alquiler venta pisos via agusta muntaner barcelona

¿Qué hago? ¿Vendo o alquilo un piso en la calle Vía Augusta, esquina Muntaner?

Imagina por un momento que tienes un piso en propiedad en Barcelona. Ahora supongamos por los motivos que sean, quieres generar más ingresos anuales.

Como consecuencia de esta situación, piensas en estas dos posibles opciones:

  • Vendo el piso y el dinero que genere, una vez pagados los impuestos pertinentes, lo invierto en fondos de inversión a través de bancos.
  • Alquilo el piso y con las rentas mensuales netas que me genere el alquiler, aumento mis ingresos anuales.

alquiler venta via augusta muntaner barcelonaEl caso de éxito que te contaremos hoy, es muy parecido a otro en el que te hablamos de la Gestión de alquileres en la zona del Turó Park, en Barcelona.

Los dos empiezan con una herencia y los dos pasan por un cambio de rumbo en las intenciones de los propietarios, con un resultado final más beneficioso para ellos.

Para ello fue clave:

  • generar buena sintonía y confianza con los clientes;
  • que el equipo de Fincas Almendros analizáramos el terreno, y les propusiéramos posibles alternativas distintas a las que ellos tenían en mente inicialmente.

Vender o alquilar un piso en Vía Augusta (Barcelona)

Empecemos por situarnos en esta historia real.

Un matrimonio de unos 70 años, que viven en la zona alta de Barcelona, buscó por internet una agencia inmobiliaria en la zona, nos vio y se puso en contacto con nosotros.

Hacía años que habían heredado un piso situado en la calle Vía Augusta esquina Muntaner.

Lo heredaron tiempo atrás al fallecer la madre de ella, que por aquel entonces no vivía en él, pues residía fuera de Barcelona.

alquiler venta pisos via agusta muntaner barcelonaMantuvimos una primera reunión en nuestras oficinas, en la que nos explicaron que su intención era venderlo por diversos motivos:

  1. La pareja contaba con una posición económica cómoda, tenían ahorros y una pensión de jubilación, y también tenían piso propio en la misma finca. Por eso, no les hacía falta un segundo.

Preferían aumentar sus ingresos invirtiendo el dinero que les generase la venta del inmueble.

  1. Sus dos hijos también tenían unas vidas cómodas y prósperas, en todos los sentidos, y era poco probable que ninguno de los dos lo necesitara en un futuro.
  2. Además, querían ahorrarse los diversos gastos que el piso heredado les generaba cada año.

En definitiva, según su criterio, la mejor opción era poner el piso en venta.

Análisis de la venta del piso en Muntaner – Vía Augusta

Acabada esta primera reunión, y como siempre hacemos en estos casos, lo siguiente que hicimos fue visitar el inmueble, para conocerlo de primera mano.

  • Se trataba de un piso de 140 m2, bueno en términos generales, pero hacía treinta años que no se reformaba.
  • Era un inmueble característico de la zona alta de la Ciudad Condal, aún contaba con la habitación del servicio y la cocina era pequeña.
  • La finca estaba, en general, en buen estado.

Pero claro, hoy en día, el estilo de vida ha cambiado.

Quien comprara el piso, tendría que readaptarlo al modus vivendi del siglo XXI, haciendo la cocina más grande, por ejemplo, o conviertiendo la habitación del servicio en un mejor y más grande dormitorio, ampliando el salón…

Al ser un piso de calidad, ofrecía muchas posibilidades que, probablemente, un arquitecto creativo sabría aprovechar.

Análisis en profundidad de las opciones: venta o alquiler

En una fase de análisis más minucioso y profundo, nos dimos cuenta de que, si el piso se vendía, dado que no era primera residencia, los propietarios tendrían que pagar unos impuestos altos, cosa que disminuía la rentabilidad de la venta y el importe final del que dispondrían para invertir.

A lo anterior, habría que añadirle, o mejor dicho restarle, el que pago pertinente de la plusvalía municipal.

impuestos por la venta de pisos en barcelonaPor otro lado, los tipos de interés que estaban dando los bancos no eran muy altos y, dado que el perfil de los vendedores era el de una pareja jubilada de setenta años, no era aconsejable que arriesgaran su patrimonio colocándolo en productos bancarios y/o inversiones poco recomendables para ellos.

¿Conclusión?

Dadas las circunstancias y las necesidades del vendedor, les propusimos una alternativa diferente: reformar el piso, ponerlo a tono, y alquilarlo por un buen precio.

¿Finalmente vendieron o alquilaron?

Cabe destacar que, a nosotros, como agencia inmobiliaria y considerando únicamente criterios económicos, nos hubiera salido más a cuenta vender que alquilar, ya que los honorarios a percibir son más altos en caso de venta.

Pero creemos que uno de los motivos por los cuales llevamos más de 60 años en el mercado, es porque nuestra filosofía antepone siempre e indiscutiblemente los intereses de nuestro cliente en detrimento de los nuestros.

Nuestra experiencia nos dice que cuidar bien a los clientes, es más satisfactorio como personas y más rentable económicamente a largo plazo.

Por otro lado, y en este caso concreto, la opción de vender nunca se perdería.

La reforma aumentaría de por sí el valor del piso, y en el supuesto de un mercado inmobiliario en crecimiento a largo plazo, la venta siempre sería una posibilidad con la que contarían.

Analizadas todas las opciones, y después de consultarlo con sus dos hijos, el matrimonio decidió alquilar en vez de vender.

A partir de ese momento, nuestro departamento de gestión patrimonial se encargó de coordinar los presupuestos y los contactos con los operarios que harían las reformas.

  • El piso se acondicionó para alquilarlo,
  • hicimos un estudio para definir un precio de alquiler de mercado y, en muy poco tiempo, lo alquilamos.

Desde entonces, y de esto hace ya unos años, somos administradores del piso y tenemos una muy buena relación con la pareja y sus hijos.

—- xxx —-

¿Qué te ha parecido esta historia?

¿Te ha sido útil para entender cuál es uno de los valores que un asesor inmobiliario te debería aportar siempre?

Si así ha sido, nos sentiremos satisfechos pues ese era el primer objetivo de contarte este caso real:

Ampliar tu capacidad de miras para que cuando tengas en mente una posible transacción inmobiliaria, utilices los consejos de una agencia que te aporte otros puntos de vista.

En futuros posts te hablaremos de más casos reales.

Nos gustan este tipo de historias en las que jugamos un papel importante en la toma de decisiones.

Comparte esta historia con quien creas que le interesará leerla, y únete a nosotros en linkedin o google + para estar al día de nuevos consejos inmobiliarios.

 

administracion patrimonial inmobiliaria

¿Qué es y qué ventajas tiene la administración patrimonial inmobiliaria?

Administración y gestión patrimonial de inmuebles.

 

Lo que te vamos a contar hoy, es más frecuente de lo que te puedas imaginar en una ciudad como Barcelona y en pleno siglo XXI.

 

administracion patrimonial inmobiliaria

Son muchas las personas propietarias de uno o más inmuebles, así como algunos grupos familiares o incluso accionistas de sociedades patrimoniales, que no gestionan de forma profesional y dinámica su patrimonio inmobiliario, esté comprendido por uno o más activos: pisos, casas, edificios, parkings, locales comerciales, segundas residencias, oficinas …

Los motivos por lo que esto puede suceder, son muchos y diversos:

  • Son propietarios de muchos inmuebles y no pueden con todos;
  • Algunos, que trabajan en lo suyo y tienen obligaciones familiares, no tienen el tiempo para hacerlo bien, todo y que lo intentan por su cuenta;
  • Los hay a los que incluso les escasea la motivación para gestionar optimizando;administracion patrimonial inmobiliaria
  • Otros quisieran hacerlo pero no pueden por líos entre miembros de las familias propietarias;
  • Algunos contratan o heredan servicios de administradores de fincas, que son poco serios y/o han dejado de estar actualizados. Sobre este caso concreto puedes leer este otro artículo en el que te hablamos de la gestión inmobiliaria de un grupo familiar en Barcelona;
  • Otros lo intentan por su cuenta pero sin estar al día de lo que sucede en el mercado inmobiliario, y por lo tanto pierden buenas oportunidades;
  • También están los que no saben que existen empresas especializadas en gestionar y administrar patrimonios inmobiliarios, con quien pueden contar para que se lo haga en su nombre;
  • Muchas personas, erróneamente creen que para contratar un servicio de administración patrimonial inmobiliaria, deben ser propietarios de una cantidad importante de activos inmobiliarios…
  • Etc…

Hecha esta explicación de los porqués de una mala administración inmobiliaria, a continuación te contaremos cómo funciona y qué ventajas tiene un buen servicio de administración patrimonial inmobiliaria, y cómo este tipo de servicio (cada vez más habitual y demandado) puede velar por tu tranquilidad y la de tus inmuebles.

La administración patrimonial inmobiliaria fase a fase

Empecemos por explicarte el paso a paso que nosotros, o cualquier otro administrador de inmuebles serio y actualizado debería seguir para hacerlo mínimamente bien:

  1. Lo primero que se debe hacer cuando te dan el mandato de administrar el patrimonio inmobiliario de un cliente, es analizar las entidades a nivel físico o de mantenimiento, y también a nivel jurídico y legal (ej: situación de los contratos…);
  2. Una vez realizado este análisis, lo habitual es realizar un diagnóstico a partir del que se informe al propietario de los aspectos que se pueden mejorar o que deben cambiar:administracion patrimonial inmobiliaria
    1. cómo reducir gastos,
    2. qué mejoras interesan para aumentar el atractivo y valor del activo inmobiliario a largo plazo,
    3. qué pautas seguir para aumentar ingresos…
  3. Acto seguido, una vez e propietario está informado, es conveniente diseñar un plan de acción y ponerse manos a la obra:
    1. Plan de marketing y promoción;
    2. Búsqueda y selección de nuevos inquilinos para inmuebles.
    3. Aumentos de alquileres a los precios de mercado;
    4. Reducción de costes de mantenimiento…
  4. Un valor añadido que adicionalmente se puede ofrecer a todos los clientes es que, en todo momento, sea la hora y el día del año que sea, puedan conocer online el estado de cuentas de sus inmuebles.

Como ejemplo de este último punto, nosotros damos a cada cliente un usuario y una contraseña, para que a través de fincasalmendros.com, pueden ser conocedores de los pagos, los cobros, las liquidaciones y el estado económico de su propiedad o propiedades inmobiliarias.

  1. Así mismo, en el caso de los patrimonios formados por un gran número de entidades, es conveniente realizar un análisis financiero y económico anual, para mantener al corriente de la evolución a los propietarios.

Todo lo anterior, debe estar bien organizado y comunicado periodicamente, para que gracias a ello, los propietarios sepan la realidad y el estado de sus inmuebles.

Por eso es conveniente realizar reuniones periódicas para informar a cada propietario o grupo de éstos, la situación de su patrimonio inmobiliario.

Ventajas del servicio de administración patrimonial inmobiliaria

administracion patrimonial inmobiliariaImaginamos que buena parte de las ventajas que un servicio de esta tipología ofrece, ya te las debes imaginar con lo que has leído en los puntos anterior.

En cualquier caso, pensamos que es bueno hacerte un pequeño resumen de alguna de las principales y más obvias:

  1. Tranquilidad de que tu patrimonio, esté integrado por uno o cien activos, está al día y bien gestionado.
  2. Máxima transparencia en las cuentas gracias al sistema de intranet.
  3. Tranquilidad al saber que el valor del patrimonio no solo se preserva, sino que aumenta;
  4. Inmuebles siempre alquilados o en proceso de estarlo cuando se quedan vacíos;
  5. Máxima rentabilidad posible del patrimonio, según la realidad del mercado;
  6. Tranquilidad jurídica;
  7. Evitar preocupaciones al saber que todo tu patrimonio está gestionado por expertos profesionales con una larga trayectoria y experiencia en el sector;
  8. La posibilidad de no tener que pensar en ello, y poderle dedicar tiempo a tu trabajo, tu familia, aficiones, etc.

Otra ventaja a destacar es que los propietarios se involucran en la gestión de su patrimonio hasta donde ellos quieren.

Por ponerte un ejemplo de lo anterior, tenemos clientes que están viviendo en Miami, y con bastante asiduidad se interesan por el estado de su patrimonio inmobiliario; mientras que, por otro lado, también tenemos clientes que aun viviendo en la misma ciudad de Barcelona, nunca nos llaman y lo único que les interesa es saber que cada fin de mes reciben sus liquidaciones correcta y puntualmente.

— xxx —

Habrás podido comprobar, que las posibilidades de tener tus inmuebles al día y bien getionados, existen, y si quieres, tú también puedes acceder a ellas.

administracion patrimonial inmobiliariaEn Almendros, como puedes leer en el siguiente enlace, administramos patrimonios a clientes diversos, desde aquellos que poseen un único piso del que quieren sacar la máxima rentabilidad, hasta grupos familiaries a quienes les ayudamos a administrar decenas de ellos ubicados por toda la geografía.

A todos ellos les ofrecemos un servicio personalizado adaptado a su realidad y necesidades patrimoniales.

Así que, en caso de querer que te informemos con más detalle, solo tienes que contactarnos para que podamos montar una reunión, nos cuentes tu situación y te expliquemos qué podemos hacer por tí.

Esperamos que la lectura te haya sido interesante y te haya proporcionado buenas ideas. Recuerda que para estar al día de todos los consejos que publicamos en este blog, tienes la opción de seguirnos en las redes sociales en las que estamos presentes (Linkedin y Google +).

 

administracion inmobiliaria barcelona

Caso de éxito del cambio de administrador del patrimonio inmobiliario de una familia barcelonesa

Gestión patrimonial inmobiliaria.

 

No es lo mismo administrar el patrimonio inmobiliario de una persona, que el de un grupo familiar. Las necesidades de cada uno difieren en muchos aspectos.

Cómo en el caso que te relatamos hoy, los patrimonios inmobiliarios familiares suelen estar formados por entidades de toda índole: pisos, casas, terrenos, locales comerciales o de oficinas, etc…, y en muchas ocasiones ubicados en poblaciones distintas.

Para llevar a cabo una óptima gestión, se necesitan amplios conocimientos, un alto nivel de diplomacia y habilidades relacionales, además una dilatada experiencia en el sector de la administración y gestión inmobiliaria.

En muchas ocasiones la administración del patrimonio familiar es motivo de discusiones entre los miembros de la familia, por ello, suele ser recomendable que un profesional en la administración de patrimonios inmobiliarios se encargue de hacerlo.

gestion patrimonio inmobiliario barcelona, fincas almendros

¿Qué consideramos grupo familiar?

Consideramos grupo familiar a aquel integrado por dos o más personas que mantienen entre ellas diferentes grados de parentesco.

Por lo general, además de poseer patrimonios inmobiliarios extensos, creados durante décadas, cuando nos vienen a ver por primera vez, suele ser habitual que las personas que conforman estos grupos estén desvinculadas de la gestión del día a día desde hace tiempo, lo que se traduce normalmente en grandes ineficiencias típicamente relacionadas con:

  • la gestión de contratos (nuevos y vencidos),
  • la gestión y actualización de rentas,
  • la gestión de reformas,
  • la gestión dinámica de cobros,
  • la gestión de reestructuraciones,
  • la gestión comercial, etc.

Todo lo anterior sumado además a las  bajas rentabilidades inmobiliarias, conlleva la pérdida de valor patrimonial año tras año.

¿Cómo suelen ser los perfiles de grupos familiares a los que asesoramos?

En Almendros gestionamos patrimonios inmobiliarios de grupos familiares de toda índole. Por ejemplo, gestionamos el patrimonio de un grupo familiar formado por dos familias (en total cinco propietarios entre hermanos y primos), que poseen un edificio con cuarenta y cinco viviendas de tamaño pequeño y un edificio alquilado íntegramente a una multinacional, todo ello en Barcelona.

gestion inmobiliaria barcelona

Otro ejemplo es el caso de éxito que te vamos a contar a continuación, en el que el grupo familiar está formado por dos hermanos de unos 70 años (ambos con hijos), y que entre terrenos, viviendas y locales comerciales, poseen más de 100 entidades repartidas por varias poblaciones españolas.

Estos son sólo dos ejemplos, pues la variedad de grupos familiares a los que asesoramos es amplia. De muchos de ellos te iremos contando historias en este blog.

100 inmuebles: una familia con un patrimonio inmobiliario importante

Antes de que nos pusiéramos al mando de la administración de este vasto patrimonio inmobiliario, quien lo gestionaba desde hacía años era la “persona de confianza” del padre de los dos hermanos (actuales propietarios), el cual se encargaba de todo.

Al heredar, los dos hermanos nombraron a un hijo de uno de ellos como responsable de revisar la evolución patrimonial inmobiliaria, y éste se dio rápidamente cuenta que algo pasaba: muchos inmuebles estaban abandonados, no se alquilaban los pisos, hacía falta reformar algunas entidades y nadie decía nada, los precios de los alquileres que se cobraban estaban por debajo del precio de mercado…

Nadie había pedido nunca explicaciones al administrador de siempre, el hombre de confianza de su abuelo, y el patrimonio se había ido deteriorando con el paso de los años.

Como ejemplos de este deterioro te podemos contar:

  • Debido a la crisis económica, muchos pisos y locales alquilados habían renegociado una rebaja del alquiler para superar la situación, pero años después no se habían vuelto a subir las rentas.
  • Uno de los contratos de un local comercial había vencido, y la persona que actuaba como administrador no se encargó de hacer la renovación con el aumento de precio correspondiente.
  • A algunos inquilinos que tenían renta antigua no se les había repercutido los aumentos pertinentes: obras en el edificio, servicios y suministros, IBI, etc.
  • Había varios pisos que llevaban muchísimos años sin ser reformados y no había forma de alquilarlos, pero el antiguo administrador no había informado a los propietarios.
  • No se perseguía activamente a los inquilinos morosos y no se ejecutaban desahucios…

gestion inmobiliaria barcelona_La necesidad de cambio de administrador inmobiliario se hace latente

Los dos hermanos propietarios, eran reticentes a cesar a la persona encargada de administrar el patrimonio familiar porque ésta había sido el hombre de confianza de su difunto padre. Pero, sus hijos, les insistían en que lo hicieron alegando motivos de peso como los comentados anteriormente.

Finalmente, el nuevo responsable nombrado por la familia decidió ponerse a buscar por internet administradores de patrimonios familiares en Barcelona, y fue así como nos encontró.

Tras varias reuniones, una primera de presentación de nuestros servicios de administración patrimonial inmobiliaria, y varias otras de presentación del estudio que realizamos de los inmuebles y su situación, nos dieron el mandato de ponernos manos a la obra, lo cual hicimos una vez comunicamos al administrador de siempre que habíamos sido nombrados  administradores.

El paso a paso de la administración patrimonial inmobiliaria

Una vez nos pusimos en acción, empezamos por pedirle a la persona que ejercía las funciones de administrador la última liquidación de los inmuebles. Con este documento pudimos saber qué pisos estaban alquilados y cuáles no, las rentas que se estaban pagando, los inquilinos morosos, etc

Posteriormente, una vez tuvimos los contratos de alquiler, los contratos de suministros, los de servicios (mantenimiento de ascensor,  limpieza de escaleras, alarma), los IBIS, etc, lo introducimos todo  en nuestro sistema  les notificamos uno a uno a todos los inquilinos y proveedores que éramos los nuevos administradores, y que por lo tanto seríamos nosotros los que, a partir de ese momento, cobraríamos los alquileres y pagaríamos las facturas correspondientes.

Además, también hicimos un estudio  de los gastos mensuales, de las viviendas vacías, de los desfases en los alquileres, etc.

Fue en ese momento en el que descubrimos con detalle muchos de los puntos que te hemos contado anteriormente: contratos vencidos sin renovar, pisos vacíos (o totalmente abandonados) y que necesitaban reformas, rentas totalmente desactualizadas, etc.

Hacernos un esquema de la situación general, conociendo todos los problemas particulares, nos ayudó a empezar a mejorar la gestión del patrimonio de esta familia de Barcelona.

gestion inmobiliaria barcelona__También, cabe destacar que, pasados unos dos meses desde que empezamos, ya habíamos visitado todos los inmuebles repartidos por toda España para, conocer de primera mano la situación de los mismos. Aprovechamos estas visitas para hablar con todos los inquilinos y presentarnos.

Cuatro años después…

Además de la actualización de la gestión y administración inmobiliaria, entre muchas de las medidas tomadas también se hizo una valoración de varios activos inmobiliarios. Como consecuencia de esta valoración, se decidió vender algunos de ellos, y con el dinero generado se compraron otros inmuebles con más alta rentabilidad y potencial de crecimiento en valor a largo plazo.

Después de cuatro años podemos afirmar que el patrimonio inmobiliario familiar de estos dos hermanos de Barcelona ha mejorado ostensiblemente en varios aspectos:

  1. Se ha logrado que los alquileres y las rentas sean un 12% más altas que las que se estaban cobrando cuando empezamos.
  2. De los pisos y activos que se vendieron para comprar otros, se ha doblado la rentabilidad anual que se percibe.
  3. Se han reducido ostensiblemente los gastos de administración.
  4. Se ha conseguido un patrimonio inmobiliario más sólido y rentable.

Además de la información que reciben mensualmente, la cual también pueden consultar a través de nuestra página web, actualmente, cada seis meses mantenemos reuniones con los dos hermanos y alguno de sus hijos, para comentar la situación general y, si hay alguna cosa que resolver, también nos vemos en momentos puntuales.

— xxx —

Esperamos que la lectura de esta historia te haya dado buenas ideas. Si estás interesado en encontrar un administrador que gestione el patrimonio inmobiliario de tu familia, no dudes ponerte en contacto con nosotros para que tengamos una primera reunión, en la que nos expliques tus inquietudes y nos podamos presentar.

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