Hay operaciones de venta de inmuebles que necesitan un plus adicional de creatividad para que lleguen al mejor de los puertos. Este es el caso de la venta de un edificio en el barrio de Tres Torres de Barcelona, la cual te relatamos a continuación.
¿Quién era el propietario del edificio en venta en Tres Torres?
La propiedad pertenecía a una familia. Varias generaciones que convivían en el mismo edificio.
La vivienda databa alrededor de los años 40 y, aunque en aspecto era parecida a una torre, tenía separaciones que dividían los diferentes pisos para los familiares que conformaban las tres generaciones (abuelos, padres e hijos).
Con el paso de los años la familia fue creciendo y llegó un momento en el que no había lugar para todos. Es entonces cuando deciden desprenderse de la propiedad.
¿Cómo contactaron con Almendros para vender el edificio?
Los propietarios eran conocidos de unos clientes nuestros de administración y gestión de patrimonios, quienes les recomendaron leer nuestra web y blog para conocer bien nuestro trabajo.
Tras la lectura de varios artículos, nos confesaron que les gustó mucho cómo gestionábamos los inmuebles y se sintieron muy identificados con la filosofía y forma de hacer que tenemos.
Entablamos una primera conversación, fuimos a conocer y valorar el edificio y, tras varias reuniones en nuestro despacho sobre las posibilidades que había, iniciamos el proceso de venta.
¿Cómo era el edificio que vendimos?
Con una ubicación privilegiada en la zona de Tres Torres en Barcelona, entre General Mitre y Vía Augusta, era un edificio a cuatro vientos de tres plantas distribuidas entre planta baja, dos plantas superiores y un semisótano.
Aunque resultaba muy funcional para la familia propietaria, el inmueble no tenía ningún valor, arquitectónicamente hablando.
Tales eran sus condiciones y prestaciones que una de las posibilidades era tirarlo y volverlo a levantar de nuevo. El aprovechamiento urbanístico que tenía el solar era mucho menor del que permitía la normativa urbanística, era mínimo y construir de nuevo era la mejor forma de rentabilizar la venta al máximo.
¿Qué posibilidades había en la venta?
Para los propietarios era su primer contacto con el mundo inmobiliario. No tenían experiencia en este tipo de operaciones y vinieron a vernos sin tener nada claro respecto cómo vender el edificio.
Su primera idea era vender el inmueble a alguien que pudiera darle el mismo uso, un núcleo familiar. Aún teniendo esto en cuenta, para nosotros lo más importante siempre es garantizar el máximo valor de venta a nuestro cliente.
En esta línea, tras estudiar en profundidad la operación y confirmar que el aprovechamiento urbanístico que tenía era mucho menor de lo que se podía hacer, les propusimos que lo mejor era hacer un proyecto que contemplaría tirar el edificio al suelo, y construir de nuevo, con ello el valor de venta de la operación sería mucho mayor, y el nuevo edificio estaría más acorde a los tiempos actuales.
En el nuevo edificio podrían haber hasta ocho o nueve pisos y una planta baja.
¿Cuál fue el paso a paso de la venta del edificio?
Análisis urbanístico
Antes de plantear cualquier escenario, lo primero fue ocuparse del análisis urbanístico para ver las diferentes opciones que tenía el inmueble.
De la mano de nuestros arquitectos colaboradores, se hizo el estudio que determinó el aprovechamiento urbanístico del edificio en ese momento para poder valorar la operación de venta.
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Gestión de documentación
En esta fase, estuvimos analizando toda la documentación y realizamos los trámites para ponerla al día.
Por nuestra parte nos encargamos de solventar la situación poniendo al día la resolución de las partes de la herencia que no se habían tramitado.
Valoración del edificio preventa
Con todo analizado, hicimos una propuesta de valoración y firmamos la nota de encargo para proceder a la venta del inmueble.
En este punto, la propiedad nos hizo saber que querían evitar cualquier tipo de malentendido o desacuerdo entre ellos, y que tampoco tenían intención de realizar ninguna inversión para poder llevar a cabo la venta, más allá de lo necesario para poner en orden la documentación.
El anteproyecto
Así pues, decidimos que nosotros asumiríamos los costes de realización del anteproyecto. Con esta inversión, nos aseguramos de que la rentabilidad para la propiedad y para nosotros es la óptima consiguiendo el máximo beneficio para ambos.
Por nuestra parte, esa inversión se recupera en el momento de la venta, descontándolo como parte de gastos inherentes asociados. Para el cliente, en algunas ocasiones, es un alivio no tener que hacer un desembolso, y corroborar que hay alguien con experiencia que vela por sus intereses, delegándonos así una total confianza.
Esta fase de la operación la realizan un equipo de arquitectos colaboradores, y tiene una duración aproximada de tres semanas.
La comercialización del edificio para venderlo
Antes de iniciar el proceso de búsqueda del mejor comprador es muy importante saber qué producto vendes. De este modo, será más sencillo identificar al comprador ideal.
Antes de iniciar la comercialización pensamos muy bien cómo enfocarla. Teníamos dos frentes abiertos, un promotor o un Family Office.
Al tratarse de un producto no muy grande, con posibilidad máxima de hacer 8/9 unidades de tamaño medio, finalmente lo enfocamos a un comprador parecido al original a quien pudiera encajarle la tipología de edificio.
Encauzados por la ubicación en la que se encontraba el edificio, nos reunimos con un par de Family Offices y, finalmente, dimos con el comprador ideal.
Proyecto en mano, los nuevos propietarios destinaron el inmueble a su propio uso y disfrute. Redujeron el espacio de ocho pisos a seis, pero más grandes. Los dos más grandes para los padres, otros dos para los hijos, y otros dos para alquiler.
¿Qué destacamos en esta venta inmobiliaria?
El reto principal de esta operación venía determinado por la multitud de personas que formaban la propiedad. Es decir, además de conseguir convencerles sobre que nuestra propuesta era la que más les beneficiaria, se añadía la dificultad de que 13 personas se pusieran de acuerdo.
Para nosotros, la mejor opción era demoler el edificio y construir uno nuevo. Que apostaran por este proyecto fue todo un reto.
En relación con la venta, confiaron en nuestras recomendaciones y se optó por vender a un grupo familiar en vez de ir a un promotor para desarrollar todo el proyecto.
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