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¿Qué hago? ¿Vendo o alquilo un piso en la calle Vía Augusta, esquina Muntaner?

Imagina por un momento que tienes un piso en propiedad en Barcelona. Ahora supongamos por los motivos que sean, quieres generar más ingresos anuales.

Como consecuencia de esta situación, piensas en estas dos posibles opciones:

  • Vendo el piso y el dinero que genere, una vez pagados los impuestos pertinentes, lo invierto en fondos de inversión a través de bancos.
  • Alquilo el piso y con las rentas mensuales netas que me genere el alquiler, aumento mis ingresos anuales.

alquiler venta via augusta muntaner barcelonaEl caso de éxito que te contaremos hoy, es muy parecido a otro en el que te hablamos de la Gestión de alquileres en la zona del Turó Park, en Barcelona.

Los dos empiezan con una herencia y los dos pasan por un cambio de rumbo en las intenciones de los propietarios, con un resultado final más beneficioso para ellos.

Para ello fue clave:

  • generar buena sintonía y confianza con los clientes;
  • que el equipo de Fincas Almendros analizáramos el terreno, y les propusiéramos posibles alternativas distintas a las que ellos tenían en mente inicialmente.

Vender o alquilar un piso en Vía Augusta (Barcelona)

Empecemos por situarnos en esta historia real.

Un matrimonio de unos 70 años, que viven en la zona alta de Barcelona, buscó por internet una agencia inmobiliaria en la zona, nos vio y se puso en contacto con nosotros.

Hacía años que habían heredado un piso situado en la calle Vía Augusta esquina Muntaner.

Lo heredaron tiempo atrás al fallecer la madre de ella, que por aquel entonces no vivía en él, pues residía fuera de Barcelona.

alquiler venta pisos via agusta muntaner barcelonaMantuvimos una primera reunión en nuestras oficinas, en la que nos explicaron que su intención era venderlo por diversos motivos:

  1. La pareja contaba con una posición económica cómoda, tenían ahorros y una pensión de jubilación, y también tenían piso propio en la misma finca. Por eso, no les hacía falta un segundo.

Preferían aumentar sus ingresos invirtiendo el dinero que les generase la venta del inmueble.

  1. Sus dos hijos también tenían unas vidas cómodas y prósperas, en todos los sentidos, y era poco probable que ninguno de los dos lo necesitara en un futuro.
  2. Además, querían ahorrarse los diversos gastos que el piso heredado les generaba cada año.

En definitiva, según su criterio, la mejor opción era poner el piso en venta.

Análisis de la venta del piso en Muntaner – Vía Augusta

Acabada esta primera reunión, y como siempre hacemos en estos casos, lo siguiente que hicimos fue visitar el inmueble, para conocerlo de primera mano.

  • Se trataba de un piso de 140 m2, bueno en términos generales, pero hacía treinta años que no se reformaba.
  • Era un inmueble característico de la zona alta de la Ciudad Condal, aún contaba con la habitación del servicio y la cocina era pequeña.
  • La finca estaba, en general, en buen estado.

Pero claro, hoy en día, el estilo de vida ha cambiado.

Quien comprara el piso, tendría que readaptarlo al modus vivendi del siglo XXI, haciendo la cocina más grande, por ejemplo, o conviertiendo la habitación del servicio en un mejor y más grande dormitorio, ampliando el salón…

Al ser un piso de calidad, ofrecía muchas posibilidades que, probablemente, un arquitecto creativo sabría aprovechar.

Análisis en profundidad de las opciones: venta o alquiler

En una fase de análisis más minucioso y profundo, nos dimos cuenta de que, si el piso se vendía, dado que no era primera residencia, los propietarios tendrían que pagar unos impuestos altos, cosa que disminuía la rentabilidad de la venta y el importe final del que dispondrían para invertir.

A lo anterior, habría que añadirle, o mejor dicho restarle, el que pago pertinente de la plusvalía municipal.

impuestos por la venta de pisos en barcelonaPor otro lado, los tipos de interés que estaban dando los bancos no eran muy altos y, dado que el perfil de los vendedores era el de una pareja jubilada de setenta años, no era aconsejable que arriesgaran su patrimonio colocándolo en productos bancarios y/o inversiones poco recomendables para ellos.

¿Conclusión?

Dadas las circunstancias y las necesidades del vendedor, les propusimos una alternativa diferente: reformar el piso, ponerlo a tono, y alquilarlo por un buen precio.

¿Finalmente vendieron o alquilaron?

Cabe destacar que, a nosotros, como agencia inmobiliaria y considerando únicamente criterios económicos, nos hubiera salido más a cuenta vender que alquilar, ya que los honorarios a percibir son más altos en caso de venta.

Pero creemos que uno de los motivos por los cuales llevamos más de 60 años en el mercado, es porque nuestra filosofía antepone siempre e indiscutiblemente los intereses de nuestro cliente en detrimento de los nuestros.

Nuestra experiencia nos dice que cuidar bien a los clientes, es más satisfactorio como personas y más rentable económicamente a largo plazo.

Por otro lado, y en este caso concreto, la opción de vender nunca se perdería.

La reforma aumentaría de por sí el valor del piso, y en el supuesto de un mercado inmobiliario en crecimiento a largo plazo, la venta siempre sería una posibilidad con la que contarían.

Analizadas todas las opciones, y después de consultarlo con sus dos hijos, el matrimonio decidió alquilar en vez de vender.

A partir de ese momento, nuestro departamento de gestión patrimonial se encargó de coordinar los presupuestos y los contactos con los operarios que harían las reformas.

  • El piso se acondicionó para alquilarlo,
  • hicimos un estudio para definir un precio de alquiler de mercado y, en muy poco tiempo, lo alquilamos.

Desde entonces, y de esto hace ya unos años, somos administradores del piso y tenemos una muy buena relación con la pareja y sus hijos.

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¿Qué te ha parecido esta historia?

¿Te ha sido útil para entender cuál es uno de los valores que un asesor inmobiliario te debería aportar siempre?

Si así ha sido, nos sentiremos satisfechos pues ese era el primer objetivo de contarte este caso real:

Ampliar tu capacidad de miras para que cuando tengas en mente una posible transacción inmobiliaria, utilices los consejos de una agencia que te aporte otros puntos de vista.

En futuros posts te hablaremos de más casos reales.

Nos gustan este tipo de historias en las que jugamos un papel importante en la toma de decisiones.

Comparte esta historia con quien creas que le interesará leerla, y únete a nosotros en linkedin o google + para estar al día de nuevos consejos inmobiliarios.

 

gestion alquileres turo park

Gestión de alquileres en Turó Park, Barcelona: caso de éxito

¿Qué puedo hacer con un gran piso que acabo de heredar, ubicado en la zona del Turo Park (c/ Ferrán Agulló) de Barcelona? ¿Lo alquilo? ¿Lo vendo y compro otros?

Estas preguntas se las hizo una persona, hoy clienta, a la que actualmente gestionamos varios alquileres.

gestion alquileres ferran agullo barcelonaUn caso real sucedido en una de las zonas premium de la ciudad condal, situada en el distrito de Sarrià Sant Gervasi.

La historia de Laura

Se puso en contacto con nosotros a través de internet, una persona a la que llamaremos Laura para mantener la confidencialidad.

Su madre había fallecido y le había dejado en herencia un piso en la calle Ferrán Agulló, una de las calles que rodean el Turo Park.

Laura no sabía qué hacer con el inmueble.

El piso que había heredado tenía 400 m2. Ella intuía que era una vivienda excesivamente grande, si pretendía alquilarla. Le costaría encontrar un inquilino que necesitara tal cantidad de espacio.

Junto a la anterior, se le generaban otras dudas, por lo que decidió que lo mejor era buscar una agencia inmobiliaria con experiencia en esta zona. Fue entonces cuando nos contactó.

Gestionar alquileres en Turo Park: el producto y las necesidades del cliente

Lo primero que hacemos en todos los casos en los que colaboramos, es visitar el inmueble para conocer su estado y las posibilidades que puede ofrecer.

gestion alquileres turo parkFue por ello que después de hablar con Laura, quedamos para vernos directamente en el piso.

Estaba muy bien conservado, se notaba que la madre de Laura lo había cuidado y se había preocupado por mantenerlo en buen estado.

El problema, junto a su gran tamaño, era su antigüedad, de los años sesenta, y ciertos elementos como los baños, la cocina, papeles en paredes, etc… , que a pesar del buen estado, se veían muy anticuados.

Por otro lado, además de conocer el piso, nos interesó saber las necesidades de Laura:

  • ¿Le interesaba alquilar el inmueble?
  • ¿Necesitaba una entrada de dinero inmediato y, por lo tanto, debíamos vender el inmueble?
  • ¿Podía invertir en mejoras de cara generar mayor rentabilidad futura?…

Gestión de alquileres basada en decisiones objetivas

No somos amantes de tomar decisiones intuitivas, a pesar de que hay veces, como en este caso, que desde un primer momento y en cuanto conoces al cliente, intuyes cuál puede ser la mejor opción.

gestion inmobiliaria barcelona__Por ello, siempre nos gusta estudiar las posibilidades a partir de la realidad del mercado, con un criterio basado en generar la mejor rentabilidad para cada cliente, en este caso, Laura.

Le propusimos realizar un estudio de rentabilidad en base a tres opciones:

  1. Rehabilitar y vender: esto suponía un gran impacto fiscal para Laura.
  2. Reformar, dividir el inmueble en dos y vender: esta era una posibilidad que contemplar, pero que también tenía ciertas repercusiones económicas.
  3. Reformar, dividir el inmueble en dos y alquilar: según nuestro estudio, esta era la decisión más sensata y la que más sedujo a Laura. La decisión más rentable para ella a medio y largo plazo.

Finalmente, dividimos el inmueble en dos entidades de 190 m2 cada una aproximadamente, y acto seguido nos pusimos en marcha para poner los dos pisos en alquiler.

En Fincas Almendros nos encargamos de todo el proceso de división y reforma:

  • trámites con el ayuntamiento,
  • contactos con los arquitectos y los técnicos que intervinieron en el proyecto de reforma,
  • gestión con los industriales, etc.

Cabe destacar que la reforma del piso exigió el uso de materiales de calidad media-alta por un motivo principal:

La zona de Turó Park no es cualquier zona; es uno de los lugares de Barcelona con más categoría, donde el perfil de comprador/inquilino suele ser muy exigente; era necesario invertir en confort.

Éxito total

Las dos viviendas estubieron bien alquiladas en menos de dos meses.

Si contamos el tiempo desde que Laura se puso en contacto con nosotros, hasta que alquilamos los pisos, pasaron tan solo cinco meses.

Actualmente llevamos la administración de los dos alquileres y podemos afirmarte que Laura obtiene una rentabilidad del 4% sobre el valor de los activos más la reforma que se realizó en ellos.

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Esperamos que esta lectura te hay sido interesante. Te seguiremos contando nuevos casos de éxito en el blog. De momento, si quieres leer otro ejemplo real de gestión de alquileres en Barcelona, aquí te lo dejamos:

CASO DE ÉXITO: GESTIÓN DE ALQUILERES, BARRIO DE LA BONANOVA, BARCELONA

gestion alquileres bonanova barcelona

Caso de éxito: gestión de alquileres, barrio de la Bonanova, Barcelona

Gestión de alquileres: Bonanova, Barcelona

 

¿Cuándo buscas una agencia inmobiliaria en Barcelona que lleve la gestión de alquileres, exactamente qué es lo que esperas recibir por este servicio?

gestion de aqluileres barcelonaPodemos explicarte que somos los mejores haciéndolo, pero claro, eso tiene poco valor pues todos los que nos dedicamos a la gestión de alquileres es lo que decimos cuando nos preguntan.

Es por ello que empezamos esta ronda de artículos en los que paso a paso te contaremos casos de éxito de gestión de alquileres en Barcelona.

¿Empezamos por el primero?

 

Gestión de alquileres en el Paseo de la Bonanova de Barcelona

De un tiempo a esta parte, corre el mito, en parte falso, de que en Barcelona los pisos se alquilan en un momento, casi sin necesidad de hacer nada para conseguir buenos arrendatarios.

Es cierto que hoy vivimos en un momento muy favorable en este sentido, pero lo que no es cierto es que los pisos (especialmente los buenos), se alquilen por arte de magia, con tan solo colgar un par de fotos en páginas de alquileres de viviendas.

Un ejemplo de ello es el caso de éxito el cual hoy te vamos a contar.

Trata sobre una excelente vivienda situada en una muy buena zona de la Ciudad Condal.

gestion de alquileres en barcelonaUn buen piso en el Paseo de la Bonanova, que el propietario no conseguía alquilar, hasta que se dejó aconsejar por nosotros, nos encargó la comercialización , y conseguimos alquilarlo con un resultado muy satisfactorio.

¿Cómo alquilamos este piso en el Paseo de la Bonanova de Barcelona?

La historia es la siguiente…

Por recomendación, nos llamó el amigo de un cliente. Había heredado un piso y le había encargado el alquiler de la vivienda a una agencia, que llevaba más de 5 meses sin lograr alquilarlo.

Hacía cinco meses que el piso estaba vacío.

El inmueble está situado en la calle Bonanova y sus características son las siguientes:

  • 175 m2,
  • tres habitaciones + una de servicio,
  • dos baños,
  • salón comedor,
  • amplia terraza,
  • plaza de parking en el mismo edificio.

Un muy buen piso por el que a esa fecha pedían más de 2.500 € al mes de alquiler.

Análisis del piso a alquilar y estudio de mercado

Tras visitar la vivienda, explicarle nuestra forma de trabajar, y darnos el propietario la exclusiva, nos pusimos manos a la obra e hicimos un ánalisis del piso y de la oferta en esa zona.

agencia alquiler barcelona

Lo primero que detectamos fue:

  • El piso estaba un poco anticuado, faltaba pintar y quitar el papel viejo de muchas paredes.
  • Los baños y la cocina no eran muy modernos, pero estaban bien conservados.
  • El precio de alquiler estaba, en aquel momento, por encima del precio de mercado por zona y características.
  • Una vez analizado, le aconsejamos al propietario lo siguiente: Reducir un 10% (250 €) el precio de alquiler.
  • Invertir un poco de dinero en sacar el papel, pintar y cambiar las puertas de los armarios de la cocina (2.400 €)
  • Hacer una limpieza a fondo de la vivienda.

Al principio el propietario tuvo reticencias, pero acabó entendiendo que realizando estos pequeños cambios no tendría más tiempo la vivienda vacía, sin generar rentas y deteriorándose (además del riesgo real que por desgracia es cada vez más habitual, de que entrasen okupas en la vivienda).

(*) Sobre esto te puede interesar saber que son los servicios de Home Staging, que es como se llama al “lavabo de cara” que hacemos a inmuebles, de cara a agilizar su comercialización.

¿Qué sucedió tras los cambios?

En 15 días el piso ya estaba pintado y limpio, y habíamos iniciado su comercialización activa utilizando para ello los diversos canales de comercialización con los que contamos, previo hacer un reportaje fotográfico con un fotógrafo profesional.

Quince días después empezamos a tener las primeras solicitudes de interesados, y tan solo una semana después el piso ya estaba alquilado.

…Una vez alquilado el piso, toca administrarlo

A partir de ese momento, y hasta hoy, nos convertimos en los administradores del alquiler de la propiedad y actuamos como representantes del propietario:

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  • Cobramos mensualmente la renta al inquilino.,
  • pagamos gastos de comunidad e IBI,
  • mandamos los industriales si es necesario,
  • pagamos el seguro del piso,
  • gestionamos cualquier incidencia con los inquilinos,
  • y a final de mes le liquidamos al propietario el importe que resulte de la liquidación, además de enviársela (adjuntando todos los comprobantes correspondientes) a la dirección postal o electrónica que nos indique. (*)
  • A final de año le entregamos el listado de cobros y pagos, para que pueda realizar la declaración de la renta.

(*) Además de poder consultarla online cuando y desde donde quiera a través de la página web de Almendros.

¡Haz cálculos!

Pintar costó 2.000 € y limpiar 200 €.

alquiler de viviendas en barcelonaEl propietario tuvo que invertir 2.400  € para atraer a los futuros inquilinos.

Puede parecer un gasto, pero no lo es: Es una inversión necesaria.

Hagamos números:

El  piso estuvo un total de 6 meses vacío y finalmente se alquiló por  2.250 euros mensuales… esto quiere decir que,  invirtiendo poco más del importe equivalente a un mes de alquiler, el propietario dejó de ganar  unos 11.000 euros.

De haber confiado en una agencia inmobiliaria que realmente le asesorara y no solo pensara en sus honorarios , el resultado económico para él hubiera sido bien diferente.

¿Quieres que te ayudemos a alquilar tu piso y te gestionemos los alquileres?

Si tienes un piso en alquiler, ves que pasan dos meses y no hay ofertas interesantes, ni un buen número de interesad@s, las causas pueden ser:

  • El inmueble no está bien comercializado.
  • No está a precio de mercado.
  • El producto no está bien presentado. Se debe hacer una inversión para mejorarlo.

Si este es tu caso contáctanos y te ayudaremos con todo.

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Esperamos que esta lectura, te haya sido útil.

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