliarios barcelona, fincas almendrosSi tu comunidad se encuentra con un caso de morosidad, y quieres saber cómo solucionarlo, te invitamos a ponerte en contacto con Almendros, nuestro Departamento Legal Inmobiliario te asesorará.

Desde el momento que la comunidad decide instar a un copropietario a un proceso monitorio, activamos todos los mecanismos legales posibles para empezar con el proceso.

Hecho este impás, sigue leyendo el resto de puntos

4) ¿Cómo aumentar los ingresos de una comunidad?

– ¿Podemos alquilar la vivienda de la portería?

Sí. La vivienda de la portería, si cumple con una serie de requisitos que hacen que tenga la célula de habitabilidad, se puede alquilar.

En este caso, el ingreso es para la comunidad de propietarios. Para proceder a su alquiler, tiene que ser aprobado por la mayoría simple de la comunidad.

Aunque no está relacionado con ingresos, sino con gastos, aquí te explicamos el paso a paso que debéis seguir para despedir al portero.

– ¿Qué ingresos adicionales puede tener una comunidad?

Normalmente las comunidades generan ingresos de la siguiente forma:

  • o bien por alquilar elementos comunes, como la vivienda de la portera o los locales comerciales,
  • o por colocar publicidad en las azoteas y fachadas en rehabilitación (en al caso de que esté en una calle suficientemente transitada),
  • o alquilarla a empresas de telefonía para colocar antenas de comunicación.

5) Consultas sobre el Administrador de fincas

– ¿Cuántos presupuestos ha de presentar un administrador por cada tema propuesto?

La ley no dice nada al respeto.

Nosotros consideramos que, según la importancia de la obra, se deben presentar diversos presupuestos; tres por lo menos, en el caso de que sea una obra importante como, por ejemplo, la reforma de la fachada.

En el caso de que la intervención sea poco importante o pequeña, consideramos que con un presupuesto es suficiente.

ingresos comunidad de propietariosSobre este y otros temas relacionados con los administradores de fincas, te puede interesar leer este artículo en el que nos concentramos en hablarte de malas prácticas en la administración de fincas.

– ¿Puede un propietario presentar un presupuesto de obras alternativo?

Por supuesto. Nuestro oficio consiste en velar por el bien de la comunidad. Si algún propietario conoce algún industrial de confianza, puede presentar su presupuesto.

– ¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de fincas?

¿Queréis cambiar el Administrador de la finca?

Podéis hacerlo, pero siguiendo estos pasos.

  • Convocar una junta ordinaria o extraordinaria (normalmente lo hace el presidente),
  • y en la votación, por mayoría simple, la mitad más uno de los copropietarios, aceptar el cambio.
  • El acta de esta reunión debe ser enviada al administrador cesado para anunciarle su cese y a partir de entonces el nuevo administrador se pondrá en contacto con él.
  • Posteriormente, el nuevo administrador realizará todos los trámites necesarios para el cambio de administración y buen gobierno de la finca.

– ¿El cambio de administrador supone pérdidas económicas?

En absoluto. El administrador cesado debe presentar el balance al nuevo administrador y éste debe auditarlo para comprobar que todo está en orden.

Posteriormente, el nuevo administrador convocará una reunión para informar del estado de las cuentas a los propietarios.

Mira como lo hizo esta comunidad en Sarrià-Sant Gervasi a quienes el anterior administrador les había estafado.

6) ¿Alguna otra duda sobre cuestiones de una comunidad de propietarios?

Hasta aquí este resumen sobre temáticas muy habituales en las reuniones de comunidad de propietarios. Si tienes alguna duda que no aparezca en esta relación, te ofrecemos la posibilidad de ponerte en contacto con nosotros para que nuestro equipo te la solucione.

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En posteriores posts seguiremos resolviendo todos los enigmas que surgen en reuniones de propietarios.

También te recomendamos que en caso de querer profundizar más sobre estos temas, te leas alguno de los artículos que hemos dedicado a hablar sobre conflictos habituales en las comunidades de propietarios.

Si te ha parecido interesante esta lectura, ayúdanos a divulgarla compartiéndola a través de tus redes sociales. Recuerda unirte a las nuestras para estar al día de noticias y novedades sobre la administración de fincas y el mercado inmobiliario.

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estafas administradores de fincas

¿Cómo evitar que vuestro administrador de fincas y comunidades os estafe? (II)

Estafas de administradores de comunidades de propietarios.

 

En el artículo pasado te explicamos los cinco primeros puntos y medidas que como comunidad de propietarios podéis poner en marcha para evitar engaños de vuestro administrador.

Tal y como te prometimos, hoy acabamos la lista incorporando nuevas ideas al respecto con las que os evitaréis estafas de cualquer administrador de fincas.

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6. Una reunión de comunidad cada año es lo mínimo y obligatorio por ley

Nos hemos enterado de casos de comunidades las cuales sus administradores llevan más de tres años sin convocar una reunión.

La ley lo deja bien claro: debe hacerse por lo menos una reunión de comunidad al año.

En estas reuniones se presentan las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio actual, se nombran los cargos de la junta, se debaten temas comunitarios, incluso aquellos que pueden generar alguna polémica entre propietarios y vecinos, etc.

¿Hace cuánto que no celebráis una reunión de comunidad?

7. Presentar las cuentas de la comunidad en una reunión 

Como hemos dicho en el punto anterior, debe haber, por lo menos, una reunión en la que se revisen los gastos y los ingresos del año anterior; y en la que se especifica el saldo del final del ejercicio, el cuál en caso de ser a favor de la comunidad, se debe determinar si se reparte o se arrastra al ejercicio siguiente.

En el supuesto de que el saldo neto final sea a favor del administrador, deberá debatirse cómo liquidar la deuda de la comunidad con éste, algo que típicamente se soluciona prorrateando el importe deudor en las siguientes cuotas mensuales de cada propietario.

analisis de rentabilidad inmobiliaria, fincas almendrosEn esta reunión también debe presupuestarse el ejercicio en curso.

Haciéndolo se mantiene cierto control y previsión sobre lo que va a suceder, aspecto clave para evitar malos usos o engaños, y que aportan cierta tranquilidad respecto de la gestión venidera.

8. Notificaciones a una comunidad extrañas o anómalas

¿Habéis recibido alguna notificación extraña o anómala?

Todas las comunicaciones entre la comunidad y los industriales o proveedores deben ser a través del administrador.

En el caso de que llegue una notificación extraña o anómala al presidente de la comunidad, nosotros recomendamos que se disparen las alertas.

Por ejemplo, en un artículo anterior te contamos el caso de una comunidad que recibió una notificación de la compañía de seguros del edificio, anunciando que la finca llevaba dos meses sin cobertura porque el administrador de fincas no había pagado los recibos.

Posteriormente, se descubrió que este administrador estaba en bancarrota, y que se había gastado el dinero de la comunidad en otros asuntos.

9. Que se presenten varios presupuestos en cualquier tipo de reforma o de intervención que deba realizarse en la finca

Muchas comunidades de vecinos confían en su administrador y en los industriales que éste propone. Está muy bien hacerlo, pero es aconsejable, para evitar fraudes y malas prácticas, que se presenten varios presupuestos cuando deban acometerse obras especiales.

Es aconsejable que los propietarios, al igual que su administrador, presenten presupuestos alternativos de industriales de confianza, en el caso de que los tengan.

Esta es una metodología fiable que evitará que el administrador de fincas hinche los presupuestos para llevarse una comisión, a cambio de que se les escoja a ellos para realizar trabajos en la finca.

El administrador debe aconsejar, pero nunca debe ser quién tome la última decisión. Quién escoge el industrial debe ser siempre la comunidad.

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10. Más información para evitar estafas de administradores de fincas

La idea de este artículo ha sido darte herramientas, como propietario, que te ayuden a evitar que los administradores de fincas te engañen.

Volvemos a repetir que no hemos pretendido alarmar, ni mucho menos, pero consideramos que es bueno que estés bien informado de todo lo que puedes hacer.

En siguientes artículos continuaremos hablándote del mundo de la administración de fincas y seguiremos dándote consejos para que estés bien informado, y tengas un blog de referencia que puedas visitar para realizar tus consultas.

— xxx —

Te invitamos que en caso de tener cualquier duda sobre los puntos comentados aquí, o cualquier otro que consideres, te pongas en contacto con nosotros para que podamos darte respuesta a tu consulta.

Asimismo, te invitamos a que nos ayudes a divulgar este contenido compartiéndolo en tus redes sociales. Y recuerda unirte a las nuestras para estar siempre al día de los consejos que publicamos.

 

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engaños administradores de fincas y comunidades barcelona

Qué 10 cosas puedes hacer, como comunidad, para evitar que el administrador de fincas te engañe (I)

Medidas para evitar engaños de Administradores de fincas.

 

Sabemos que éste es un tema delicado, y que a pesar de quela gran mayoría de administradores de comunidades de propietarios en Barcelona son serios, responsables, y cumplen con sus obligaciones, a veces hay alguno que no lo es.

engaños administradores de comunidades de propietarios barcelonaComo ya debes haber leído en este blog, hemos contado historias de administradores de fincas que han engañado a comunidades de propietarios, como ésta que te relatamos de una finca en la calle Modolell (Sarriá – Sant Gervasi), así como otras de malas prácticas en la administración de fincas.

Llegado este punto, y motivado por nuestra insistencia en darte consejos útiles que puedas poner en práctica, hemos creído conveniente agrupar 10 consejos prácticos que toda comunidad puede aplicar para reducir al máximo las probabilidades de engaño por parte de su administrador de fincas.

¿Nos acompañas?

1. Servicio de revisión de cuentas online y ontime de la comunidad

Las nuevas tecnologías son una muy buena herramienta de transparencia. Disponer de un espacio virtual en el que puedas consultar la contabilidad de tu finca y de tu inmueble, y donde puedas ver los movimientos realizados por tu administrador de fincas, te asegurará que conoces los cobros y los pagos de la comunidad.

En la mayoría de comunidades esta revisión la suele hacer el presidente al cerrar las cuentas anuales.

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Nosotros no operamos así. Damos acceso a todos los propietarios para que a través de una intranet puedan revisar las cuentas al día, durante las 24hrs. y los 365 días del año.

Así pues, ponte manos a la obra y solicita ya tus claves de acceso a la intranet, donde ver las cuentas de tu comunidad.

2. Que las derramas extraordinarias se hagan en la cuenta de la comunidad y no en la del administrador de fincas

En el caso de que el edificio requiera de obras o intervenciones que van a suponer un alto importe económico, extraordinario para la comunidad, es aconsejable que se abra una cuenta bancaria especial para controlar los ingresos y pagos que se realicen.

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El administrador de fincas previo a la realización de la obra, va cobrando la derrama mensualmente e ingresa el dinero en la cuenta la comunidad; una vez se va realizando la obra, se va pagando desde esa cuenta al industrial correspondiente.

Tener el dinero de las derramas extraordinarias en una cuenta en la que el administrador tenga acceso, pero que cualquier pago necesite de la supervisión de presidente de la comunidad, garantiza la tranquilidad de la comunidad de que el dinero está a buen recaudo y se utiliza para lo que se ha convenido.

De esta forma, la comunidad pasa a tener dos cuentas:

  • la dedicada a derramas y obras extraordinarias que acabamos de comentar,
  • y la cuenta para los cobros y pagos ordinarios (nóminas, seguros, agua, luz, mantenimientos, etc). Una cuenta a la que el administrador de fincas sí tiene acceso, y utiliza habitualmente para agilizar los trámites diarios que no precisen de supervisión especial.

No obstante, nosotros administramos más de una comunidad que nos ha pedido actuar con cuenta propia de la comunidad incluso para los trámites ordinarios, algo que hacemos sin ningún problema.

3. Que no se hagan transferencias sin la supervisión del presidente de la comunidad

Este punto va ligado al anterior.

En el caso de las derramas para obras grandes, cuando el responsable técnico que supervisa la intervención da su aprobación, es aconsejable que el administrador emita la transferencia bancaria y que finalmente el presidente la autorice.

evitar engaños y estafas del administrador de fincas

4. Asegúrate de que el administrador de fincas está colegiado

En un artículo anterior te hablamos del valor añadido que supone para el mundo de la administración de fincas el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida. que es el colegio de administradores de fincas de barcelona

En él te mencionábamos que cualquier copropietario puede acceder a la web del Colegio, o si lo prefiere puede llamar para cerciorarse de si su administrador de fincas está colegiado o no.

  • En primer lugar estar colegiado es un requisito requerido por la ley. Todos los administradores de fincas colegiados tienen una experiencia y un conocimiento de la legislación actual, que les capacita para desarrollar eficazmente su actividad.
  • Pero además, al estar colegiados contamos con un Seguro de Responsabilidad Civil para que en el caso de negligencias, las comunidades de propietarios tengan cierta cobertura.

En este otro artícuylio, el de la finca en Sarriá-Sant Gervasi engañada por su administrador, te hablamos de como dicho seguro ayudó a cubrir una parte del importe que la comunidad creía disponer, y que desgraciadamente fue estafada en su mayoría por el administrador de fincas de toda la vida.

5. ¿Tu administrador de fincas no contesta llamadas o emails?

Cuando el administrador de fincas no contesta los correos electrónicos o no responde el teléfono de forma reiterada, es señal de que algo no marcha como debería.

Cuando este problema perdura en el tiempo suele ser un mal presagio.

En el caso de que lleves un tiempo más largo de lo que puede parecer normal, intentándote poner en contacto con tu administrador de fincas y este no esté dando señales de vida, te recomendamos que te pongas en contacto con el Colegio de Administradores de Fincas para comprobar si tiene algún tipo de denuncia, de cara a cerciorarte de si este administrador es de fiar.

administradores de fincas y comunidades barcelona

En post anteriores te hemos contado casos en los que el administrador de fincas no cogía las llamadas, y de lo que sucedió a posteriori. Te recomendamos que los leas para tener más información de lo que a veces puede llegar a suceder.

Con este quinto punto acabamos la primera parte de este interesante tema.

— xxx —

La semana que viene te detallaremos los cinco puntos restantes que completan esta lista de consejos para evitar estafas de cualquier administrador de comunidades.

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