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¿Cómo evitar que vuestro administrador de fincas y comunidades os engañe? (II)

Estafas y engaños de administradores de comunidades de propietarios.

En el artículo pasado te explicamos los cinco primeros puntos que como comunidad de propietarios podéis poner en marcha para evitar engaños de vuestro administrador. Tal y como te prometimos, hoy acabamos la lista incorporando nuevas ideas al respecto.

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6. Debe haber como mínimo una reunión de comunidad cada año

Nos hemos enterado de casos de comunidades las cuales sus administradores llevan más de tres años sin convocar una reunión. La ley lo deja bien claro: debe hacerse por lo menos una reunión al año.

En estas reuniones se presentan las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio actual, se nombran los cargos de la junta, se debaten temas comunitarios, etc.

¿Hace cuánto que no celebráis una reunión de comunidad?

7. Que en una reunión se presenten las cuentas de la comunidad

Como hemos dicho en el punto anterior, debe haber, por lo menos, una reunión en la que se revisen los gastos y los ingresos del año anterior; y en la que se especifica el saldo del final del ejercicio, el cuál en caso de ser a favor de la comunidad, se debe determinar si se reparte o se arrastra al ejercicio siguiente.

En el supuesto de que el saldo neto final sea a favor del administrador, deberá debatirse cómo liquidar la deuda de la comunidad con éste, algo que típicamente se soluciona prorrateando el importe deudor en las siguientes cuotas mensuales de cada propietario.

analisis de rentabilidad inmobiliaria, fincas almendrosEn esta reunión también debe presupuestarse el ejercicio en curso. Haciéndolo se mantiene cierto control y previsión sobre lo que va a suceder, aspecto clave para evitar malos usos o engaños, y que aportan cierta tranquilidad respecto de la gestión venidera.

8. ¿Has recibido alguna notificación extraña o anómala?

Todas las comunicaciones entre la comunidad y los industriales o proveedores deben ser a través del administrador. En el caso de que llegue una notificación extraña o anómala al presidente de la comunidad, nosotros recomendamos que se disparen las alertas.

Por ejemplo, en un artículo anterior te contamos el caso de una comunidad que recibió una notificación de la compañía de seguros del edificio, anunciando que la finca llevaba dos meses sin cobertura porque el administrador de fincas no había pagado los recibos. Posteriormente, se descubrió que este administrador estaba en bancarrota, y que se había gastado el dinero de la comunidad en otros asuntos.

9. Que se presenten varios presupuestos en cualquier tipo de reforma o de intervención que deba realizarse en la finca

Muchas comunidades de vecinos confían en su administrador y en los industriales que éste propone. Está muy bien hacerlo, pero es aconsejable, para evitar fraudes y malas prácticas, que se presenten varios presupuestos cuando deban acometerse obras especiales.

Es aconsejable que los propietarios, al igual que su administrador, presenten presupuestos alternativos de industriales de confianza, en el caso de que los tengan.

Esta es una metodología fiable que evitará que el administrador de fincas hinche los presupuestos para llevarse una comisión, a cambio de que se les escoja a ellos para realizar trabajos en la finca.

El administrador debe aconsejar, pero nunca debe ser quién tome la última decisión. Quién escoge el industrial debe ser siempre la comunidad.

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10. (extra) Sigue leyendo este blog

La idea de este artículo ha sido darte herramientas, como propietario, que te ayuden a evitar que los administradores de fincas te engañen. Volvemos a repetir que no hemos pretendido alarmar, ni mucho menos, pero consideramos que es bueno que estés bien informado de todo lo que puedes hacer.

En siguientes artículos continuaremos hablándote del mundo de la administración de fincas y seguiremos dándote consejos para que estés bien informado, y tengas un blog de referencia que puedas visitar para realizar tus consultas.

Te invitamos que en caso de tener cualquier duda sobre los puntos comentados aquí, o cualquier otro que consideres, te pongas en contacto con nosotros para que podamos darte respuesta a tu consulta.

Asimismo, te invitamos a que nos ayudes a divulgar este contenido compartiéndolo en tus redes sociales. Y recuerda unirte a las nuestras para estar siempre al día de los consejos que publicamos.

 

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Administración de Fincas en el Eixample: un interesante caso en la calle Provenza

¿Pueden los administradores de fincas darle la vuelta a una situación compleja?

Como administradores de fincas, una de las mejores formas de las que disponemos para contarte nuestro trabajo en la ciudad de Barcelona es este blog. Poco a poco, post a post, desgranamos nuestros conocimientos narrándote los que nosotros consideramos casos de éxito, con el objetivo no de explicarte lo buenos que somos, sino que conozcas la realidad de otros, y eso te lleve a mejorar la tuya.

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En un artículo pasado te explicamos qué nos llevó a administrar un edificio del barrio de Pedralbes; el caso de éxito sobre administración de fincas en Barcelona de hoy, trata sobre nuestra llegada como sucesores de un antiguo administrador.

Una historia sucedida en una finca de la calle Provenza, en pleno corazón del Eixample, una de las zonas con más solera de la Ciudad Condal, y en la que la buena gestión del equipo de Fincas Almendros ha tenido un papel importante para preservar la finca y el bolsillo de sus propietarios.

Pero antes de entrar en materia, déjanos que te contemos la situación y características de muchos de estos emblemáticos edificios de la ciudad de Barcelona.

Administración de fincas con un valor histórico a preservar

Si eres o conoces Barcelona, sabrás de qué tipo de edificios te hablamos. Son edificios de viviendas de principios de siglo pasado y finales del XIX, hijos del modernismo y del desarrollo industrial. Emblemas arquitectónicos que dotan de una personalidad inconfundible a una ciudad que paso a paso se ha situado entre las mejores capitales mundiales donde vivir y trabajar.

Pero con el paso de los años, las instalaciones de estos edificios van perdiendo vitalidad, y lógicamente deben ser mimadas y cuidadas con un cariño que ayude a presevarlas en el tiempo. Este tipo de edificios del Ensanche (Eixample) barcelonés, es frecuente que con el paso del tiempo muestren entre otros:

  • Ascensores deteriorados.
  • Puertas de acceso que cierran de forma incorrecta.
  • Mala insonorización.
  • Goteras en los áticos producidas por terrados en mal estado.
  • Bajantes en mal estado que pasan por el interior de las paredes, por lo que son difíciles de localizar…

Si eres propietario de una vivienda en un edificio de estas características, como administradores de fincas en la ciudad de Barcelona, te aconsejamos que en la comunidad adoptéis un plan preventivo de intervención, según los niveles de urgencia y las prioridades del edificio, para evitar problemas mayores o catástrofes que pueden ocasionar daños a terceros como, por ejemplo, desprendimientos en los balcones o en el muro de coronación del edificio.

Planificando con antelación, no solo evitaréis problemas como los comentados, sino que también tendréis controlado el desembolso en derramas dolorosas e imprevistas.

Un apunte indispensable: debes ser consciente que los edificios envejecen, al igual que todo, y que transcurridos unos 40 años desde su construcción, empiezan a tener problemas consecuencia del paso del tiempo.

Hecha esta aclaración, entremos a contarte un nuevo caso de éxito del departamento de administración de fincas en Barcelona de Fincas Almendros.

Un edificio en el ensanche con más de 100 años de vida

El edificio protagonista de este relato, fue construido en 1894, es un edificio regio como tantos otros del ensanche barcelonés, dispone de 5 plantas, con dos pisos por planta de unos 60 m2 cada uno, dos locales comerciales en la planta baja y un ático. Un total de 15 entidades con 15 propietarios distintos.

Como te hemos contado, este edificio con más de 100 años de vida, está situado en la calle Provenza. En el tramo de calle donde está ubicado el edificio, pasa el tunel del AVE que conecta las estaciones de Sants y La Sagrera. Pues bien, la unión de estos dos factores (edad + tuneladora), hizo que aparecieran grietas estructurales en la fachada y en el muro de coronación del edificio.

Esto sucedió el año 2004, y obligó a realizar unas importantes obras de rehabilitación.

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Cabe destacar que, normalmente, la rehabilitación de fachada de un edificio de estas características, debe, en principio, durar unos 40 años aproximadamente. Por este motivo, muchos propietarios estaban descontentos con el trabajo de su hasta entonces administrador de fincas, pues les había propuesto rehabilitar de nuevo la fachada, cuando hacía menos de 10 años que la habían rehabilitado integralmente.

Fue en esa coyuntura cuando la presidenta del edificio, conocida de un cliente nuestro, decidió contactar con Fincas Almendros para pedirnos un informe técnico y buscar soluciones a su problema. Inmediatamente nos pusimos manos a la obra enviando a uno de nuestros arquitectos de confianza, quien confirmó las sospechas de los vecinos: había que volver a reformar pues se había hecho mal anteriormente.

Soluciones creativas como administradores de fincas en Barcelona

En el proceso de estudio del edificio nos dimos cuenta de que había un elemento común, la antigua vivienda de la portera, con el que se podría intentar una operación interesante para la comunidad. Tras una serie de procedimientos administrativos, la desafectamos y pasó a ser un elemento privativo, propiedad de todos los propietarios del edificio y, por lo tanto, se podía vender.

administradores de fincas ensanche barcelonaCon el dinero recaudado de la venta del piso se podría financiar la reforma de la fachada, la coronación del edificio y las obras en el patio de luces, sin que la comunidad tuviera que desembolsar importes adicionales.

Debido a que los propietarios del edificio se sentían desatendidos, y gracias a nuestro rotundo éxito con este nuevo planteamiento, la presidenta del edificio nos propuso como nuevos administradores y, tras una votación, salimos elegidos, por unanimidad, como los nuevos administradores de fincas de este edificio del Eixample de Barcelona.

Es importante decir que conseguimos, además, que una empresa de telefonía alquilara parte del terrado para colocar una antena de televisión. Cosa que hizo que la comunidad de propietarios recibiera a partir de entonces y hasta la fecha, un ingreso que les ayuda a rebajar los gastos anuales.

La recompensa al trabajo bien hecho

Como ya debes saber por otros posts, siempre que entramos como administradores de fincas en una nueva comunidad, la comunidad no tiene por qué preocuparse de nada. Solo tiene que facilitarnos el contacto con el administrador y nosotros nos encargamos del resto de papeleo y proceso de cambio.

Fruto de este buen hacer, 14 años después que hiciéramos ese informe técnico, los propietarios del edificio siguen confiando en nuestra gestión y en nuestro trabajo como administradores de fincas. Tanto es así que junto a los servicios propios de administración de la comunidad, también nos han utilizado como agencia inmobiliaria para alquilar seis pisos de la finca, y vender tres de ellos (operaciones de las que te hablaremos en un futuro).

Hasta aquí esta historia que esperamos te haya aportado buenas ideas. En futuros artículos, seguiremos hablándote de casos de éxito como administradores de fincas en la ciudad de Barcelona, y del trabajo que día a día hacemos con ilusión y ganas de mejorar. Para nosotros es un honor ayudar a cuidar edificios emblemáticos de nuestro querido Ensanche, emblema arquitectónico que ha hecho de Barcelona una marca reconocible en el mundo entero.

Si este post te ha sido útil, compártelo con todos los contactos a los que creas que les puede interesar, y no dejes de seguirnos en las redes sociales en las que estamos presentes para estar al día de noticias relacionadas con la administración de fincas y el mercado inmobiliario.

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mejores administradores de fincas en barcelona

¿Cómo convertirse en uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona?

Atributos indispensables de los mejores administradores de fincas.

Como imaginamos que debes saber, decirte en este blog que somos uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona, no tendría ningún valor ni credibilidad, o incluso podría ser perjudicial desde un punto de vista promocional.

¿Qué garantías ofrece quien habla bien de sí mismo?

mejores administradores de fincas en barcelonaEs por eso que tal y como podrás comprobar en la última parte de este artículo, así como en este enlace al apartado de la web “porqué nos eligen”, le hemos pedido a varios clientes a los que hace tiempo que les administramos una o varias fincas en Barcelona, si podían explicarnos por escrito los motivos por los que nos eligieron y actualmente siguen confiando en nosotros para que les realicemos la administración de su comunidad.

Al leer lo que ellos dicen, tendrás la respuesta a la pregunta con la que hemos titulado este artículo: ¿cómo convertirse en uno de los mejores administradores de fincas en Barcelona?

Características obligatorias para ser considerado un buen administrador de fincas en pleno sXXI

Antes de que leas sus testimonios, queremos desglosarte los distintivos positivos que más veces se han repetido en sus argumentos. Verás que ninguno de ellos es en sí mismo especialmente novedoso, pero como que en la administración de fincas ha habido y sigue habiendo tantas malas prácticas de las que te hemos hablado en anteriores artículos, resulta curioso leer como tantos clientes mencionan como fundamentales para ellos, atributos que forman parte del ADN histórico de esta empresa (los cuáles entendemos son fundamentales para que cualquier administración de fincas se convierta en una de las mejores).

  • Transparencia

Son numerosas las comunidades de propietarios barcelonesas que han salido escarmentadas como consecuencia de la falta de transparencia de su administrador de fincas. Sobre este tema, del que si quieres puedes leer casos insólitos en internet, te seguiremos hablando en este blog, pero qué duda cabe que la transparencia es un atributo indispensable hoy en día, y que cualquier administrador debe garantizarla con hechos y mecanismos de administración.

  • Honradez

Muy ligada al punto anterior, la honradez no solo se presume, sino que hay que demostrarla. Incorporar elementos que impidan que el administrador de fincas pueda a su antojo utilizar los recursos económicos de una comunidad; comunicar siempre el estado real y al día de las cuentas; así como la presentación de varios presupuestos de industriales a la hora de proponer quien realiza trabajos en la finca, son prácticas que denotan la honradez de cualquier administrador de fincas.

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  • Dinamismo

¿Tú que entiendes por dinamismo? Para nosotros esta palabra se ejemplifica, por ejemplo, ejecutando en el tiempo previsto/prometido, lo que se haya dicho que se va a hacer en una junta de propietarios, así como solventando con la mayor celeridad posible problemáticas no previstas que puedan surgir en cualquier comunidad, e informando en todo momento de los avances al responsable de la comunidad.

¿Verdad que no es tan complicado ponerle ilusión a aquello por lo que te contratan?

  • Excelente atención al cliente

¿Te ha pasado alguna vez que llamas o envías un email a tu administrador de fincas, y no solo nadie responde sino que tienes que insistir o incluso desistir cuando pasados días o semanas nadie se ha puesto en contacto contigo para solucionar la consulta que tenías?

Hay administradores de comunidades que motivados por la escasez de personas competentes y motivadas en su plantilla, junto a la escasa puesta a punto de sus sistemas internos de gestión (aspecto que a su vez genera estrés interno y desmotivación), brindan una nefasta calidad de atención a sus administrados.

  • Una administración de fincas actualizada

Unido con el punto anterior, un aspecto que muchos clientes aprecian es que les ofrezcamos información actualizada de sus cuentas, las 24 horas y los 365 días del año.

administraciones de fincas barcelonaAsimismo sabemos, porque así nos lo transmiten, que la gestión dinámica de incidencias es fundamental. Para ello, y dado que actualmente administramos cerca de 80 fincas en Barcelona y otras poblaciones, y casi 2.000 viviendas, es fundamental que nuestros sistemas internos estén actualizados de cara a gestionar con eficacia cualquier incidencia que se produzca, las cuáles pueden ser imprevisiblemente numerosas y variopintas en momentos puntuales.

Junto a lo anterior, la pertenencia a las más importantes asociaciones del sector, como por ejemplo el colegio de administradores de fincas de Barcelona, así como la asistencia continua a cursos, seminarios y charlas informativas ofrecidas por esta y otras instituciones, son prácticas indispensables para estar al día de cualquier cambio legislativo que pueda afectar a la administración de fincas, en nuestro caso, en Barcelona.

Testimonios de clientes de administración de fincas en Barcelona

Ahora que ya te hemos esgrimido los atributos que más valoran muchos de nuestros clientes del área de administración de fincas, te dejamos sus testimonios, que muy amablemente nos han escrito y permitido que utilicemos para que otros sepan qué es lo que destacan especialmente de nosotros.

  • José P. Destaca su trato personal, sensibilidad y calidad humana, junto con la existencia de un equipo de profesionales que desde el año 2000 y de forma constante, me aporta a mí y a mi grupo familiar, un asesoramiento y administración inmobiliaria actualizada, resolutiva, rápida y de confianza.
  • Pere P. Los administradores de fincas de la vieja escuela que teníamos no eran dinámicos. En Fincas Almendros analizaron nuestro patrimonio inmobiliario, y desde 2008 que fue cuando empezamos con ellos, nos aportan un servicio ágil, de confianza, y óptimo para personas y grupos familiares que no tenemos tiempo de ocuparnos.

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  • Jon M. Teníamos un administrador de fincas que habitualmente nos daba pocas explicaciones sobre muchos de los asuntos de la comunidad. Demasiados derechos adquiridos en un sector que para mí ha sido siempre muy opaco. Con Fincas Almendros empatizo, son profesionales, transparentes, claros y siempre están disponibles cuando los necesito.
  • Alex S. Teníamos un administrador de fincas opaco, chanchullero y poco resolutivo. El equipo de Fincas Almendros desde el principio ha sido claro y transparente. Piensan en lo mejor para ti sin lucrarse por hacerlo. Son resolutivos con un claro foco en aportarte un servicio profesional.
  • Alvaro B. Antes de elegirlos, consulté con tres posibles administradores de fincas para mi comunidad en Barcelona. Con ellos todo son facilidades y cumplen sus promesas. Conocen el mercado inmobiliario, conecto personalmente con ellos y su claridad me transmite mucha confianza. Además saben cómo gestionar conflictos entre propietarios.
  • Pau G. De Fincas Almendros me habían dado muy buenas referencias y como que nuestro administrador de fincas estaba anquilosado desde hacía muchos años, decidí contactarlos para probar. Hoy, pasados ya varios años desde que empecé con ellos, puedo decir que tienen un equipo reactivo que lleva una gestión de fincas actualizada. Son personas cercanas, empáticas y profesionales.

Hasta aquí esta lectura que esperamos te haya sido interesante y aporte buenas ideas que puedas poner en práctica.

Te invitamos a que nos sigas en las redes sociales en las que estamos presentes (linkedin y google +) para estar al día de lo que publicamos, y que a continuación añadas cualquier comentario que creas aportará valor a este debate. Asimismo, decirte que estamos a tu entera disposición para cualquier consulta sobre administración de fincas que precises.

 

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Caso de éxito administradores fincas Barcelona: Finca en la c/Manuel Girona (Pedralbes)

Administradores de fincas en Barcelona: zona Pedralbes.

En Fincas Almendros llevamos años siendo uno de los administradores de fincas de referencia en Barcelona, pero como sabemos que hablar bien de nosotros mismos es muy fácil y prácticamente no tiene ningún valor, hemos decidido demostrártelo compartiendo historias verídicas que puedan servirte de guía a la hora de contratar, o cambiar, la agencia de administración de fincas que gestione el inmueble de Barcelona en el que vives.

administradores fincas barcelona

Junto a artículos en los que te explicamos diferentes temas que están relacionados con la administración de fincas en Barcelona, también tenemos una línea editorial en la que te contamos casos de éxito, con el objetivo que conozcas ejemplos de otros que al igual que tú y por diversos motivos, quisieron cambiar de administrador de fincas en Barcelona, buscaron diferentes opciones, y finalmente nos eligieron a nosotros.

En este post te hablaremos de uno de estos casos, concretamente el de una finca ubicada en la calle Manuel Girona de Barcelona, en plena zona alta de la ciudad condal (zona Pedralbes).

Valor y reputación como administradores de fincas

No hay mejor publicidad que el “boca oreja”. Cuando sucede, suele ser un indicio de que las cosas se están haciendo bien.

En este caso contactó con nosotros la propietaria  de uno de los pisos del inmueble, quién llamó por recomendación de un cliente nuestro. Cuando nos llamó, nos contó el caso de su comunidad de vecinos, la cual estaba descontenta con la forma de trabajar de su administrador de fincas de siempre.

Estaban decepcionados con su administrador por varios motivos…

  • Habían aparecido humedades en el ático y su administrador insistía en que la reparación tendría un coste cercano a los 30.000€, alegando que para efectuarla había que hacer toda la azotea nueva (levantarla, poner tela asfáltica y volver a cubrirla con rasilla).
  • Por otro lado, todos los propietarios del inmueble se quejaban de que era muy difícil contactar con el administrador: no contestaba las llamadas hasta pasadas incluso varias semanas, no contestaba los correos electrónicos…administradores-de-fincas-manuel-girona-barcelona-administracion-fincas-pedralbes
  • Además, sospechaban que en las cuentas había gastos presuntamente demasiados altos y, cuando se hacían las reuniones de comunidad y preguntaban para conocer y entender todo con claridad, su administrador contestaba a sus preguntas con vaguedades o evasivas
  • A lo anterior, vale la pena añadir que año tras año, los propietarios de este inmueble situado en la zona alta de Barcelona, veían cómo aumentaban los gastos de la comunidad si entender bien el porqué.

nota: respecto a temas relacionados con la profesionalidad en la administración de fincas, te puede interesar leer este otro artículo sobre malas prácticas de administradores de fincas y comunidades en Barcelona.

Paso a paso del cambio de administrador de esta finca de Barcelona

Cabe destacar que el inmueble en cuestión, situado en la calle Manuel Girona de Barcelona, es de obra vista, fue construido a principios de los años 80, tiene cinco plantas con dos pisos en cada planta (de unos 160 m2 cada uno) y, además de conserje, tiene un aparcamiento comunitario, compartido con 16 comunidades más.

Antes de ser los administradores de fincas oficiales de esta comunidad barcelonesa, lo primero que hicimos fue hablar con la presidenta de la comunidad, quien nos enseñó las cuentas y las humedades del ático.

  1. A continuación llamamos a un industrial de nuestra máxima confianza para que fuera a ver la humedad del ático. El diagnóstico fueron 500€ de presupuesto parar reparar el daño de la azotea y solucionar todos los problemas.
  2. La intervención fue un éxito y, como debes haber calculado ya, la comunidad se ahorró aproximadamente 29.500€, detalle importante con el que quedó claro que había una mala praxis por parte del administrador de fincas anterior.administracion-de-fincas-manuel-girona-barcelona
  3. Una vez solucionado el problema, le explicamos a la presidenta nuestro sistema de trabajo, nuestros honorarios, nuestra forma de presentar las cuentas con la máxima transparencia, y nuestros servicios de consulta online (24hrs-365d).
  4. Satisfecha con nuestro trabajo en la azotea y con nuestra propuesta, la presidenta convocó una reunión, en la portería, para proponer un cambio de administradores de fincas a favor de Fincas Almendros.
  5. Una vez aprobado el cambio de administrador, redactamos el acta de la reunión para que la presidenta lo firmara. Después la presidenta llamo al administrador saliente para notificarle el cambio de empresa de administración de fincas.
  6. Al día siguiente, nos pusimos en contacto con el administrador cesado para hacer el traspaso de cuentas y documental de la comunidad. No hubo ningún tipo de problemas en la transferencia de datos de una empresa de administración de fincas a la otra.
  7. Una vez tuvimos toda la documentación y previo análisis de la misma, convocamos una junta extraordinaria en la que nos presentamos como nuevos administradores, explicamos el paso a paso que seguimos, les explicamos las cuentas de la comunidad, y le dimos a cada copropietario la contraseña de acceso la zona clientes de nuestra página web, en la que pueden ver, siempre que quieran, las cuentas al día de la comunidad.

Nuestro modus operandi como administradores de fincas

Antes de presentar un presupuesto nos gusta ir a la finca para conocerla de primera mano; sus características y sus particularidades.

Además, una vez redactado el presupuesto, nos gusta, siempre que sea posible hacerlo, entregarlo en mano, junto con nuestra documentación y política de transparencia.

administradores fincas barcelonaNos gusta hacerlo así porque creemos en el valor de la cercanía, pues nuestra experiencia nos dice que cuando nos conocen los propietarios, y les podemos explicar cara a cara el alcance de nuestros servicios, nos solemos ganar su confianza, y además podemos responder a cualquier duda que habitualmente suele surgir en ocasiones como estas en las que una comunidad quiere cambiar de administrador.

Además, cuando estamos presentes, podemos responder a cualquier duda e inquietud que habitualmente suele surgir en ocasiones como estas en las que una comunidad quiere cambiar de administrador.

Hechos sí, palabras las justas…

De este caso de éxito hace ya más de 3 años y, desde entonces, seguimos administrando esta finca en la zona de Pedralbes de Barcelona.

Al principio, como es normal en estos casos, hubo desconfianza por parte de algunos propietarios de la finca, que aún tenían el mal recuerdo del antiguo administrador. Les costó un tiempo volver a confiar (algo obvio después de lo que habían vivido). Les daba miedo que el nuevo administrador volviera a no ser serio, que ocultase las cuentas y que la información no fuera clara…

Pasado el tiempo, las cosas se fueron normalizando, y más cuando un año después de nuestro inicio, conseguimos bajar las cuotas de limpieza, de mantenimiento del ascensor y la cuota del seguro, con lo que se disminuyeron los gastos comunitarios cerca de un 12%.

Esperamos que la lectura de este caso de éxito de administración de fincas en Barcelona (Pedralbres), te haya aportado buenas ideas, y te invitamos a que nos contactes para que te expliquemos personalmente, qué podremos hacer como administradores de tu comunidad en esa u otra de las zonas de Barcelona en las que habitualmente administramos fincas (Sarriá-Sant Gervasi, Gracia, Eixample, Pedralbes).

En futuros posts seguiremos contándote historias que esperamos que te sirvan de inspiración y te ayuden a conocer el mundo de la administración de fincas en Barcelona. Si te ha gustado este, por favor compártelo en tus redes sociales para que otros y otras puedan leerlo. Te recordamos, así mismo, que puedes seguirnos a nosotros en las redes en las que estamos presentes: Linkedin y Google +.

Hasta pronto.

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administraciones de fincas barcelona

Administraciones de fincas Barcelona: ¿Cómo solucionar conflictos en las comunidades III?

Administraciones de fincas en Barcelona y los conflictos que deben gestionarse.

Antes de empezar esta lectura, hagamos un pequeño resumen de todos los temas relacionados con la Administración de fincas en Barcelona y los conflictos que como administradores de comunidades debemos gestionar y solucionar.

administracion fincas barcelona clientesEn los dos anteriores artículos te hemos hablado de conflictos relacionados con:

  • la calefacción central,
  • ruidos,
  • pisos turísticos y sus huéspedes (tema del que se está hablando mucho en la actualidad),
  • dificultades de pago por parte de algún vecino,
  • así como de conflictos relacionados con porteros que no cumplen sus funciones.

En este último post de esta serie, te hablamos de cinco conflictos adicionales y temas damos alguna pauta para poderlos solucionar. Así mismo y una vez que hayas acabado la lectura, te invitamos a que añadas un comentario relacionado con esta temática que creas aportará valor al debate y soluciones posibles adicionales a las que hemos mencionado.

  1. Insatisfacción con el administrador de fincas

En dos artículos anteriores te hablamos de las malas prácticas que suelen cometer algunos administradores de fincas en Barcelona.  Te recomendamos que lo leas para cerciorarte de que tu administrador actual, realmente, está incumpliendo con sus obligaciones, antes de buscar a otro.

Si ya te has asegurado y sigues con la intención de cambiar de administrador, te recomendamos que primero hagas una encuesta entre los vecinos para saber si tus quejas son compartidas.

Una vez hayas hecho un sondeo, el Presidente debe convocar una reunión (esté a favor o no del actual administrador), donde se decidirá si procede o no el cambio de administrador. En caso afirmativo,  el administrador entrante se encargará de hacer todos los trámites para la transición.

  1. Conflictos provocados por obras en pisos

Son muchos los propietarios que realizan obras en su vivienda sin pedir la licencia municipal correspondiente y sin la supervisión de un Arquitecto Superior o Aparejador. En estos casos, si las obras realizadas conllevan derribar tabiques o muros de carga, es muy posible que a la larga salgan grietas en las zonas comunes o privativas del edificio. Una vez han salido las grietas, es muy difícil determinar si la causa originaria de las mismas es simplemente debido al transcurso del tiempo o a las obras realizadas en un determinado piso.

Para evitar esta situación, la Ley establece que cada vez que se hagan obras en un elemento privativo, el propietario está obligado a notificarlo al administrador o al presidente. Lo mejor es que el propietario que tiene previsto realizar obras envie la licencia correspondiente. De ésta forma todos los propietarios tienen la certeza de que las obras se estarán haciendo correctamente y con la supervisión de un facultativo competente.

  1. Pisos de entidades financieras que no pagan la comunidad

Los bancos no suelen administrar bien su propia cartera inmobiliaria (actualmente muy grande debido a los desahucios y ejecuciones realizadas en estos últimos años).

Esto provoca que muchas veces, los bancos no cumplan con sus obligaciones económicas con la comunidad. Nuestra experiencia nos dice que normalmente, con insistencia y una gestión activa por parte del administrador de fincas, este problema siempre se acaba solucionando. En lo que a nosotros se refiere, !nunca hemos tenido que llegar a los juzgados¡

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  1. Mal uso de instalaciones comunitarias

Algunas veces, ciertos vecinos mantienen conductas incívicas que alteran el buen funcionamiento de una comunidad, como por ejemplo, arrojar basura a los patios interiores, sacar la basura al rellano antes de lo previsto, fumar en el ascensor, aparcar bicicletas en zonas comunes no habilitadas a tal efecto….

Como en el punto segundo, estos problemas se solventan con comunicación y mediando entre los vecinos afectados. Debes pensar que el administrador no es un juez, simplemente es un árbitro que vela por la convivencia de la comunidad.

En estos tres artículos, te hemos hablado de los conflictos que aparecen en las comunidades de propietarios y de sus soluciones. En futuras publicaciones, seguiremos debatiendo temas relacionados con las problemáticas que surgen entre vecinos y dándote ideas para solucionarlas.

Te animamos a compartir este artículo en tus redes sociales y a seguirnos en Linkedin o Google+ para seguir informado de todo lo que publicaremos próximamente, y a añadir algún comentario que amplie el debate.

Si te apetece leer los dos artículos anteriores relacionados con esta temática, puedes hacerlo aquí:

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administradores fincas barcelona

Errores y malas prácticas de administradores de fincas en Barcelona (II)

¿Qué no debe hacer un administrador de fincas y comunidades?

La semana pasada te explicamos tres de las seis malas prácticas llevadas a cabo por administradores de fincas en Barcelona. Por si no lo leíste, recordarte que hablamos de:

  • Administradores de fincas en Barcelona que no convocan las reuniones anuales;
  • Mala o escasa comunicación entre el administrador de fincas y el presidente de la comunidad;
  • Deficiente servicio de atención al cliente.

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Hoy vamos a continuar con este tema, desglosándote tres malas prácticas adicionales de las que habitualmente nos hablan aquellos que vienen a vernos para cambiar su administrador de fincas.

  1. Falta de transparencia con las cuentas de la finca

Ya te lo apuntamos en el primer punto de esta lista, pero nos gustaría hacer hincapié en esta mala praxis. No basta con hacer las reuniones pertinentes. Las cuentas y los presupuestos de una finca, deben ser claros, transparentes, de fácil accesibilidad, y reales.

Nos hemos encontrado con casos en los que los administradores han dejado de pagar a los proveedores. Incluso han  dejado de pagar el seguro de la finca, dejando sin cobertura a todos los vecinos de la misma, y a merced de cualquier siniestro que pudiera suceder.

Este tipo de malas prácticas puede tardar años en salir a luz, porque el administrador puede ir cobrando los recibos trimestrales y los propietarios, de buena fe, ir pagando religiosamente sin saber a dónde va a parar realmente su dinero.

Si tienes la mosca detrás de la oreja respecto de la honestidad de vuestro administrador de fincas, haz lo posible para averiguar la verdad, pues no sería la primera vez (en estos pasados años de crisis han salido a luz varios casos en la ciudad de Barcelona), que algunos administradores de fincas usan el dinero de la comunidad para fines personales.

  1. Falta de información sobre tu comunidad on time – on line

Una forma de evitar el punto anterior es exigir que el administrador de fincas disponga la tecnología más avanzada, y que gracias a ella cualquier propietario pueda ver a través de la página web del administrador, todas las cuentas actualizadas de la finca, así como la documentación más relevante para la comunidad.

¿Te puedes creer que a día de hoy, y a pesar de que las nuevas tecnologías están al alcance de cualquier profesional, aún son muchos los administradores de fincas en Barcelona que no se han actualizado informáticamente hablando?

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  1. Insuficiente reacción ante incidencias urgentes

Cerramos la lista de estas malas prácticas con la más común y que puede entorpecer más el día a día de los vecinos de un inmueble; el administrador de fincas debe hacerse cargo de arreglar, con la mayor celeridad posible, los problemas e incidencias que surjan en el inmueble:

  • Nos han contado casos en los que la puerta principal de entrada a la finca, había estado varios días abierta porque la cerradura se había estropeado; como el administrador se demoró varios días en solucionarlo, se habían colado okupas, ladrones, y desconocidos en la finca.
  • También sabemos de fincas cuyos parkings han permanecido inundados hasta tres semanas porque el administrador no había contactado con un servicio de desatascos para que arreglase el problema.

No hace falta que te digamos que, si se dejan pasar los días, lo que a veces empieza como una simple gotera, puede acabar convirtiéndose en un verdadero problema no solo para la finca sino también para la buena convivencia entre propietarios.

Hasta aquí estas seis malas prácticas en la administración de fincas que hemos querido enumerarte. Hay muchas otras, de las que junto con otros temas relacionados con nuestras especialidades, te hablaremos en futuros posts.

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Así mismo, te puede interesar leer este otro artículo en el que te contamos un caso de éxito de cambio de Administrador de Fincas en Barcelona (zona Pedralbes) motivado por malas prácticas.

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Administradores de fincas en Barcelona: 6 malas prácticas que se realizan y deberías conocer

Malas prácticas de administradores de fincas.

¡Hola! Antes de empezar, y como este es nuestro primer artículo en el blog, nos gustaría presentarnos: Almendros es una agencia inmobiliaria especializada en la administración de fincas en Barcelona, la gestión de patrimonios inmobiliarios, así como  en la compra-venta y el alquiler de inmuebles.

administradores fincas barcelona

Administramos cerca de un centenar de comunidades de diversas tipologías en Barcelona, y muchos de nuestros clientes lo son ahora porque en su día nos contactaron recomendados por algún cliente satisfecho, detalle del que como administradores de fincas en Barcelona desde hace varias décadas, nos sentimos especialmente orgullosos.

En nuestro día a día es muy frecuente que, cuando contactan con nosotros muchos de los que acaban siendo clientes, nos cuenten  algunas de las malas experiencias que han tenido con el administrador de su comunidad con el que llevan años trabajando.

Así pues, y como ya habrás deducido por el título de este post, hemos decidido preparar  una recopilación de las malas prácticas del mundo de la administración de fincas y comunidades de propietarios, con el objetivo de que las conozcas, y llegado el caso tomes las medidas apropiadas.

Administración de fincas ¿Qué es una mala práctica?

Antes de cambiar de administrador de fincas de tu comunidad de propietarios, te recomendamos que te  asegures de si tus quejas son fundadas. Quizás lo que consideres como una mala práctica, realmente no lo sea. O quizás sí…, así que lo mejor que puedes hacer es seguir leyendo y, si al final del post tienes dudas, contacta con nosotros y acabaremos de despejarlas.

administradores fincas barcelona, almendrosNosotros catalogamos como malas prácticas en la administración fincas y comunidades, todas aquellas gestiones u omisión de éstas, que puedan perjudicar física, económica o legalmente, al inmueble y/o a sus propietarios, o a terceros.

Aunque conocemos bastantes más, en este artículo hemos incluido tres de las que más nos cuentan aquellos que cansados de un mal servicio, se ponen a buscar un nuevo administrador de fincas para su comunidad de propietarios en Barcelona. En un próximo artículo incluiremos tres más.

No se realizan las reuniones de comunidad

Las reuniones anuales que convoca el administrador de fincas, sirven para aprobar el presupuesto  del ejercicio en curso, las cuentas del ejercicio anterior, nombrar cargos (presidente, vicepresidente, administrador…), hablar de los temas que preocupan a los vecinos…

Si no pasa nada especial en la finca, la ley especifica que debe realizarse un mínimo de una reunión al año.  No obstante, si la comunidad está en plenas reformas o trámites administrativos, es habitual que se convoquen varias reuniones durante el año para poder hacer un seguimiento exhaustivo de estos temas.

Los motivos por los que no se suelen convocar las reuniones anuales de tu comunidad pueden ser de diversa índole:

  • desidia profesional,
  • falta de transparencia,
  • mal uso de los fondos de la comunidad por parte del administrador,
  • falta de organización del administrador de la comunidad.

Sea cual sea tu caso, nosotros te recomendamos que exijas que tu administrador convoque como mínimo la reunión anual obligatoria.

Falta de comunicación con el Presidente de la comunidad

Esta mala práctica en la administración de comunidades, va ligada a la anterior (cuando te hablábamos de falta de transparencia), y consiste en que el administrador de fincas no notifica al Presidente de la comunidad, las reparaciones que se han llevado a cabo, las desviaciones presupuestarias, lo que estando aprobado no se ha ejecutado, los imprevistos, etc.

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Es cierto que, a veces, hay incidentes que son de extrema urgencia y que la comunicación no puede producirse a tiempo, pero en la medida de lo posible deben ser comunicadas todas las acciones efectuadas en el inmueble (aun a posteriori), sean del tipo que sean.

Avisar y llevar una buena comunicación con el cliente puede ser una forma de evitar sospechas y suspicacias por parte de los propietarios.

Falta de atención al cliente

Esta mala práctica es muy habitual según nos cuentan varios propietarios. ¿Cuántas veces has llamado a tu administrador y no te ha devuelto la llamada… ni incluso pasados varios días?

Debido principalmente a la mala organización interna, son muchos los administradores de fincas que se han acostumbrado a no devolver las llamadas que les hacen sus administrados. ¿Inverosímil verdad?

Debemos ser conscientes de que, hoy en día, la buena atención al cliente es fundamental, y que en la era de las redes sociales y de la híper comunicación, es de vital importancia que las sinergias y relaciones entre vecinos y administradores de fincas sean siempre lo más fluidas posible.

Hasta aquí este primer post sobre malas prácticas de administradores de fincas. Esperamos que la lectura te hay sido interesante, en cuyo caso te animamos a compartir el artículo en tus redes sociales, y a seguirnos a nosotros en linkedin o google +.

¿Te gustaría leer el segundo artículo sobre errores de los administradores de fincas?. Haz clic en el anterior enlace.

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