¡Hola!
Antes de empezar, y por si no nos conoces, nos gustaría presentarnos: Almendros es una agencia inmobiliaria especializada en la administración de fincas en Barcelona, la gestión de alquileres y administración de patrimonios, así como en la compra-venta y el alquiler de inmuebles.
Administramos más de un centenar de comunidades de diversas tipologías en Barcelona, y muchos de nuestros clientes lo son ahora porque en su día nos contactaron recomendados por algún cliente satisfecho, detalle del que como administradores de fincas nos sentimos especialmente orgullosos.
Lo anterior, lo puedes corroborar leyendo los testimonios en primera persona que un gran número de clientes han escrito en Google.
En nuestro día a día es muy frecuente que, cuando contactan con nosotros muchos de los que acaban siendo clientes, nos cuenten algunas de las malas experiencias que han tenido con el administrador de su comunidad con el que llevan años trabajando.
Así pues, y como ya habrás deducido por el título de este artículo, hemos decidido preparar una recopilación de las malas prácticas del mundo de la administración de fincas y comunidades de propietarios, con el objetivo de que las conozcas, y llegado el caso, tomes las medidas apropiadas.
¿Las vemos?
Malas prácticas de administradores de fincas – Barcelona
Antes de cambiar de administrador de fincas de tu comunidad de propietarios, te recomendamos que te asegures de si tus quejas son fundadas.
Quizás lo que consideres como una mala práctica, realmente no lo sea. O quizás sí…, así que lo mejor que puedes hacer es seguir leyendo y, si al final del artículo tienes dudas, contacta con nosotros y acabaremos de despejarlas.
Nosotros catalogamos como malas prácticas en la administración fincas y comunidades, todas aquellas gestiones u omisión de éstas, que puedan perjudicar física, económica o legalmente, al inmueble y/o a sus propietarios, o a terceros.
Aunque conocemos bastantes más, en este artículo hemos incluido tres de las que más nos cuentan aquellos que cansados de un mal servicio, se ponen a buscar un nuevo administrador de fincas para su comunidad de propietarios en Barcelona.
En un próximo artículo incluiremos tres más.
No se realizan las reuniones de comunidad obligatorias anuales
Las reuniones anuales que convoca el administrador de fincas, sirven para aprobar el presupuesto del ejercicio en curso, las cuentas del ejercicio anterior, nombrar cargos (presidente, vicepresidente, administrador…), hablar de los temas que preocupan a los vecinos…
Si no pasa nada especial en la finca, la ley especifica que debe realizarse un mínimo de una reunión al año.
No obstante, si la comunidad está en plenas reformas o trámites administrativos, es habitual que se convoquen varias reuniones durante el año para poder hacer un seguimiento exhaustivo de estos temas.
Los motivos por los que no se suelen convocar las reuniones anuales de tu comunidad pueden ser de diversa índole: desidia profesional, falta de transparencia, mal uso de los fondos de la comunidad por parte del administrador, falta de organización del administrador de la comunidad.
Sea cual sea tu caso, nosotros te recomendamos que exijas que tu administrador convoque como mínimo la reunión anual obligatoria.
Falta de comunicación entre el Administrador y el Presidente de la comunidad
Esta mala práctica en la administración de comunidades va ligada a la anterior (cuando te hablábamos de falta de transparencia), y consiste en que el administrador de fincas no notifica al Presidente de la comunidad sobre las reparaciones que se han llevado a cabo, las desviaciones presupuestarias, lo que estando aprobado no se ha ejecutado, los imprevistos, etc.
Es cierto que, a veces, hay incidentes que son de extrema urgencia y que la comunicación no puede producirse a tiempo, pero en la medida de lo posible deben ser comunicadas todas las acciones efectuadas en el inmueble (aun a posteriori), sean del tipo que sean.
Avisar y llevar una buena comunicación con el cliente puede ser una forma de evitar sospechas y suspicacias por parte de los propietarios.
Este caso de éxito de una finca en la Vía Augusta -Muntaner de Barcelona habla sobre estas problemáticas.
Los propietarios se quejan de la mala atención al cliente por parte de la Administración de Fincas
Esta mala práctica es muy habitual según nos cuentan varios propietarios. ¿Cuántas veces has llamado a tu administrador y no te ha devuelto la llamada… ni incluso pasados varios días?
Debido principalmente a la mala organización interna, son muchos los administradores de fincas que se han acostumbrado a no devolver las llamadas que les hacen sus administrados.
¿Inverosímil verdad?
Debemos ser conscientes de que, hoy en día, la buena atención al cliente es fundamental, y que en la era de las redes sociales y de la híper comunicación, es de vital importancia que las sinergias y relaciones entre vecinos y administradores de fincas sean siempre lo más fluidas posible.
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Hasta aquí este primer artículo sobre malas prácticas de administradores de fincas. Esperamos que la lectura te hay sido interesante, en cuyo caso te animamos a compartir el artículo en tus redes sociales, y a seguirnos a nosotros en LinkedIn o Instagram.
¿Te gustaría leer el segundo artículo sobre errores de los administradores de fincas? Haz clic aquí.
6 comentarios
Hola
Somos una Comunidad de Propietarios. Tenemos un Administrador que nos cobra por partes iguales a 50vecinos al año el importe de HONORARIOS ADMINISTRACIÓN 3.016,88€+IVA HONORARIOS ADMINISTRACIÓN 633,56€, pero aparte de esto nos cobra HONORARIOS GESTION DEL 347 = 108,90€, tambien nos cobra MATERIAL OFICINA 265,96€ cuando en 2021 no ha hecho ninguna reunion por Covid, no ha enviado convocatorias ni correspondencia a ningun propietario de la Comunidad. El tiene la obligacion de tener una empresa de Prevencion que les de las Reglas sobre proteccion de datos de sus trbajadores y a nosotros nos pasa un Cargo de PROTECCION DE DATOS 84,70€, tambien tiene la obligacion de dirigirse en nombre de la Comunidad con las Entidades Publicas digitalmente, el sacar el Certificado Digital es gratuito y se saca cada 2 años y nos esta cobrando cada año, GEST.HONORARIOS RENOV CERTIFICADO DIGITAL =145,20€, cuando el año pasado nos cobro GEST HONORARIOS OBTENCION CERTIFICADO DIGITAL CDAD = 181,50€. tambien hicimos una derrama y nos cobra PH CONFECCION + CONTROL DERRAMAS – 350 CUOTAS =350€+IVA= 423,50€. Todos estos cargos son legales?
Buenas tardes Fco.Javier,
Vamos a responder a todas las cuestiones que los planteas.
Los honorarios por administrar una comunidad de propietarios son libres, aunque hay un baremo aconsejado por el Colegio de Administradores de Fincas. El baremo varía en función de las características de cada finca: el número de entidades que tiene, número de ascensores, si tiene o no tiene servicio de conserjería o portería, calefacción central, zona comunitaria, etc.
La Ley establece que todos los gastos se tienen que pagar en función del coeficiente de propiedad que tiene cada departamento, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
Otros conceptos como la gestión del 347 y el material de oficina son libres. Hay administradores de fincas que los cobran y otros que no. Todo depende de lo que se haya pactado entre la comunidad y el administrador.
Cada comunidad debe que tener un contrato de protección de datos y el importe corresponde pagarlo a la comunidad.
En cuanto al certificado digital para comunicarse con las entidades públicas es obligatorio para todas las comunidades y el importe depende de la entidad que lo valide y expida, pero también es un cargo que le corresponde a la comunidad.
Por último, por la gestión de derramas no deberían cobrar nada, ya que es un servicio que está incluído dentro de sus honorarios, a no ser que se haya pactado lo contrario.
Esperamos que esta respuesta te sea útil. Cualquier otra duda que tengas, estaremos encantados de contestártela.
Recibe un saludo
Que se puede hacer cuando la administradora de un edificio de alquiler tiene el edificio totalmente dejado de la mano de Dios en cuanto a limpieza ,pintura etc
Hola Manuel,
Lo primero que haría es que la mayor parte de los inquilinos del edificio escribieran al administrador y le explicaran que la limpieza es muy deficiente y lo pudieran demostrar con fotografías pidiéndole que ponga fin a la suciedad (cuantos más inquilinos lo comuniquen, más presión se hará).
En el mismo escrito (carta certificada o correo electrónico) indicarle que si transcurrida 1 semana no se ha puesto solución, se consignará el dinero de la renta en el juzgado hasta que se limpie la escalera (también se puede depositar en la notaría, pero entonces tiene un coste).
En ningún caso dejaría de pagar la renta porque puede ser motivo de rescisión del contrato de alquiler.
Esperamos haberte solucionado tu duda.
Buenos días,
el administrador de la comunidad no envía las actas a pesar de solicitarlas en las reuniones y correo electrónico, se limita a presentar la contabilidad de ingresos y gastos muy generalizada, me he preocupado en pedir presupuestos a otros profesionales en revisión contra incendios, reparación de puerta, y son un 50% 60% más baratos, le he propuesto que contacte con estas empresas y hace caso omiso.
Buenas tardes Eduardo,
El administrador tiene que enviar el acta de la junta, transcurridos 8 días desde su celebración. Es verdad que, a veces, por carga de trabajo, se puede retrasar un poco, pero siempre las tiene que enviar. Cuando presenta la liquidación de ingresos y gastos es el momento de hacerle todas las preguntas y solicitar que enseñe las facturas que los propietarios crean convenientes. En cuanto a los industriales, es la comunidad quien tiene una relación mercantil con los industriales, por lo que, si la comunidad considera que se tiene que cambiar de industrial, nos parece inaceptable que el administrador no lo haga.
Por todo lo expuesto anteriormente, creo que lo mejor es que la comunidad se plantee cambiar de administrador.
Esperamos haber aclarado tus dudas.
Un saludo,