En los últimos años, Barcelona se ha convertido en el punto de mira de muchos inversores (locales, nacionales e internacionales), que buscan activos inmobiliarios donde invertir su dinero.
Un ejemplo de ello es el caso de éxito de Almendros agencia inmobiliaria que te voy a contar hoy.
Hablamos de una pareja alemana, de entre cincuenta y sesenta años, con hijos, de buena posición social, amantes de la península ibérica.
Se pusieron en contacto con nosotros recomendados por otros clientes.
Les atrajo nuestra experiencia como agencia inmobiliaria internacional, junto a nuestros servicios de gestión inmobiliaria patrimonial.
Querían que les asesoráramos y ayudáramos a elegir una inversión inmobiliaria importante para ellos. Tenían la intención de mudarse pronto a España, concretamente a Barcelona por ser esta una ciudad con muchas ventajas para matrimonios como ellos.
Pero antes de hacerlo, querían comprar inmuebles como inversión, cuyas rentas complementaran los ingresos de los que dispondrían durante los años que vivieran aquí.
¿Por qué elegir Barcelona para una inversión inmobiliaria?
Si estás al corriente de lo que pasa hoy, no hace falta que te diga que a pesar de la demanda pujante, invertir en inmuebles en Barcelona sigue siendo interesante.
Después de la pasada gran crisis, los precios inmobiliarios se han ido recuperando año a año, lo cual no impide que si sabes buscar y te pones en manos de agencias expertas, puedas encontrar activos inmobiliarios en Barcelona con rentabilidades interesantes.
Y es que el mercado barcelonés lleva ya varios ejercicios consecutivos marcando máximos, con revalorizaciones anuales que en las zonas más demandadas rondan el 7-8%.
Lejos de enfriarse, la demanda se mantiene firme: las viviendas correctamente tasadas en zonas prime suelen venderse en apenas unas semanas, señal de un mercado tensionado pero muy activo.
Para quien busca rentabilidad más que revalorización pura, el mapa de la ciudad ofrece matices interesantes con diferencias notables según el distrito:
- los barrios periféricos como Nou Barris o Sant Andreu suelen ofrecer los porcentajes más altos,
- mientras que zonas prime como Sarrià-Sant Gervasi priorizan la estabilidad del activo y un perfil de inquilino solvente por encima del rendimiento puro.
Esta combinación —zonas de alto crecimiento y zonas de refugio de capital— es justo lo que hace que Barcelona siga siendo un tablero atractivo tanto para quien busca cashflow como para quien invierte a largo plazo.
El otro factor que no cambia con el tiempo es la escasez de oferta: Barcelona tiene muy poco suelo disponible y las restricciones urbanísticas siguen limitando la construcción de vivienda nueva, lo que sostiene los precios al alza pase lo que pase con los tipos de interés en cada momento.
Por eso, más que nunca, la clave está en saber identificar las zonas con recorrido y contar con quien conoce bien el terreno.
¿Qué tipo de inversión inmobiliaria en Barcelona buscaba esta pareja de alemanes?
Como buenos y aplicados ciudadanos centro europeos, esta pareja había investigado antes de contactarnos para hacer su inversión inmobiliaria en Barcelona.
Disponían de un capital cercano a los 5 MM. de euros, con los que pretendían comprar una o varias naves industriales situadas dentro del área metropolitana de Barcelona, para con posterioridad ponerlas en alquiler.
Estudiamos el caso y las necesidades para, acto seguido, buscar y proponerles naves industriales que pudieran satisfacer sus exigencias.
Invertir en naves industriales en Barcelona
Cuando hablamos de un producto inmobiliario industrial, las rentabilidades que puedes esperar hoy se mueven en un rango que oscila del 5% al 7%.
Son cifras atractivas, pero claro, también tienen sus “riesgos” adicionales, los cuáles pueden ser incómodos para un tipo de inversor particular de perfil más bien conservador.
Los inquilinos de naves suelen ser empresas que en momentos de situación económica complicada, sufren, con el correspondiente riesgo que ello conlleva para los propietarios de las naves que alquilan.
¿Y entonces…?
Entonces lo que sucedió fue un giro de 180 grados.
Después de varias reuniones en nuestras oficinas y por videoconferencia con la pareja, les aconsejamos y finalmente decidieron, cambiar la orientación de la inversión inmobiliaria.
Su perfil hacía más sensato comprar un inmueble de viviendas en Barcelona.
¿Conoces nuestros servicios de asesoramiento para compra de inmuebles?
Invertir en un edificio en Barcelona
Nuestro caso de éxito cambió de rumbo.
Aunque las expectativas de rentabilidad son menores, digamos más cercanas al 5%, también lo es el riesgo cuando inviertes en edificios de viviendas en Barcelona.
Después de asesorar al matrimonio alemán, nos pusimos a buscar un edificio que comprar.
Las pautas generales que se marcaron para identificarlo fueron las siguientes: rentabilizar la inversión a largo plazo; y que fuera un edificio donde llegado el momento, la pareja también pudiera vivir.
El edificio debía cumplir las siguientes características:
- Que tuviera más de tres entidades (pisos).
- Que tuviera o se pudiera instalar un ascensor.
- Que contara con inquilinos arrendados con contratos antiguos para que, una vez liberados los pisos, se pudiera subir el precio de los alquileres y, por lo tanto, aumentar la rentabilidad de la inversión.
- Que estuviera en las siguientes zonas de Barcelona: Casco Antiguo, Eixample, Gràcia, Sagrada Familia, la zona de la Diagonal, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi.
Buscar y comprar un edificio de viviendas en Barcelona
Crear este marco estratégico, nos sirvió para poder hacer una primera criba. Los edificios que no cumplieran con estos requisitos automáticamente eran descartados.
- Lo primero que hicimos fue ponernos en contacto con clientes a los que les les gestionamos sus alquileres y patrimonios inmobiliarios, que pudieran estar interesados en vender alguno de sus inmuebles.
- En segundo lugar, contactamos con otros agentes inmobiliarios, colaboradores y aliados profesionales, que pudieran conocer edificios que cumplieran con las características fijadas.
Es importante tener en cuenta que, en el fondo, para este tipo de inversiones, el mercado de Barcelona es reducido.
Aún y así, encontramos siete edificios que cumplían con lo pactado, de los que en un primer análisis más exhaustivo descartamos tres.
Nos quedamos con cuatro.
Preparamos un informe detallado de cada uno con ellos, se lo mandamos a la pareja para que los conociera y los analizara, y mantuvimos una nueva reunión, esta vez por videoconferencia, para intercambiar opiniones.
Acordamos que vendrían a Barcelona para visitar los cuatro edificios. Nos dijeron cuándo, y organizamos las visitas para esas fechas.
¿A qué tipo de cliente le gestionamos y administramos sus inmuebles?
Análisis y negociación para comprar edificios de viviendas
En las visitas, pudimos ver algunos inmuebles y las zonas comunes.
En este tipo de visitas, es muy importante prestarle especial atención a elementos como la fachada del edificio y azoteas, para analizar su estado y poder prevenir inversiones extra.
De los cuatro edificios visitados, nos pidieron que iniciáramos la negociación en dos.
Negociamos y conseguimos cerrar un acuerdo.
Cabe destacar que, cuando negociamos, siempre lo hacemos en base a un estudio detallado y objetivo de todos los pros y contras del inmueble:
- Estudiamos la viabilidad económica,
- pedimos asesoramiento profesional a arquitectos si es necesario,
- estudiamos los posibles vicios ocultos y costes adicionales,
- analizamos todo lo referente a cuestiones legales y registrales…
Este análisis tan pormenorizado, nos permite a la postre negociar precios de compra razonables tanto para el vendedor como para el comprador, en este caso nuestro cliente.
Asesoramiento inmobiliario en Barcelona para inversores extranjeros
En paralelo a la negociación, nos encargamos de todos los trámites legales y contractuales necesarios para que un inversor extranjero (en este caso alemán), pueda realizar la transacción de forma correcta y sin dolores de cabeza.
Una vez comprado el inmueble, en Almendros nos podemos encargar de todo lo que toca poner en marcha, y en este caso así lo hicimos:
- contactar con los industriales,
- determinar la estrategia de alquileres y administrarlos,
- gestionar los cobros y pagos del edificio,
- contratar los servicios de las zonas comunes, etc.
En este caso, tras sanear y pintar las zonas comunes y reformar alguna entidad, acabamos alquilando todos los inmuebles.
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Espero que esta lectura te haya sido interesante.
Recuerda que si necesitas nuestro asesoramiento inmobiliario puedes contactarnos aquí. Marcaremos fecha para una primera reunión, presencial u online, en la que nos expliques qué buscas.
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PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE INVERTIR EN EDIFICIOS DE VIVIENDAS EN BARCELONA
¿Es rentable invertir en un edificio de viviendas en Barcelona?
Sí, es una de las inversiones inmobiliarias más estables. La rentabilidad media suele moverse en torno al 5%, algo menor que otros productos como las naves industriales, pero a cambio el riesgo se reparte entre varios inquilinos particulares, lo que aporta más seguridad al inversor frente a la vacancia o los impagos.
¿Qué características debe tener un buen edificio de viviendas para invertir?
Lo ideal es que cuente con varias entidades (pisos) para diversificar el riesgo del alquiler, que tenga o se pueda instalar ascensor, y que existan inquilinos con contratos antiguos: a medida que se van liberando los pisos, es posible actualizar las rentas a precio de mercado y aumentar la rentabilidad. La ubicación también es clave, priorizando zonas consolidadas o con buen recorrido de revalorización.
¿En qué zonas de Barcelona conviene comprar un edificio de viviendas?
Depende del objetivo del inversor, pero zonas como el Casco Antiguo, el Eixample, Gràcia, Sagrada Familia, la Diagonal, Les Corts o Sarrià-Sant Gervasi suelen ser buenas candidatas por combinar demanda sólida, buena conectividad y potencial de revalorización a largo plazo.
¿Cuánto capital hace falta para comprar un edificio de viviendas en Barcelona?
Varía mucho según el tamaño del edificio, el número de entidades y la zona, pero para operaciones de cierta entidad (edificios con varios pisos en zonas consolidadas) suele ser necesario disponer de un capital desde varios cientos de miles hasta varios millones de euros. Un asesoramiento previo ayuda a ajustar el presupuesto a los objetivos reales del inversor.
¿Puede un inversor extranjero comprar un edificio de viviendas en Barcelona?
Sí, no es necesario ser residente en España para comprar un inmueble. El proceso implica trámites específicos como la obtención del NIE, la apertura de una cuenta bancaria y la gestión de la fiscalidad como no residente, entre otros. Contar con una agencia especializada en inversión internacional simplifica enormemente el proceso.
¿Qué riesgos tiene invertir en un edificio de viviendas frente a otros activos inmobiliarios?
El principal riesgo, comparado con productos como las naves industriales, es menor: al tener varios inquilinos particulares, el impacto de un impago o una vacancia puntual se diluye entre el resto de rentas del edificio. Aun así, conviene analizar bien el estado del inmueble (fachada, azoteas, instalaciones) para evitar sorpresas y costes adicionales tras la compra.
¿Cómo se negocia el precio de compra de un edificio de viviendas?
Una buena negociación se apoya en un estudio detallado del inmueble: viabilidad económica, posibles vicios ocultos, cuestiones legales y registrales, y en ocasiones asesoramiento técnico de arquitectos. Este análisis permite llegar a un precio justo tanto para el comprador como para el vendedor, y evita sobrecostes una vez cerrada la operación.
¿Qué gestiones hay que hacer después de comprar un edificio de viviendas?
Tras la compra, hay que definir la estrategia de alquileres, contactar con los inquilinos existentes, gestionar cobros y pagos, contratar los servicios de las zonas comunes y, en muchos casos, acometer pequeñas reformas o labores de mantenimiento para optimizar el valor del edificio y facilitar el alquiler de las entidades vacías.
¿Cómo ayuda una agencia inmobiliaria en Barcelona encontrar el edificio adecuado?
Una agencia con experiencia define junto al inversor los criterios de búsqueda (tamaño, zona, rentabilidad esperada), filtra el mercado disponible, contacta con propietarios y otros agentes colaboradores, prepara informes detallados de cada opción y acompaña en las visitas y la negociación. Esto es especialmente útil en un mercado como el de Barcelona, donde la oferta de edificios completos es reducida.
¿Dónde puedo aprender más sobre cómo invertir en edificios de viviendas en Barcelona?
En Almendros hemos preparado guías completas sobre inversión inmobiliaria, donde te explicamos en detalle tipos de activos, rentabilidades esperadas, fiscalidad y estrategias de compra.
