Caso de éxito de administración de fincas en Gran de Gràcia.
En anteriores post te hemos relatado historias con ejemplos de administración de fincas y comunidades situadas en diversos barrios de Barcelona (Sarría – Sant Gervasi, Pedralbes, Eixample), que tuvieron problemas con su administrador habitual, y eso les llevó a buscar soluciones.
El caso de hoy aconteció en la Vila de Gràcia, barrio en el que administramos varias comunidades de propietarios, así como bienes inmobiliarios de diversos clientes particulares y de sociedades.
Algunas características de las fincas en el barrio de Gracia de Barcelona
El barrio de la Vila de Gracia es uno de los más populares de la zona alta-centro de la ciudad de Barcelona. Un reclamo para todas aquellas personas, locales y extranjeras, que buscan paz y tranquilidad en el corazón de la ciudad. Sin lugar a dudas, éste es uno de los barrios principales que configuran el ADN de la Ciudad Condal.
Construidos en su mayoría a finales del siglo XIX y principios del XX, los edificios que administramos en esta zona de Barcelona, suelen estar compuestos por una planta baja (con o sin locales comerciales), más cuatro plantas superiores, y dos pisos en cada una de ellas.
Pisos de entre 60 y 70 metros cuadrados, sin portero, la mayoría sin ascensor ni parking, muchos de ellos sin calefacción centralizada, que típicamente dan a la calle por su fachada central, y a un patio interior por su parte trasera.
Características de la finca en la calle Mayor de Gracia
El edificio del caso que te vamos a relatar, fecha de los años 30 y está situado en la calle Gran de Gracia, calle señorial del barrio y de la ciudad por antonomasia. Una construcción un tanto diferente a las habituales del barrio, debido a su ubicación y mayor tamaño.
Una finca con catorce entidades de unos 120 metros cuadrados cada una, distribuidas en cinco plantas superiores más una planta baja con dos locales comerciales.
Una finca cuya comunidad de vecinos cuenta con 12 propietarios que viven en sus pisos, y el resto son pisos y locales alquilados.
Fincas Almendros somos los encargados de administrar la comunidad de propietarios, y también dos de sus pisos así como los locales comerciales, a cuyos propietarios les ofrecemos el servicio de administración y gestión de patrimonios inmobiliarios.
Una comunidad que sospechaba de la seriedad de su administrador
Muchos de nuestros casos de éxito suelen empezar igual:
- Un cliente nuestro nos recomendó a quien nos contacta,
- O bien, el nuevo cliente nos encontró por internet, le gusta lo que lee, y nos llama.
Este caso es de los primeros. Una de las propietarias de un piso, le comentó a un cliente nuestro, que a su vez es su asesor fiscal, sus inquietudes fundamentadas: tenía sospechas de que el administrador de fincas les estaba robando dinero.
En la última junta anual se había aprobado el presupuesto para rehabilitar la instalación eléctrica del edificio, por unos 25.000€, y cuando levaban el 100% de la derrama pagada, les llamó el industrial encargado de la rehabilitación diciendo que el administrador le debía, a pesar de su insistencia e intentos por cobrar, todas las facturas emitidas, a excepción de la primera, la cual sí le había pagado.
Al tener constancia de estos hechos, varios propietarios intentaron, sin éxito alguno, contactar en innumerables ocasiones con el administrador, el de toda la vida, pero éste no les cogía el teléfono y, cuando finalmente lo hizo, les puso la excusa de que no había tenido tiempo de hacer los pagos, que cuando tuviera un momento lo haría.
El trabajo del industrial llevaba más de dos meses realizado, algo no cuadraba… todas las sospechas apuntaban a que el administrador no quería/podía pagar.
El primer paso en un caso de esta tipología.
Una vez nos contó la realidad que estaban viviendo, le explicamos a la propietaria lo que debía hacer:
- convocar una reunión de vecinos para cesar al administrador y nombrar uno nuevo.
Previamente, nosotros y varios administradores de fincas contactados por otros propietarios del inmueble, presentamos propuestas para administrar la finca (por cierto te puede interesar leer este artículo sobre cómo hacemos presupuestos de administración de fincas).
Tras una votación, todos los vecinos decidieron contratar a Fincas Almendros como nuevo administrador de la finca. Acto seguido, redactamos el acta y nos pusimos en contacto con el antiguo administrador para notificarle que había sido cesado y que debía transferirnos toda la documentación de la finca.
Una vez en nuestro poder, pudimos analizar la realidad económico-jurídica, y actuar en consecuencia.
Cabe destacar que, en este proceso de transferencia de documentación, el antiguo administrador nos confesó que no tenía el dinero para pagar al industrial, aunque efectivamente ya lo había cobrado todo de la comunidad.
Una buen desenlace para un caso de engaño de administrador de fincas
<< Si has leído alguno de los artículos y consejos que escribimos en este blog, sabrás que sobre malas prácticas de administradores de fincas sabemos bastante, pues como te hemos dicho al principio de esta lectura, muchas de las comunidades que administramos en Barcelona nos suelen contactar cuando han sufrido una o varias de éstas. >> Hecha esta aclaración, sigamos con el relato…
Una vez analizamos todo, pudimos constatar que al industrial se le debían 18.000€ de los 25.000€.
La estrategia que decidimos llevar a cabo para intentar recuperar el dinero, tenía dos pautas:
- Por un lado, a través de nuestro departamento jurídico inmobiliario iniciamos los trámites para interponer una demanda al antiguo administrador.
- En paralelo, nuestro equipo, semana tras semana, contactaba con él para reclamarle la cuantía estafada, amenazándole con las consecuencias que la demanda tendría.
La buena noticia fue que a los tres meses fuimos capaces de recuperar el 100% del importe debido a la comunidad.
Conclusiones y cómo evitar que te suceda lo mismo
Este caso de éxito tuvo un final feliz, a diferencia de este otro que te relatamos de una estafa de administrador en una finca de Sarrià – Sant Gervasi.
Así que, asumiendo que te debes estar preguntando qué está en tus manos para evitar que algo así os suceda, te recomendamos que leas con detenimiento este otro artículo en el que te explicamos qué diez cosas puedes hacer para evitar engaños y estafas de administradores de fincas.
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En esta reunión también debe presupuestarse el ejercicio en curso. Haciéndolo se mantiene cierto control y previsión sobre lo que va a suceder, aspecto clave para evitar malos usos o engaños, y que aportan cierta tranquilidad respecto de la gestión venidera.
Como ya debes haber leído en este blog, hemos contado historias de administradores de fincas que han engañado a comunidades de propietarios, como 
La comunidad de vecinos se pone manos a la obra
A pesar de lo anterior, las rebajas en los costes anuales del edificio (cifra cercana al 12%) conseguida por Fincas Almendros, en cierta forma ha permitido que la cantidad estafada se pueda ir recuperando año a año.
Hacía tiempo que los copropietarios sospechaban que algo raro estaba pasando, porque el administrador de fincas de confianza (llevaba casi tres décadas dando servicio a esta comunidad), no les devolvía las llamadas y se demoraba mucho en contestar los emails enviados en horarios de oficina, y tardaba en poner solución a los pequeños percances que, como sucede en todos los edificios de Barcelona, la finca sufría por su uso habitual:
El problemón con el que se encontró esta finca de la calle Modolell
Nosotros catalogamos como malas prácticas en la administración fincas y comunidades, todas aquellas gestiones u omisión de éstas, que puedan perjudicar física, económica o legalmente, al inmueble y/o a sus propietarios, o a terceros.
