administradores fincas gracia barcelona

Cómo una finca de Gràcia, supo que su administrador de fincas les engañaba.

Caso de éxito de administración de fincas en Gran de Gràcia.

 

En anteriores post te hemos relatado historias con ejemplos de administración de fincas y comunidades situadas en diversos barrios de Barcelona (Sarría – Sant Gervasi, Pedralbes, Eixample), que tuvieron problemas con su administrador habitual, y eso les llevó a buscar soluciones.

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El caso de hoy aconteció en la Vila de Gràcia, barrio en el que administramos varias comunidades de propietarios, así como bienes inmobiliarios de diversos clientes particulares y de sociedades.

Algunas características de las fincas en el barrio de Gracia de Barcelona

El barrio de la Vila de Gracia es uno de los más populares de la zona alta-centro de la ciudad de Barcelona. Un reclamo para todas aquellas personas, locales y extranjeras, que buscan paz y tranquilidad en el corazón de la ciudad. Sin lugar a dudas, éste es uno de los barrios principales que configuran el ADN de la Ciudad Condal.

Construidos en su mayoría a finales del siglo XIX y principios del XX, los edificios que administramos en esta zona de Barcelona, suelen estar compuestos por una planta baja (con o sin locales comerciales), más cuatro plantas superiores, y dos pisos en cada una de ellas.

Pisos de entre 60 y 70 metros cuadrados, sin portero, la mayoría sin ascensor ni parking, muchos de ellos sin calefacción centralizada, que típicamente dan a la calle por su fachada central, y a un patio interior por su parte trasera.

Características de la finca en la calle Mayor de Gracia

administradores fincas gracia barcelonaEl edificio del caso que te vamos a relatar, fecha de los años 30 y está situado en la calle Gran de Gracia, calle señorial del barrio y de la ciudad por antonomasia. Una construcción un tanto diferente a las habituales del barrio, debido a su ubicación y mayor tamaño.

Una finca con catorce entidades de unos 120 metros cuadrados cada una, distribuidas en cinco plantas superiores más una planta baja con dos locales comerciales.

Una finca cuya comunidad de vecinos cuenta con 12 propietarios que viven en sus pisos, y el resto son pisos y locales alquilados.

Fincas Almendros somos los encargados de administrar la comunidad de propietarios, y también dos de sus pisos así como los locales comerciales, a cuyos propietarios les ofrecemos el servicio de administración y gestión de patrimonios inmobiliarios.

Una comunidad que sospechaba de la seriedad de su administrador

Muchos de nuestros casos de éxito suelen empezar igual:

  • Un cliente nuestro nos recomendó a quien nos contacta,
  • O bien, el nuevo cliente nos encontró por internet, le gusta lo que lee, y nos llama.

Este caso es de los primeros. Una de las propietarias de un piso, le comentó a un cliente nuestro, que a su vez es su asesor fiscal, sus inquietudes fundamentadas: tenía sospechas de que el administrador de fincas les estaba robando dinero.

administracion de edificios y viviendas barcelona, fincas almendrosEn la última junta anual se había aprobado el presupuesto para rehabilitar la instalación eléctrica del edificio, por unos 25.000€, y cuando levaban el 100% de la derrama pagada, les llamó el industrial encargado de la rehabilitación diciendo que el administrador le debía, a pesar de su insistencia e intentos por cobrar, todas las facturas emitidas, a excepción de la primera, la cual sí le había pagado.

Al tener constancia de estos hechos, varios propietarios intentaron, sin éxito alguno, contactar en innumerables ocasiones con el administrador, el de toda la vida, pero éste no les cogía el teléfono y, cuando finalmente lo hizo, les puso la excusa de que no había tenido tiempo de hacer los pagos, que cuando tuviera un momento lo haría.

El trabajo del industrial llevaba más de dos meses realizado, algo no cuadraba… todas las sospechas apuntaban a que el administrador no quería/podía pagar.

El primer paso en un caso de esta tipología.

Una vez nos contó la realidad que estaban viviendo, le explicamos a la propietaria lo que debía hacer:

  • convocar una reunión de vecinos para cesar al administrador y nombrar uno nuevo.

Previamente, nosotros y varios administradores de fincas contactados por otros propietarios del inmueble, presentamos propuestas para administrar la finca (por cierto te puede interesar leer este artículo sobre cómo hacemos presupuestos de administración de fincas).

Tras una votación, todos los vecinos decidieron contratar a Fincas Almendros como nuevo administrador de la finca. Acto seguido, redactamos el acta y nos pusimos en contacto con el antiguo administrador para notificarle que había sido cesado y que debía transferirnos toda la documentación de la finca.

administrador fincas gracia barcelonaUna vez en nuestro poder, pudimos analizar la realidad económico-jurídica, y actuar en consecuencia.

Cabe destacar que, en este proceso de transferencia de documentación, el antiguo administrador nos confesó que no tenía el dinero para pagar al industrial, aunque efectivamente ya lo había cobrado todo de la comunidad.

Una buen desenlace para un caso de engaño de administrador de fincas

<< Si has leído alguno de los artículos y consejos que escribimos en este blog, sabrás que sobre malas prácticas de administradores de fincas sabemos bastante, pues como te hemos dicho al principio de esta lectura, muchas de las comunidades que administramos en Barcelona nos suelen contactar cuando han sufrido una o varias de éstas. >> Hecha esta aclaración, sigamos con el relato…

Una vez analizamos todo, pudimos constatar que al industrial se le debían 18.000€ de los 25.000€.

La estrategia que decidimos llevar a cabo para intentar recuperar el dinero, tenía dos pautas:

  • Por un lado, a través de nuestro departamento jurídico inmobiliario iniciamos los trámites para interponer una demanda al antiguo administrador.
  • En paralelo, nuestro equipo, semana tras semana, contactaba con él para reclamarle la cuantía estafada, amenazándole con las consecuencias que la demanda tendría.

La buena noticia fue que a los tres meses fuimos capaces de recuperar el 100% del importe debido a la comunidad.

Conclusiones y cómo evitar que te suceda lo mismo

Este caso de éxito tuvo un final feliz, a diferencia de este otro que te relatamos de una estafa de administrador en una finca de Sarrià – Sant Gervasi.

Así que, asumiendo que te debes estar preguntando qué está en tus manos para evitar que algo así os suceda, te recomendamos que leas con detenimiento este otro artículo en el que te explicamos qué diez cosas puedes hacer para evitar engaños y estafas de administradores de fincas.

Esperamos que esta lectura te haya sido interesante, en cuyo caso nos gustaría pedirte que la compartas en tus redes sociales y se la envíes a quien creas que le ayudará leerla. Así mismo, te recomendamos que nos sigas en Linkedin o Google+ para no perderte nuevos consejos y noticias que publicaremos.

 

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¿Cómo evitar que vuestro administrador de fincas y comunidades os engañe? (II)

Estafas y engaños de administradores de comunidades de propietarios.

En el artículo pasado te explicamos los cinco primeros puntos que como comunidad de propietarios podéis poner en marcha para evitar engaños de vuestro administrador. Tal y como te prometimos, hoy acabamos la lista incorporando nuevas ideas al respecto.

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6. Debe haber como mínimo una reunión de comunidad cada año

Nos hemos enterado de casos de comunidades las cuales sus administradores llevan más de tres años sin convocar una reunión. La ley lo deja bien claro: debe hacerse por lo menos una reunión al año.

En estas reuniones se presentan las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio actual, se nombran los cargos de la junta, se debaten temas comunitarios, etc.

¿Hace cuánto que no celebráis una reunión de comunidad?

7. Que en una reunión se presenten las cuentas de la comunidad

Como hemos dicho en el punto anterior, debe haber, por lo menos, una reunión en la que se revisen los gastos y los ingresos del año anterior; y en la que se especifica el saldo del final del ejercicio, el cuál en caso de ser a favor de la comunidad, se debe determinar si se reparte o se arrastra al ejercicio siguiente.

En el supuesto de que el saldo neto final sea a favor del administrador, deberá debatirse cómo liquidar la deuda de la comunidad con éste, algo que típicamente se soluciona prorrateando el importe deudor en las siguientes cuotas mensuales de cada propietario.

analisis de rentabilidad inmobiliaria, fincas almendrosEn esta reunión también debe presupuestarse el ejercicio en curso. Haciéndolo se mantiene cierto control y previsión sobre lo que va a suceder, aspecto clave para evitar malos usos o engaños, y que aportan cierta tranquilidad respecto de la gestión venidera.

8. ¿Has recibido alguna notificación extraña o anómala?

Todas las comunicaciones entre la comunidad y los industriales o proveedores deben ser a través del administrador. En el caso de que llegue una notificación extraña o anómala al presidente de la comunidad, nosotros recomendamos que se disparen las alertas.

Por ejemplo, en un artículo anterior te contamos el caso de una comunidad que recibió una notificación de la compañía de seguros del edificio, anunciando que la finca llevaba dos meses sin cobertura porque el administrador de fincas no había pagado los recibos. Posteriormente, se descubrió que este administrador estaba en bancarrota, y que se había gastado el dinero de la comunidad en otros asuntos.

9. Que se presenten varios presupuestos en cualquier tipo de reforma o de intervención que deba realizarse en la finca

Muchas comunidades de vecinos confían en su administrador y en los industriales que éste propone. Está muy bien hacerlo, pero es aconsejable, para evitar fraudes y malas prácticas, que se presenten varios presupuestos cuando deban acometerse obras especiales.

Es aconsejable que los propietarios, al igual que su administrador, presenten presupuestos alternativos de industriales de confianza, en el caso de que los tengan.

Esta es una metodología fiable que evitará que el administrador de fincas hinche los presupuestos para llevarse una comisión, a cambio de que se les escoja a ellos para realizar trabajos en la finca.

El administrador debe aconsejar, pero nunca debe ser quién tome la última decisión. Quién escoge el industrial debe ser siempre la comunidad.

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10. (extra) Sigue leyendo este blog

La idea de este artículo ha sido darte herramientas, como propietario, que te ayuden a evitar que los administradores de fincas te engañen. Volvemos a repetir que no hemos pretendido alarmar, ni mucho menos, pero consideramos que es bueno que estés bien informado de todo lo que puedes hacer.

En siguientes artículos continuaremos hablándote del mundo de la administración de fincas y seguiremos dándote consejos para que estés bien informado, y tengas un blog de referencia que puedas visitar para realizar tus consultas.

Te invitamos que en caso de tener cualquier duda sobre los puntos comentados aquí, o cualquier otro que consideres, te pongas en contacto con nosotros para que podamos darte respuesta a tu consulta.

Asimismo, te invitamos a que nos ayudes a divulgar este contenido compartiéndolo en tus redes sociales. Y recuerda unirte a las nuestras para estar siempre al día de los consejos que publicamos.

 

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administradores de fincas y comunidades barcelona

Qué 10 cosas puedes hacer, como comunidad, para evitar que el administrador de fincas te engañe (I)

Evitar engaños de los administradores de comunidades de propietarios.

Sabemos que éste es un tema delicado, y que a pesar de que la gran mayoría de administradores de comunidades son serios, responsables, y cumplen con sus obligaciones, a veces hay alguno que no lo es.

administradores de comunidades de propietarios barcelonaComo ya debes haber leído en este blog, hemos contado historias de administradores de fincas que han engañado a comunidades de propietarios, como ésta que te relatamos de una finca en la calle Modolell (Sarriá – Sant Gervasi), así como otras de malas prácticas en la administración de fincas.

Llegado este punto, y motivado por nuestra insistencia en darte consejos útiles que puedas poner en práctica, hemos creído conveniente agrupar 10 consejos prácticos que toda comunidad puede aplicar para reducir al máximo las probabilidades de engaño por parte de su administrador de fincas.

¿Nos acompañas?

1. Servicio de revisión de cuentas online y ontime

Las nuevas tecnologías son una muy buena herramienta de transparencia. Disponer de un espacio virtual en el que puedas consultar la contabilidad de tu finca y de tu inmueble, y donde puedas ver los movimientos realizados por tu administrador de fincas, te asegurará que conoces los cobros y los pagos de la comunidad.

En la mayoría de comunidades esta revisión la suele hacer el presidente al cerrar las cuentas anuales. Nosotros no operamos así. Damos acceso a todos los propietarios para que a través de una intranet puedan revisar las cuentas al día, durante las 24hrs. y los 365 días del año.

Así pues, ponte manos a la obra y solicita ya tus claves de acceso a la intranet, donde ver las cuentas de tu comunidad.

2. Que las derramas extraordinarias se hagan en la cuenta de la comunidad y no en la del administrador de fincas

En el caso de que el edificio requiera de obras o intervenciones que van a suponer un alto importe económico, extraordinario para la comunidad, es aconsejable que se abra una cuenta bancaria especial para controlar los ingresos y pagos que se realicen.

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El administrador de fincas previo a la realización de la obra, va cobrando la derrama mensualmente e ingresa el dinero en la cuenta la comunidad; una vez se va realizando la obra, se va pagando desde esa cuenta al industrial correspondiente.

Tener el dinero de las derramas extraordinarias en una cuenta en la que el administrador tenga acceso, pero que cualquier pago necesite de la supervisión de presidente de la comunidad, garantiza la tranquilidad de la comunidad de que el dinero está a buen recaudo y se utiliza para lo que se ha convenido.

De esta forma, la comunidad pasa a tener dos cuentas:

  • la dedicada a derramas y obras extraordinarias que acabamos de comentar,
  • y la cuenta para los cobros y pagos ordinarios (nóminas, seguros, agua, luz, mantenimientos, etc). Una cuenta a la que el administrador de fincas sí tiene acceso, y utiliza habitualmente para agilizar los trámites diarios que no precisen de supervisión especial.

No obstante, nosotros administramos más de una comunidad que nos ha pedido actuar con cuenta propia de la comunidad incluso para los trámites ordinarios, algo que hacemos sin ningún problema.

3. Que no se hagan transferencias sin la supervisión del presidente

Este punto va ligado al anterior. En el caso de las derramas para obras grandes, cuando el responsable técnico que supervisa la intervención da su aprobación, es aconsejable que el administrador emita la transferencia bancaria y que finalmente el presidente la autorice.

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4. Asegúrate de que el administrador de fincas está colegiado

En un post anterior te hablamos del valor añadido que supone para el mundo de la administración de fincas el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida. En él te mencionábamos que cualquier copropietario puede acceder a la web del Colegio, o si lo prefiere puede llamar para cerciorarse de si su administrador de fincas está colegiado o no.

  • En primer lugar estar colegiado es un requisito requerido por la ley. Todos los administradores de fincas colegiados tienen una experiencia y un conocimiento de la legislación actual, que les capacita para desarrollar eficazmente su actividad.
  • Pero además, al estar colegiados contamos con un Seguro de Responsabilidad Civil para que en el caso de negligencias, las comunidades de propietarios tengan cierta cobertura.

En un post anterior, el de la finca en Sarriá-Sant Gervasi engañada por su administrador, te hablamos de como dicho seguro ayudó a cubrir una parte del importe que la comunidad creía disponer, y que desgraciadamente fue estafada en su mayoría por el administrador de fincas de toda la vida.

5. Duda cuando tu administrador de fincas no contesta llamadas o emails

Cuando el administrador de fincas no contesta los correos electrónicos o no responde el teléfono de forma reiterada, es señal de que algo no marcha como debería. Cuando este problema perdura en el tiempo suele ser un mal presagio.

En el caso de que lleves un tiempo más largo de lo que puede parecer normal, intentándote poner en contacto con tu administrador de fincas y este no esté dando señales de vida, te recomendamos que te pongas en contacto con el Colegio de Administradores de Fincas para comprobar si tiene algún tipo de denuncia, de cara a cerciorarte de si este administrador es de fiar.

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En post anteriores te hemos contado casos en los que el administrador de fincas no cogía las llamadas, y de lo que sucedió a posteriori. Te recomendamos que los leas para tener más información de lo que a veces puede llegar a suceder.

Con este quinto punto acabamos la primera parte de este interesante tema. La semana que viene te detallaremos los cinco puntos restantes que completan esta lista de consejos para evitar que el administrador de vuestra comunidad os engañe.

Si te ha parecido interesante este artículo, compártelo en tus redes sociales para que otras y otros conozcan su contenido. Así mismo, te animamos a seguirnos en Linkedin o Google+ para estar al día de todo lo que publicamos y acontece en mundo de la administración de comunidades y el mercado inmobiliario.

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La estafa de un administrador de fincas a una comunidad de Sarrià – Sant Gervasi (ii)

Administradores de fincas Sarrià – Sant Gervasi (finca en calle Modolell, Barcelona).

Si leiste la primera parte de esta historia, sabrás lo que aconteció a una comunidad de propietarios en el barrio de Sarrià – San Gervasio de Barcelona, quienes después de casi tres décadas con el mismo administrador de fincas, de la noche a la mañana recibieron una notificación que les puso en alerta y disparó todas las alarmas:

La compañía de seguros comunicó por carta al presidente, que la finca dejaba de estar asegurada tras el impago de la cuota correspondiente.

Hecha esta introducción, sigamos relatándote lo sucedido…

administradores fincas sarria barcelona, fincas almendrosLa comunidad de vecinos se pone manos a la obra

Contactó con nosotros un copropietario de la comunidad, a quien Fincas Almendros le gestiona y administra varias propiedades inmobiliarias en Barcelona. Nos contó que le costó muchos días contactar con el administrador de fincas, y que cuando lo consiguió, éste le explicó que se había gastado el dinero de la comunidad en otros asuntos suyos.

¿Te imaginas lo que supone que de la noche a la mañana una finca se entere de algo así?

La noticia creó una gran conmoción entre los propietarios, junto con una fuerte sensación de desprotección.

La solución para esta comunidad de Sarriá estafada por su administrador  

En cuanto nos dieron el visto bueno, y con la idea de hacer un favor al copropietario que nos contactó, nos pusimos en contacto con el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona, donde nos contaron que ese administrador acumulaba impagos y deudas de importante cuantía (varias decenas de miles de Euros) con varias comunidades de Barcelona.

De inmediato se celebró una reunión extraordinaria en la que algunos copropietarios propusieron presupuestos de distintos administradores de fincas para que se sometiera a votación para decidir cuál sería el nuevo.

El presupuesto de fincas Almendros resultó ser el más votado.

A partir de ese momento…

  1. Uno de los primeros pasos que dimos fue conocer el estado real de las cuentas de la finca, de cara a saber la realidad y, llegado el caso, intentar recuperar el máximo posible del saldo a favor de la comunidad (unos 8.000€). Par ello, conseguimos ponernos en contacto con el antiguo administrador y este nos dio toda la documentación.

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  2. Junto a lo anterior, pedimos que nos hiciera una relación de facturas impagadas, para saber a qué atenernos cuando los proveedores se pusieran en contacto con nosotros.
  3. Poco a poco regularizamos la situación. Para ello, al margen de un pequeño importe que se pudo recuperar gracias a una reclamación en el Colegio de Administradores de Fincas para que el seguro de caución abonara una parte de la deuda, fueron necesarias una serie de derramas extraordinarias.
  4. Para paliar el fuerte golpe que había recibido la comunidad y aligerar el pago de la deuda, Fincas Almendros no cobró sus honorarios durante el primer año que dimos servicio a la finca, y además rebajamos las cuotas trimestrales cambiando a varias empresas hasta entonces proveedoras.

Un final medianamente feliz para esta finca de Sarriá – Sant Gervasi

Durante el proceso de cambio de administrador de fincas, valoramos la opción de poner una demanda al antiguo administrador y, aunque teníamos altas probabilidades de ganar, sabíamos que teníamos muy pocas posibilidades de cobrar; por eso los propietarios decidieron asumir la estafa sin pleitear.

gastos comunidades y administracion fincas barcelona, fincas almendrosA pesar de lo anterior, las rebajas en los costes anuales del edificio (cifra cercana al 12%) conseguida por Fincas Almendros, en cierta forma ha permitido que la cantidad estafada se pueda ir recuperando año a año.

Hasta aquí esta delicada historia sucedida en una finca del barrio de Sarriá en Barcelona. En un artículo que seguirá a éste, te explicaremos qué puedes hacer como comunidad para reducir el riesgo de que tu administrador de fincas os engañe y estafe.

Esperamos que esta lectura haya sido de tu interés y te haya dado ideas que te ayuden a saber más sobre el mundo de la administración de fincas, sus problemáticas, y las soluciones que se pueden aplicar a problemas como el que te acabamos de relatar.

Te recordamos que estamos a tu entera disposición para cualquier consulta que puedas tener relacionada con estos u otros temas vinculados al mundo inmobiliario.

 

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¿Qué hizo una comunidad de propietarios de Sarrià-Sant Gervasi, cuando su administrador de fincas les estafó?

Administradores de fincas: caso real de un edificio en la calle Modolell, muy cerca de la Vía Augusta.

En este blog pretendemos darte consejos útiles a partir del relato de historias reales, relacionadas con la administración de fincas en Barcelona, ya que consideramos que es importante que tengas un espacio de referencia en donde consultar dudas sobre esta temática.

De todos los artículos que escribimos, hay algunos, como por ejemplo el que estás leyendo en este momento, que pretenden ser algo más que un material práctico.

Contarte historias verídicas, en este caso sobre una finca ubicada en Sarrià-Sant Gervasi (un conocido barrio de Barcelona), es una forma de transmitirte lo que a nuestros clientes les sucedió antes de estar con nosotros, y nos ayuda a presentarte soluciones a problemáticas que constantemente nos encontramos como Administradores de Fincas en Barcelona.

El caso que te relatamos a continuación, es uno de los que catalogamos como especialmente delicado: una historia que sucedió hace 4 años en un edificio situado en la calle Modolell, muy cerca de la Vía Augusta, dentro del barrio barcelonés de Sarrià-Sant Gervasi.

El Edificio de Sarrià-Sant Gervasi: características e inquietudes

Situada a escasos metros de una de las arterias principales de la Ciudad Condal, esta finca construida a cuatro vientos en el año 1983, cuenta con 13 viviendas, más 20 plazas de aparcamiento, dos ascensores, conserje y una pequeña zona comunitaria; fue víctima de malas praxis por parte de su antiguo administrador de fincas.

administradores de fincas modolell barcelonaHacía tiempo que los copropietarios sospechaban que algo raro estaba pasando, porque el administrador de fincas de confianza (llevaba casi tres décadas dando servicio a esta comunidad), no les devolvía las llamadas y se demoraba mucho en contestar los emails enviados en horarios de oficina, y tardaba en poner solución a los pequeños percances que, como sucede en todos los edificios de Barcelona, la finca sufría por su uso habitual:

  • puertas que cierran mal,
  • ascensores averiados,
  • puertas de garaje que necesitan revisión,
  • zonas ajardinadas que deben cuidarse y replantarse cada año…

Visto el mal servicio que estaban recibiendo, varios de ellos se habían planteado cambiar de administrador de fincas pero, como es tan habitual en estos casos, nadie programaba un cambio en serio pues pensaban que hacerlo supondría un alto coste y dificultades en los trámites económicos del traspaso de un administrador a otro.

Un pensamiento lógico pero erróneo, que por cierto es bastante habitual en comunidades de propietarios, sobre todo en aquellas que llevan muchos años con el mismo administrador de fincas.

administradores fincas sarria calle modolell barcelonaEl problemón con el que se encontró esta finca de la calle Modolell

Todo seguía su “curso habitual”, hasta que un día llegó al buzón del presidente de la comunidad una carta de la compañía de seguros del edificio, notificando que el seguro del edificio había vencido y que llevaba dos meses sin ser pagado.

La compañía informaba que, según la normativa actual, transcurridos dos meses desde el vencimiento de la póliza sin que haya sido pagada, ésta se cancela, pierde todos sus efectos y el edificio pasa a NO estar asegurado desde ese mismo instante y por tanto, la compañía aseguradora no se hace cargo de ningún percance que pueda suceder a partir de ese momento.

La Comunidad repentinamente se enteró que ya no estaban asegurados, algo muy raro teniendo en cuenta que los copropietarios de la finca estaban al día de todos sus pagos.

Hasta aquí la primera parte de este interesante caso relacionado con el mundo de la administración de fincas en Barcelona. ¿Te gustaría saber lo que sucedió a partir de este momento en la finca?. ¿Qué hicieron los copropietarios?. ¿De qué otras noticias desagradables se enteraron a partir de ese momento?. ¿Se solucionó todo?. ¿Cúal fue el desenlace de toda esta historia?

De todo ello te hablamos en la segunda parte de este post sobre esta finca de Sarriá, la cuál puedes leer haciendo clic en el enlace anterior. Recuerda seguirnos en las redes sociales en las que estamos presentes, Linkedin y Google+, para no perderte el final de esta historia, ni todas las otras que habitualmente compartimos.

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Errores y malas prácticas de administradores de fincas en Barcelona (II)

¿Qué no debe hacer un administrador de fincas y comunidades?

La semana pasada te explicamos tres de las seis malas prácticas llevadas a cabo por administradores de fincas en Barcelona. Por si no lo leíste, recordarte que hablamos de:

  • Administradores de fincas en Barcelona que no convocan las reuniones anuales;
  • Mala o escasa comunicación entre el administrador de fincas y el presidente de la comunidad;
  • Deficiente servicio de atención al cliente.

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Hoy vamos a continuar con este tema, desglosándote tres malas prácticas adicionales de las que habitualmente nos hablan aquellos que vienen a vernos para cambiar su administrador de fincas.

  1. Falta de transparencia con las cuentas de la finca

Ya te lo apuntamos en el primer punto de esta lista, pero nos gustaría hacer hincapié en esta mala praxis. No basta con hacer las reuniones pertinentes. Las cuentas y los presupuestos de una finca, deben ser claros, transparentes, de fácil accesibilidad, y reales.

Nos hemos encontrado con casos en los que los administradores han dejado de pagar a los proveedores. Incluso han  dejado de pagar el seguro de la finca, dejando sin cobertura a todos los vecinos de la misma, y a merced de cualquier siniestro que pudiera suceder.

Este tipo de malas prácticas puede tardar años en salir a luz, porque el administrador puede ir cobrando los recibos trimestrales y los propietarios, de buena fe, ir pagando religiosamente sin saber a dónde va a parar realmente su dinero.

Si tienes la mosca detrás de la oreja respecto de la honestidad de vuestro administrador de fincas, haz lo posible para averiguar la verdad, pues no sería la primera vez (en estos pasados años de crisis han salido a luz varios casos en la ciudad de Barcelona), que algunos administradores de fincas usan el dinero de la comunidad para fines personales.

  1. Falta de información sobre tu comunidad on time – on line

Una forma de evitar el punto anterior es exigir que el administrador de fincas disponga la tecnología más avanzada, y que gracias a ella cualquier propietario pueda ver a través de la página web del administrador, todas las cuentas actualizadas de la finca, así como la documentación más relevante para la comunidad.

¿Te puedes creer que a día de hoy, y a pesar de que las nuevas tecnologías están al alcance de cualquier profesional, aún son muchos los administradores de fincas en Barcelona que no se han actualizado informáticamente hablando?

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  1. Insuficiente reacción ante incidencias urgentes

Cerramos la lista de estas malas prácticas con la más común y que puede entorpecer más el día a día de los vecinos de un inmueble; el administrador de fincas debe hacerse cargo de arreglar, con la mayor celeridad posible, los problemas e incidencias que surjan en el inmueble:

  • Nos han contado casos en los que la puerta principal de entrada a la finca, había estado varios días abierta porque la cerradura se había estropeado; como el administrador se demoró varios días en solucionarlo, se habían colado okupas, ladrones, y desconocidos en la finca.
  • También sabemos de fincas cuyos parkings han permanecido inundados hasta tres semanas porque el administrador no había contactado con un servicio de desatascos para que arreglase el problema.

No hace falta que te digamos que, si se dejan pasar los días, lo que a veces empieza como una simple gotera, puede acabar convirtiéndose en un verdadero problema no solo para la finca sino también para la buena convivencia entre propietarios.

Hasta aquí estas seis malas prácticas en la administración de fincas que hemos querido enumerarte. Hay muchas otras, de las que junto con otros temas relacionados con nuestras especialidades, te hablaremos en futuros posts.

Recordarte que si este artículo te ha parecido interesante, lo compartas en tus redes sociales, y que para estar al día de todo lo que publicamos, nos sigas a través de nuestra página en linkedin o en google+.

Así mismo, te puede interesar leer este otro artículo en el que te contamos un caso de éxito de cambio de Administrador de Fincas en Barcelona (zona Pedralbes) motivado por malas prácticas.

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malas practicas administradores de fincas

Administradores de fincas en Barcelona: 6 malas prácticas que se realizan y deberías conocer

Malas prácticas de administradores de fincas.

¡Hola! Antes de empezar, y como este es nuestro primer artículo en el blog, nos gustaría presentarnos: Almendros es una agencia inmobiliaria especializada en la administración de fincas en Barcelona, la gestión de patrimonios inmobiliarios, así como  en la compra-venta y el alquiler de inmuebles.

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Administramos cerca de un centenar de comunidades de diversas tipologías en Barcelona, y muchos de nuestros clientes lo son ahora porque en su día nos contactaron recomendados por algún cliente satisfecho, detalle del que como administradores de fincas en Barcelona desde hace varias décadas, nos sentimos especialmente orgullosos.

En nuestro día a día es muy frecuente que, cuando contactan con nosotros muchos de los que acaban siendo clientes, nos cuenten  algunas de las malas experiencias que han tenido con el administrador de su comunidad con el que llevan años trabajando.

Así pues, y como ya habrás deducido por el título de este post, hemos decidido preparar  una recopilación de las malas prácticas del mundo de la administración de fincas y comunidades de propietarios, con el objetivo de que las conozcas, y llegado el caso tomes las medidas apropiadas.

Administración de fincas ¿Qué es una mala práctica?

Antes de cambiar de administrador de fincas de tu comunidad de propietarios, te recomendamos que te  asegures de si tus quejas son fundadas. Quizás lo que consideres como una mala práctica, realmente no lo sea. O quizás sí…, así que lo mejor que puedes hacer es seguir leyendo y, si al final del post tienes dudas, contacta con nosotros y acabaremos de despejarlas.

administradores fincas barcelona, almendrosNosotros catalogamos como malas prácticas en la administración fincas y comunidades, todas aquellas gestiones u omisión de éstas, que puedan perjudicar física, económica o legalmente, al inmueble y/o a sus propietarios, o a terceros.

Aunque conocemos bastantes más, en este artículo hemos incluido tres de las que más nos cuentan aquellos que cansados de un mal servicio, se ponen a buscar un nuevo administrador de fincas para su comunidad de propietarios en Barcelona. En un próximo artículo incluiremos tres más.

No se realizan las reuniones de comunidad

Las reuniones anuales que convoca el administrador de fincas, sirven para aprobar el presupuesto  del ejercicio en curso, las cuentas del ejercicio anterior, nombrar cargos (presidente, vicepresidente, administrador…), hablar de los temas que preocupan a los vecinos…

Si no pasa nada especial en la finca, la ley especifica que debe realizarse un mínimo de una reunión al año.  No obstante, si la comunidad está en plenas reformas o trámites administrativos, es habitual que se convoquen varias reuniones durante el año para poder hacer un seguimiento exhaustivo de estos temas.

Los motivos por los que no se suelen convocar las reuniones anuales de tu comunidad pueden ser de diversa índole:

  • desidia profesional,
  • falta de transparencia,
  • mal uso de los fondos de la comunidad por parte del administrador,
  • falta de organización del administrador de la comunidad.

Sea cual sea tu caso, nosotros te recomendamos que exijas que tu administrador convoque como mínimo la reunión anual obligatoria.

Falta de comunicación con el Presidente de la comunidad

Esta mala práctica en la administración de comunidades, va ligada a la anterior (cuando te hablábamos de falta de transparencia), y consiste en que el administrador de fincas no notifica al Presidente de la comunidad, las reparaciones que se han llevado a cabo, las desviaciones presupuestarias, lo que estando aprobado no se ha ejecutado, los imprevistos, etc.

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Es cierto que, a veces, hay incidentes que son de extrema urgencia y que la comunicación no puede producirse a tiempo, pero en la medida de lo posible deben ser comunicadas todas las acciones efectuadas en el inmueble (aun a posteriori), sean del tipo que sean.

Avisar y llevar una buena comunicación con el cliente puede ser una forma de evitar sospechas y suspicacias por parte de los propietarios.

Falta de atención al cliente

Esta mala práctica es muy habitual según nos cuentan varios propietarios. ¿Cuántas veces has llamado a tu administrador y no te ha devuelto la llamada… ni incluso pasados varios días?

Debido principalmente a la mala organización interna, son muchos los administradores de fincas que se han acostumbrado a no devolver las llamadas que les hacen sus administrados. ¿Inverosímil verdad?

Debemos ser conscientes de que, hoy en día, la buena atención al cliente es fundamental, y que en la era de las redes sociales y de la híper comunicación, es de vital importancia que las sinergias y relaciones entre vecinos y administradores de fincas sean siempre lo más fluidas posible.

Hasta aquí este primer post sobre malas prácticas de administradores de fincas. Esperamos que la lectura te hay sido interesante, en cuyo caso te animamos a compartir el artículo en tus redes sociales, y a seguirnos a nosotros en linkedin o google +.

¿Te gustaría leer el segundo artículo sobre errores de los administradores de fincas?. Haz clic en el anterior enlace.

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