voto morosos de una comunidad

¿Pueden los morosos de una comunidad votar en las juntas?

Se considera moroso de una comunidad a un propietario con recibos pendientes de pago, tanto ordinarios como extraordinarios.

morosidad inmobiliaria barcelona, fincas almendrosSolo con que deba un recibo ya se considera moroso (o deudor) a efectos de lo que te explicamos a continuación.

La pregunta a la que hacemos referencia en el título, es una duda suele surgir en las reuniones de comunidad en las que:

  • se tiene que votar algún tema importante, y se necesita algún tipo de mayoría para llegar a un acuerdo entre propietarios.
  • y también en aquellas en las que no habiendo temas importantes que votar, la presencia del deudor genera cierta «incomodidad» por parte del resto de propietarios.

El artículo 553/24.1 explica que tienen derecho a votar cuando se reúna la junta, los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad.

A no ser que se paguen las deudas pendientes antes de que se celebre la junta, al inicio de la misma el administrador debe comunicar quién es moroso en el momento de la convocatoria.

Es en ese momento cuando se determina quién puede o no votar. Si alguno de los asistentes tiene deudas, tendrá derecho de voz pero no de voto.

Si quieres saber más sobre temas relacionados con conflictos habituales en comunidades, en el siguiente artículo te explicamos y damos soluciones a varios:

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Esperamos haber resuelto tus dudas sobre este tema. Recuerda que si tienes cualquier otra que quieras que contestemos en este blog, solo tienes que enviárnosla a través del formulario de contacto.

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Las cuestiones que más polémica generan en las reuniones de comunidad de propietarios

Administración de comunidades: temas importantes, dudas y preguntas en las reuniones.

 

Cada año, como administradores de comunidades de propietarios en Barcelona, en Fincas Almendros convocamos alrededor de 100 reuniones de comunidad. Encuentros legalmente obligatorios, que se suceden durante el año, y en los que se debate gran diversidad de temas fundamentales para el buen gobierno de cualquier comunidad de propietarios.

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De todos los temas que suelen tocarse, típicamente hay alguno que se repite año tras año, comunidad tras comunidad, debido a que a veces:

  • los asistentes son nuevos,
  • o simplemente porque existe gran desinformación respecto a ciertos asuntos importantes que a todo propietario inquieta.

En este nuevo artículo hemos decidido contestarte a algunas de esas preguntas que suelen hacerse en las reuniones de comunidad de vecinos, y que seguro te va a interesar conocer si eres propietario.

Los hemos ordenado por temáticas, y esperamos que respondan a tus dudas.

Solo decirte que si una vez leídos estos puntos tienes alguna duda, puedes ponerte en contacto directamente con nosotros para que nuestro equipo del departamento de administración de fincas te la solvente.

nota: al final de la lectura, te incorporamos enlaces a temas relacionados que te puede interesar conocer.

1. Cómo se reparten los gastos de una comunidad

Por ley, todos los gastos e ingresos de la comunidad de propietarios deben distribuirse en base a la cuota que cada entidad (piso, local, trastero, parking…) representa sobre el total de la finca, todo y que la ley también establece que los estatutos pueden indicar otra cosa.

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La ley obliga a distribuir los gastos e ingresos en proporción a la cuota pero los estatutos pueden marcar otra cosa.

A modo de ejemplo, las plantas bajas, que suelen ser locales comerciales sin acceso a la portería, a la escalera, o al ascensor, pueden quedar excluidas del pago de estos servicios.

  • ¿Cuántos vecinos deben estar de acuerdo para poner ascensor en la finca?

Esta pregunta es muy frecuente en comunidades de vecinos de edificios antiguos, que se han dado cuenta que, haciendo algunas modificaciones en la distribución de la escalera, pueden poner un ascensor.

Además, el Ayuntamiento de Barcelona tiene subvenciones destinadas a todas aquellas comunidades que quieran poner un ascensor.

La respuesta es la siguiente: solo hace falta una mayoría simple. En este caso, los vecinos que se muestren contrarios tendrán que acatar la voluntad de la mayoría.

  • ¿Puedo no pagar el ascensor con la condición de no usarlo?

Lo sentimos. La ley dice que si la mayoría simple de los propietarios quieren poner el ascensor estás obligado a pagar.

  • ¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso exclusivo?

Los gastos de conservación y mantenimiento de elementos como la terraza, el jardín o la cubierta del edificio, por ponerte un ejemplo, elementos que son de la comunidad pero solo disfrutan algunos vecinos, deben ser asumidos por los propietarios que tienen el uso y disfrute de los mismos; las reparaciones por vicios ocultos de construcción o estructurales, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean por un mal uso o mala conservación.

  • ¿Han de pagar vado los trasteros que hay en el parking?reuniones de comunidad de propietarios en barcelona

Si el trastero es una unidad independiente, debe pagar en base a su cuota. No obstante, la mayoría de los trasteros están incluidos dentro de la plaza de parking por lo que pagan conjuntamente.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para cesar al portero?

Una pregunta muy frecuente en comunidades que quieren reducir costes y están descontentos con el trabajo del portero o el conserje, o simplemente consideran que su presencia no es necesaria. La ley dictamina que para cesar al portero se necesita mayoría simple de los votos de los propietarios.

  • ¿Cuántos votos son necesarios para eliminar el servicio de calefacción comunitario?

La ley dictamina que para eliminar el servicio de calefacción comunitario se necesita el voto de la mayoría simple de los propietarios.

2- ¿Se pueden impugnar las actas de una comunidad de propietarios?

Cualquier propietario puede impugnar el Acta siempre y cuando no haya asistido a la reunión o considera que lo que se ha votado es contrario a la ley. Importante este último punto: contrario a la ley, no a sus propios intereses. Además, solo se puede impugnar judicialmente.

administradores fincas barcelona, reuniones de comunidad de vecinosOtro punto importante: si has estado en la reunión y has votado a favor, no puedes impugnar el Acta.

  • ¿Son válidos los acuerdos aprobados en junta contrarios a los estatutos?

La respuesta es no.

Prevalecen los Estatutos y, en su defecto, la ley. En caso de que se quiera aprobar algo contrario a lo que marcan los Estatutos, éstos deben ser modificados previamente.

Cualquier propietario que detecte cualquier acuerdo o decisión contraria a los estatutos podrá impugnar el acta.


Lecturas relacionadas que te pueden interesar:


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Hasta aquí esta primera parte de este interesante tema. No dejes de leer el próximo artículo en el que te hablaremos sobre aspectos relacionados con los morosos de una comunidad, con cómo cambiar al administrador de fincas, y sobre cuestiones relacionadas con ingresos de las comunidades de propietarios, temas todos ellos importantes para el mejor gobierno de cualquier comunidad.

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ascensor en comunidad vecinos

Instalación de ascensor en una comunidad: ¿quién paga y cómo se aprueba?

¿Pagar un nuevo ascensor en una comunidad de vecinos?

 

Queremos poner un ascensor en la finca, ¿cuántos vecinos tienen que estar de acuerdo para hacerlo?

¿Podemos poner una llave y que solo puedan utilizarlo los que participen en los gastos de la instalación y posterior mantenimiento?

ascensor en comunidad vecinosEstas preguntas relacionadas con la instalación de un ascensor en una finca, y muchas otras, suelen ser dudas frecuentes de algunos propietarios en comunidades de propietarios de Barcelona.

Muestra de ello son los diversos artículos que hemos dedicado a hablar de este tema, y de otros que se debaten en las juntas de propietarios…

Puedes verlo aquí:

– Instalación de ascensor en fincas que no tienen

La pregunta del título de este artículo, suele ser muy frecuente en edificios sin ascensor.

Edificaciones de cuatro a seis plantas, en las que los propietarios quieren que se coloque un ascensor, si es que puede instalarse en su edificio.

Es habitual que la hagan los propietarios que ocupan los pisos a partir de la segunda o tercera planta; y es poco frecuente que la demanda provenga de las plantas bajas, los entresuelos o los primeros pisos.

 

Los motivos son lógicos: por el relativo poco esfuerzo que deben hacer para subir las escaleras que llevan a sus pisos, les compensa no tener ascensor y no tener que pagar por tenerlo.

– Aprobar la instalación de ascensor en una comunidad de vecinos

Para llevar a cabo la instalación de un ascensor en el edificio, la cuestión debe estar en el orden del día de la junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, para ser debatida y sometida a votación.

En esta reunión, además se deben presentar presupuestos de instalación, que en base a nuestra experiencia normalmente suelen fluctuar entre los 40 y 80 mil euros, dependiendo del:

  • número de plantas del edificio,
  • tipo de ascensor que se quiera instalar,
  • y de las obras de acondicionamiento que se tengan que realizar en el edificio.

ascensor en comunidad vecinos«El artículo 25.2 B de la ley 5/2015, del 13 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, dice que se acuerdan por mayoría simple de los propietarios, las innovaciones exigibles por habitabilidad o accesibilidad del inmueble.”

Por lo tanto no es necesaria una mayoría absoluta para conseguir la instalación del ascensor .

Además, según la ley, todos los departamentos del edificio están obligados a correr con los gastos de instalación y mantenimiento según su coeficiente.

Esto afecta también a los locales en planta baja.

– Quien paga el nuevo ascensor de la comunidad

¡MUY IMPORTANTE!: en el supuesto de que los costes de instalación del ascensor superen la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad (cosa que suele ser habitual), los propietarios que no quieren el ascensor,

NO ESTÁN OBLIGADOS A PAGARLO (y tampoco tienen derecho a uso).

Y si en el futuro cambian de opinión, podrán hacerlo y usarlo, siempre que paguen :

  • los importes relacionados con la instalación del ascensor,
  • y gastos derivados que hubieran tenido que pagar si desde un inicio hubieran estado de acuerdo.

En este caso, una solución sería que el ascensor funcionase mediante una llave que solo poseerían los propietarios que hubieran participado en los pagos del nuevo ascensor.

Si así lo acuerda la junta, se puede acordar excluir del pago a algunas entidades como, por ejemplo, los locales y las plantas bajas.

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Esperamos que esta lectura haya resuelto tus dudas sobre esta cuestión.

Si tienes alguna otra, recuerda que puedes leer el apartado de este blog en el que mensualmente contestamos consultas y dudas inmobiliarias.

Si quisieras que te respondamos a una en concreto, ponte en contacto con nosotros a través de página web de Almendros, y la incorporaremos a nuestra base de datos de consultas para contestarla lo antes posible.

Comparte este artículo con quiénes les pueda interesar, y síguenos en Linkedin para estar al día de todos los consejos inmobiliarios y temas de actualidad que compartimos semanalmente.

dudas comunidades de propietarios

¿Qué temas generan polémica y dudas en las reuniones de comunidad? (II)

La administración de comunidades de propietarios: dudas en las  reuniones de comunidad

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En otro artículo, te empezamos a hablar de cuestiones que tienen una enorme probabilidad de generar polémica en cualquier reunión de comunidad de propietarios.

En el, te solucionamos las dudas a esas cuestiones, y te prometimos que seguiríamos hablándote de otras que habitualmente surgen.

Esto es lo que vamos a hacer a continuación, ¿nos acompañas?

3) Morosos de una comunidad de vecinos (propietarios)

– ¿Pueden votar los morosos en las juntas de comunidad?

No pueden. Tienen derecho de voz pero no de voto. Si el día de la reunión no están al corriente de pago de todos los recibos emitidos, no pueden votar.

– ¿Podemos expulsar a un moroso de una finca?

No. Se puede interponer una demanda de juicio monitorio y se puede llegar a embargar el bien.

Pero esta es una decisión judicial; a un propietario no se le puede echar del edificio.

– ¿Qué es un proceso monitorio?

Un proceso monitorio es un procedimiento judicial de reclamación de cantidad que, entre otras cosas, se usa para reclamar los recibos de la comunidad no pagados. Es un proceso rápido.

Si el demandado no paga o no se opone en el plazo de 20 días, se puede proceder a la vía ejecutiva para embargar los bienes del deudor.

servicios legales inmobiliarios barcelona, fincas almendrosSi tu comunidad se encuentra con un caso de morosidad, y quieres saber cómo solucionarlo, te invitamos a ponerte en contacto con Almendros, nuestro Departamento Legal Inmobiliario te asesorará.

Desde el momento que la comunidad decide instar a un copropietario a un proceso monitorio, activamos todos los mecanismos legales posibles para empezar con el proceso.

Hecho este impás, sigue leyendo el resto de puntos

4) ¿Cómo aumentar los ingresos de una comunidad?

– ¿Podemos alquilar la vivienda de la portería?

Sí. La vivienda de la portería, si cumple con una serie de requisitos que hacen que tenga la cédula de habitabilidad, se puede alquilar.

En este caso, el ingreso es para la comunidad de propietarios. Para proceder a su alquiler, tiene que ser aprobado por la mayoría simple de la comunidad.

Aunque no está relacionado con ingresos, sino con gastos, aquí te explicamos el paso a paso que debéis seguir para despedir al portero.

– ¿Qué ingresos adicionales puede tener una comunidad?

Normalmente las comunidades generan ingresos de la siguiente forma:

  • o bien por alquilar elementos comunes, como la vivienda de la portera o los locales comerciales,
  • o por colocar publicidad en las azoteas y fachadas en rehabilitación (en al caso de que esté en una calle suficientemente transitada),
  • o alquilarla a empresas de telefonía para colocar antenas de comunicación.

5) Consultas sobre el Administrador de fincas

– ¿Cuántos presupuestos ha de presentar un administrador por cada tema propuesto?

La ley no dice nada al respeto.

Nosotros consideramos que, según la importancia de la obra, se deben presentar diversos presupuestos; tres por lo menos, en el caso de que sea una obra importante como, por ejemplo, la reforma de la fachada.

En el caso de que la intervención sea poco importante o pequeña, consideramos que con un presupuesto es suficiente.

ingresos comunidad de propietariosSobre este y otros temas relacionados con los administradores de fincas, te puede interesar leer este artículo en el que nos concentramos en hablarte de malas prácticas en la administración de fincas.

– ¿Puede un propietario presentar un presupuesto de obras alternativo?

Por supuesto. Nuestro oficio consiste en velar por el bien de la comunidad. Si algún propietario conoce algún industrial de confianza, puede presentar su presupuesto.

– ¿Qué hay que hacer para cambiar el administrador de fincas?

¿Queréis cambiar el Administrador de la finca?

Podéis hacerlo, pero siguiendo estos pasos.

  • Convocar una junta ordinaria o extraordinaria (normalmente lo hace el presidente),
  • y en la votación, por mayoría simple, la mitad más uno de los copropietarios, aceptar el cambio.
  • El acta de esta reunión debe ser enviada al administrador cesado para anunciarle su cese y a partir de entonces el nuevo administrador se pondrá en contacto con él.
  • Posteriormente, el nuevo administrador realizará todos los trámites necesarios para el cambio de administración y buen gobierno de la finca.

– ¿El cambio de administrador supone pérdidas económicas?

En absoluto. El administrador cesado debe presentar el balance al nuevo administrador y éste debe auditarlo para comprobar que todo está en orden.

Posteriormente, el nuevo administrador convocará una reunión para informar del estado de las cuentas a los propietarios.

Mira como lo hizo esta comunidad en Sarrià-Sant Gervasi a quienes el anterior administrador les había estafado.

6) ¿Alguna otra duda sobre cuestiones de una comunidad de propietarios?

Hasta aquí este resumen sobre temáticas muy habituales en las reuniones de comunidad de propietarios. Si tienes alguna duda que no aparezca en esta relación, te ofrecemos la posibilidad de ponerte en contacto con nosotros para que nuestro equipo te la solucione.

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En posteriores posts seguiremos resolviendo todos los enigmas que surgen en reuniones de propietarios.

También te recomendamos que en caso de querer profundizar más sobre estos temas, te leas alguno de los artículos que hemos dedicado a hablar sobre conflictos habituales en las comunidades de propietarios.

Si te ha parecido interesante esta lectura, ayúdanos a divulgarla compartiéndola a través de tus redes sociales. Recuerda unirte a las nuestras para estar al día de noticias y novedades sobre la administración de fincas y el mercado inmobiliario.

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