Te voy a contar un caso real que viví hace no mucho. Una experiencia de inversión en pisos en Barcelona, con el dinero generado tras vender un gran edificio, perteneciente a una familia.
Para ponerte en antecedentes, imagínate que eres copropietario de un edificio de viviendas en Barcelona, el cuál pertenecía originariamente a tu padre y a tu tío.
Fallecidos ellos, tú, tus hermanos y tus primos os convertís en copropietarios de un inmueble que os genera buenas rentas anuales, pero también problemas.
Los problemas, son cada vez más incómodos y perjudiciales para todos. Son consecuencia de la copropiedad y de gran disparidad de criterios sobre decisiones relacionadas con la gestión inmobiliaria del edificio.
Como que muchos de tus familiares también están incómodos, decidís que lo mejor para todos es vender el edificio y repartiros el importe de la venta.
Como consecuencia de todo esto, pasados unos meses, te ves en la tesitura de decidir qué hacer con el dinero que te ha tocado tras la venta.
En situaciones como esta, en Almendros agencia inmobiliaria, acompañamos a nuestros clientes para ayudarles a tomar las mejores decisiones sobre cómo reinvertir el capital, adaptándonos a sus criterios y objetivos. En este caso, trabajamos estrechamente para identificar oportunidades en el mercado inmobiliario de Barcelona.
Esta historia real no solo refleja los desafíos y decisiones familiares, sino que también plantea la intrigante posibilidad de transformar un legado familiar en nuevas oportunidades financieras.
La prometedora perspectiva de invertir en inmobiliario en Barcelona, (como en esto otro caso en Finestrelles) invita a explorar cómo convertir el capital en un activo que no solo te asegure ingresos futuros, sino que también contribuya al crecimiento y estabilidad económica de tu patrimonio (algo parecido a lo que quería este matrimonio que invirtió en dos pisos en la zona de Turó Park).
¿Lo debes invertir en inmobiliario (ej. comprando pisos en Barcelona que generen buenos alquileres), o es mejor buscar otras opciones?
Sigue leyendo para conocer qué acabó sucediendo.
Inversión en pisos en Barcelona: caso real
Este caso real es la segunda parte del artículo en el que te expliqué todo el proceso de venta del gran edificio en Barcelona.
Concretamente, hoy voy a contarte dos ejemplos de reinversión inmobiliaria.
¿Te recuerdo la historia?
Se trata de un grupo familiar (similar a los que en Almendros ayudamos a gestionar sus inmuebles), compuesto por seis núcleos familiares, entre primos y hermanos.
Debido a las dificultades para regentar el inmueble ubicado en zona Sarriá – Sant Gervasi (del cual éramos administradores), los miembros de la familia se pusieron de acuerdo para venderlo.
Era la mejor opción para acabar con las problemáticas que suelen surgir, al estar una finca sujeta a las opiniones y casuísticas de tantos propietarios con criterios y necesidades dispares.
Si necesitas una guía práctica para vender edificios en Barcelona, aquí la tienes.
La venta del edificio, de 40 viviendas, se realizó por una cifra superior a los 8 MM de euros, importe que actualizado ahora superaría ampliamente los 10 MM.
Esta cantidad se repartió entre seis miembros de la familia: un millón y algo de euros por persona, después de pagar los impuestos correspondientes.
Este reparto supuso que con el dinero que les tocó de la venta, algunos de los miembros e la familia necesitaran re invertir el capital generado.
Dos de ellos, decidieron invertir su parte comprando pisos, y fue ahí donde el equipo de Almendros, volvimos a entrar en acción para asesorarles y acompañarles en su proceso de inversión inmobiliaria.
Comprar un piso y una segunda residencia en Barcelona
Uno de los dos, decidió comprarse una segunda residencia y un piso en la misma finca vendida, gestión, la segunda, que realizó sin problemas. Un caso de éxito en reinversión patrimonial, relativamente fácil y sencillo.
Pero hoy voy a centrarme en el segundo caso, dado que tuvo mayor complejidad.
Invertir a largo plazo en pisos en Barcelona
El otro de los miembros de la familia estaba dispuesto en invertir en viviendas de Barcelona, y hacerlo bajo un doble prisma:
- PRESENTE: comprar y poner los pisos en alquiler, rentabilizando la inversión al máximo.
- FUTURO: que el día de mañana, sus dos hijos pudieran usar los pisos como su residencia habitual.
La búsqueda de pisos para comprar en Barcelona, debía hacerse en clave negocio y, debía tener en cuenta los criterios de confort y necesidades que uno tiene cuando compra algo más que un inmueble: un hogar.
Los criterios que nos marcó una vez le asesoramos sobre posibles opciones, fueron los siguientes:
- RENTABILIDAD: de mercado o superior.
- ZONA: Sarrià, Sant Gervasi, Les Corts, Gràcia, partes buenas de l’Eixample.
- TIPOLOGÍA: mejor finca regia, que pisos de obra nueva.
- ASCENSOR: sí.
- N.º DE HABITACIONES: idealmente tres, para asegurar un alquiler estable. Esto, además, hacía que el piso necesitara tener, por lo menos, de 85 a 100 m2.
¿Cómo les ayudamos a comprar utilizando el servicio de personal shopper inmobiliario?
Una vez tuvimos claros los criterios de búsqueda, y explicada nuestra metodología de trabajo en la compra de los pisos, nos pusimos manos a la obra ofreciéndole los servicios de Personal Shopper Inmobiliario.
Esto significa que nos comprometimos a actuar como representantes especializados, buscando activamente propiedades que comprar, que cumplieran con unos requisitos exactos y asegurando que cada opción cumpla con sus expectativas y objetivos de inversión.
El enfoque de Almendros no solo incluye encontrar las mejores oportunidades disponibles, sino también gestionar todo el proceso de compra de manera eficiente, para garantizar que cada decisión sea respaldada por un análisis exhaustivo y una negociación experta.
Personal Shopper Inmobiliario en Barcelona
- Lo primero que hicimos fue mostrarle la cartera de inmuebles en venta, por si alguno le pudiera interesar.
Cabe destacar que, en estos casos, siempre actuamos en beneficio del vendedor, que es quién nos confió la venta de su inmueble.
El cliente descartó el primer listado de pisos, así que pusimos en marcha el plan B:
- Buscar en todos los canales inmobiliarios habituales: portales inmobiliarios en Internet, MLS’s (red de Apis en Barcelona con los que colaboramos), cartera de contactos profesionales, búsqueda de calle, etc.
- Hacer una selección de unos diez pisos, sobre el papel, para que el comprador descartara los menos interesantes.
- Visitar los pisos seleccionados y hacer otra criba, para quedarnos con los que realmente le interesarían.
- Visitar los inmuebles con el comprador para que escogiera.
- Ayudar al cliente en el proceso de compra para asegurar su máxima rentabilidad, siempre desde la más absoluta objetividad y profesionalidad.
¿Cómo asegurar la rentabilidad de la inversión en pisos en Barcelona?
Cabe destacar que, en Almendros, antes de aconsejar la compra de un piso como inversión, siempre hacemos un estudio económico con el objetivo de simular una rentabilidad objetivo:
- precio de compra y de alquiler,
- situación del mercado (de alquiler y de venta),
- IBI,
- gastos fiscales,
- posibles inversiones en reformas, etc.
Una vez finalizó el proceso de compra con éxito (se compraron dos pisos en la zona de las calles Mandri/Muntaner/General Mitre), el cliente nos confío la administración de los dos.
Los pusimos en alquiler y al poco tiempo le estaban generando rentas, mejores que las que percibía cuando era copropietario del gran edificio familiar, y por encima de las que preveíamos cuando hicimos el análisis económico inmobiliario.
Calculadora para comparar inversiones inmobiliarias
He pensando que incluir una calculadora para comparar inversiones inmobiliarias te podría ser útil.
Aquí la tienes.
Calculadora de rentabilidad de inversión en pisos
Introduce los datos de hasta dos pisos para comparar su rentabilidad, igual que en el estudio económico que hacemos antes de aconsejar una compra como inversión.
¿Cómo usar la calculadora de rentabilidad?
Esta calculadora te permite comparar hasta dos pisos como inversión, siguiendo criterios que se tienen en cuenta en un estudio económico real antes de aconsejar una compra.
Puedes cambiar el nombre de cada columna (por ejemplo, «Piso A» por la dirección o el barrio del inmueble) para identificar mejor cada opción.
Estos son los datos que necesitas introducir por cada piso:
Precio de compra
El precio al que vas a comprar el inmueble, sin incluir impuestos ni gastos asociados a la compra.
Gastos de compra (impuestos, notaría, registro)
El porcentaje que suele sumarse al precio de compra por estos conceptos. Si no tienes un dato exacto, un 10% es una referencia habitual.
Presupuesto de reforma
Si el piso necesita reforma antes de alquilarlo, indica aquí el presupuesto estimado. Si no vas a reformarlo, puedes dejarlo en 0.
Alquiler mensual estimado
Lo que esperas cobrar de renta cada mes por ese piso.
Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento)
La suma de todos los gastos fijos que tendrás durante el año por ser propietario, independientemente de si el piso está alquilado o no.
Meses vacíos al año
Una estimación de cuántos meses el piso podría estar sin alquilar (por ejemplo, entre inquilinos). Si no tienes ni idea, 0,5 meses es un valor conservador de referencia.
Al contado o con hipoteca
Elige cómo vas a financiar la compra. Si seleccionas «Con hipoteca», tendrás que indicar además el porcentaje financiado, el interés anual y el plazo en años. En ese caso, la calculadora también te mostrará la rentabilidad sobre el capital que realmente aportas de tu bolsillo.
¿Qué significan los resultados?
- Rentabilidad bruta: lo que genera el alquiler anual sobre el precio de compra, sin descontar ningún gasto.
- Rentabilidad neta: el resultado real una vez descontados los gastos anuales y teniendo en cuenta también los gastos de compra y la reforma.
- Cash-flow mensual: cuánto dinero te queda cada mes en la mano, después de gastos (y de la cuota de la hipoteca, si la hay).
- Rentabilidad sobre capital aportado: solo aparece si compras con hipoteca, y muestra el rendimiento sobre el dinero que has puesto de tu bolsillo, no sobre el precio total del piso.
El piso con mejor rentabilidad neta de los dos se resalta automáticamente para que la comparación sea más fácil de un vistazo.
Ten en cuenta que se trata de una estimación orientativa: no incluye impuestos sobre la renta del alquiler ni tiene en cuenta la evolución futura del mercado, por lo que no sustituye un estudio económico completo.
¿Qué aprendimos de este caso de inversión inmobiliaria en Barcelona?
Después de trabajar con esta familia, hubo tres ideas que confirmamos una vez más:
- Comprar varios pisos, en lugar de uno más grande, permite repartir mejor la inversión, ampliar oportunidades y reducir el riesgo.
- La zona marca la diferencia. No solo por la rentabilidad, también por el uso que puede dársele en el futuro.
- Comprar es solo una parte del proceso. La gestión posterior (*) es clave para que la inversión funcione y se mantenga en el tiempo.
(*) En nuestro caso, también nos ocupamos de esa parte. La gestión del alquiler, la resolución de incidencias, el trato con los inquilinos y la revisión periódica son parte del servicio que ofrecemos a quienes invierten en inmuebles y quieren olvidarse de los problemas.
Puedes ver cómo lo hacemos aquí: Gestión de Alquileres.
Y otra cosa más, en la página web de Almendros, también tienes un apartado específico lleno de guías para aprender a invertir en inmuebles.
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Espero que esta lectura te haya sido interesante. Nos tienes a tu entera disposición para cualquier consulta que precises.
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PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE INVERTIR EN INMUEBLES EN BARCELONA
¿Por qué invertir en pisos en Barcelona en lugar de comprar un edificio entero?
Depende de tus intereses. Comprar varios pisos, en lugar de uno más grande o un edificio completo, permite repartir mejor la inversión, ampliar oportunidades y reducir el riesgo. Además, evita los problemas de gestión que surgen cuando muchos propietarios con criterios dispares tienen que ponerse de acuerdo sobre un mismo inmueble.
¿En qué zonas de Barcelona conviene invertir en pisos para conseguir buena rentabilidad?
Zonas como Sarrià, Sant Gervasi, Les Corts, Gràcia o las partes buenas del Eixample suelen ser buenas opciones para invertir en pisos en Barcelona. La zona marca la diferencia no solo por la rentabilidad, sino también por el uso que puede dársele al inmueble en el futuro.
¿Qué tipo de piso es mejor para invertir en Barcelona, uno de obra nueva o uno reformado?
Suele ser preferible una finca regia antes que un piso de obra nueva. Además, para asegurar un alquiler estable conviene que el piso tenga idealmente tres habitaciones, lo que implica una superficie de al menos 85 a 100 m2, y contar con ascensor.
¿Cómo ayuda Almendros a quienes quieren invertir en inmuebles en Barcelona?
Almendros ofrece el servicio de Personal Shopper inmobiliario, actuando como representante especializado que busca activamente propiedades que cumplan con unos requisitos exactos y con los objetivos de inversión del cliente. El proceso incluye mostrar la cartera de inmuebles en venta, buscar en portales, MLS’s y contactos profesionales, hacer una primera selección de unos diez pisos, visitarlos para hacer otra criba y, finalmente, visitar los inmuebles junto al comprador para que este escoja.
¿Cómo se calcula la rentabilidad antes de invertir en un piso en Barcelona?
Antes de aconsejar la compra de un piso como inversión, se hace un estudio económico para simular una rentabilidad objetivo, teniendo en cuenta el precio de compra y de alquiler, la situación del mercado tanto de alquiler como de venta, el IBI, los gastos fiscales y las posibles inversiones en reformas.
¿Qué pasa con la gestión del piso después de comprarlo como inversión en Barcelona?
La gestión posterior es clave para que la inversión funcione y se mantenga en el tiempo. Almendros se encarga de poner los pisos en alquiler y de su administración, incluyendo la gestión del alquiler, la resolución de incidencias, el trato con los inquilinos y la revisión periódica.
¿Puedo comprar varios pisos en Barcelona pensando también en mis hijos como inversión de futuro?
Sí, es posible combinar ambos objetivos: en un caso real, un cliente decidió invertir en viviendas de Barcelona bajo un doble prisma, comprando y poniendo los pisos en alquiler en el presente para rentabilizar la inversión al máximo, con la idea de que en el futuro sus dos hijos pudieran usarlos como residencia habitual.
¿Qué rentabilidad se puede obtener invirtiendo en pisos en Barcelona frente a ser copropietario de un edificio?
En un caso real, tras comprar dos pisos en la zona de las calles Mandri, Muntaner y General Mitre y ponerlos en alquiler, estos empezaron a generar rentas mejores que las que el cliente percibía cuando era copropietario de un gran edificio familiar, y por encima de lo previsto en el análisis económico inicial.
¿Qué debo tener en cuenta si vendo un edificio en Barcelona y quiero reinvertir el dinero en pisos?
Tras vender un edificio, es habitual verse en la tesitura de decidir qué hacer con el capital obtenido. En Almendros se acompaña a los clientes para ayudarles a tomar las mejores decisiones sobre cómo reinvertir ese capital, adaptándose a sus criterios y objetivos, trabajando estrechamente para identificar oportunidades en el mercado inmobiliario de Barcelona.
¿Qué aprendizajes hay que tener en cuenta antes de invertir en inmuebles en Barcelona?
Comprar varios pisos en lugar de uno más grande permite repartir mejor la inversión y reducir el riesgo; la zona elegida marca la diferencia tanto en rentabilidad como en el uso futuro del inmueble; y la compra es solo una parte del proceso, ya que la gestión posterior es clave para que la inversión funcione y se mantenga en el tiempo.
