Una de las especialidades del equipo de agentes inmobiliarios de Almendros es la venta de edificios . Tanto es así, que incluso disponemos de una guía para vender edificios en Barcelona la cual ponemos a disposición de todos nuestros clientes.
De todas las operaciones de venta que hacemos, llaman especialmente la atención aquellas en las que la clave de éxito es ofrecer un asesoramiento personalizado que va más allá de la simple intermediación.
Este es el caso de la de venta de un inmueble en el barrio de Gracia de Barcelona, que te vamos a explicar a continuación.
¿Cómo era el edificio que vendimos en Gràcia?
La operación giró en torno a un edificio construido en los años 30 del siglo pasado, con varias fases de remodelaciones y ampliaciones posteriores en los 60 y 70.
Al principio el inmueble contaba con una planta baja, típica del barrio de gracia, en la que su propietario tenía un taller de electrónica.
A medida que la empresa creció, fue ampliando y construyendo plantas superiores.
¿Cuál era el estado del edificio antes de la venta?
Debido a su construcción faseada, el edificio se caracterizaba por tener estilos y usos variados. No obstante, conservaba una homogeneidad destacable. Las diferentes plantas estaban bien integradas, y el espacio resultaba armónico y agradable.
En el momento de la venta, la planta baja era un trastero y en las plantas de encima había empresas alquiladas; oficinas, talleres para diseñadores textiles, empresas creativas e incluso alguna vivienda.
En cuanto al estado de conservación, el edificio estaba viejo, pero bien cuidado. Tenía grandes ventanales, con mucha luz, que creaban esta sensación tan acogedora.
En definitiva, necesitaba obras de rehabilitación en interiores, pero se podía aprovechar muy bien el envolvente. Tenía grandes posibilidades.
¿Quién era el propietario del edificio y por qué quería venderlo?
La propiedad perteneció originalmente a un emprendedor que inició su negocio en los años 30. Más tarde le seguiría una segunda generación y, por último, una tercera que fue la que decidió vender.
En este punto, ya había dos ramas familiares, cada parte con sus intereses y ocupaciones (lo mismo que sucedía en este otro edificio que también vendimos en Barcelona).
Sospechaban que le estaban sacando poca rentabilidad al inmueble, así que consensuaron que lo mejor era vender. Fue entonces cuando contactaron con nosotros y, tras un primer estudio, les confirmamos que sus inquietudes eran ciertas, y que al edificio se le podían sacar muchas más rentas.
Entre las distintas opciones que barajamos, propusimos hacer una reconversión del edificio, manteniendo la propiedad y seguir explotándolo. Tras valorarlo prefirieron vender y desvincularse, aunque estuvieron de acuerdo en desarrollar un proyecto previo gracias al que pudieran obtener mayor beneficio en la venta.
¿Cuáles eran los retos de esta venta inmobiliaria?
El reto principal era darle salida al gran volumen que había edificado, previa homogenización de los usos. Para ello, se desarrolló un proyecto de reforma y mejora que añadiría valor al inmueble para un futuro comprador, y en paralelo, se gestionaron todos los permisos y licencias de obra junto con el proyecto arquitectónico.
¿Cómo se remodelaría el edificio?
Si conservábamos la fachada, como era perceptivo, las posibilidades no eran tantas. Así que, tras plantear distintas vías, vimos que la que más convenía económicamente era hacer una especie de coworking. Una idea que, por el estilo del inmueble y el uso que se le estaba dando, tenía mucho sentido.
El proyecto consistió en crear una zona de espacios comunes en la planta baja y dedicar de la primera a la cuarta planta a oficinas.
Cada una de las plantas superiores se dividiría en cuatro espacios iguales, quedando una zona central para la escalera y el ascensor. Dos de las entidades darían a la calle y las otras dos a un patio interior, por lo que todas tendrían luz natural.
Aunque el planteamiento estaba desarrollado, la obra antes de la venta simplemente consistió en dejar estas cuatro plantas divididas, en un único espacio, para que el nuevo propietario pudiera terminarlo como quisiera.
Pensando en el uso que se le iba a dar, también se desarrolló un parking en el sótano, donde antes había un gran trastero, modificando parte de la fachada para poder hacer los accesos.
El paso a paso de la venta del edificio en Gracia
La venta fue un proceso que se dilató aproximadamente dos años. Una vez el cliente nos transmitió su duda sobre la rentabilidad del inmueble, hicimos un primer estudio para confirmar la sospecha y ver hacia qué dirección era más conveniente seguir.
Con todas las cartas sobre la mesa empezó el proceso de venta que te narramos a continuación.
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El estudio arquitectónico
Lo primero que hicimos fueron distintas valoraciones para ver de qué modo obtener mayor rentabilidad para los propietarios.
La idea de la que más convencía contemplaba hacer un coworking, dejando una zona común abajo y dividiendo las 4 plantas superiores para alquilarlas a diferentes inquilinos.
Aunque con alguna modificación, esta idea terminó siendo la que desarrollamos. Un espacio para empresas creativas, con grandes zonas abiertas para trabajar en equipo: zona con taller, zona de escritorios, espacios comunes, etc.…
Viabilidad y gestión de permisos
Una vez tomada la decisión por parte del cliente, nuestro equipo técnico y de arquitectos se encargaron de gestionar todos los permisos que se necesitarían para llevar a cabo el proyecto.
Pese a no ser una obra ejecutada por el vendedor, era primordial dejar todo listo y facilitar cualquier trámite al posible comprador para la rehabilitación del edificio. De este modo, el inmueble se revalorizaría.
Búsqueda de un comprador
Cuando nos dieron los permisos empezamos a tocar a posibles compradores a los que podía encajarles. Cabe decir que cuando se trata de vender inmuebles de este tipo, normalmente ya tenemos un perfil claro de a quién dirigirnos.
Este tipo de operaciones NO se publicitan en ningún portal. Es a través de contactos y de relaciones, que damos con los compradores finales.
La venta del edificio
Aunque existían varias posibilidades, el edificio finalmente se vendió a un único comprador, una empresa familiar que lo compró como inversión, para alquilar cada espacio por separado.
Tras la compra nos confiaron gestión de los alquileres.
La decisión sobre la rehabilitación, y el hecho de entregar un proyecto acabado, generó un 25% más de importe de venta a las familias propietarias.
¿Qué podría haber salido mal en esta venta inmobiliaria?
Siempre intentamos sacarle el máximo valor a cualquier inmueble que vendemos en exclusiva. Para ello, estudiamos su estado y pensamos en todo lo que podría llegar a ser.
En paralelo, nos aseguramos del punto máximo de inversión que puede alcanzar el cliente y el tiempo del que dispone.
Con este modus operandi, viendo los pros y los contras con claridad, el riesgo se reduce. Pero claro, siempre hay factores externos que pueden hacer tambalear una idea inicial.
Los permisos
En el caso concreto de esta operación, podríamos habernos encontrando con que la idea que teníamos en mente no era la mejor para desarrollar en ese espacio.
La experiencia nos impulsa a ver cualquier propuesta alcanzable y a veces la realidad no nos permite seguir con ella. Lo que para nosotros es un proceso lógico puede torcerse por la concesión de permisos y licencias necesarios para llevarlo a cabo.
Las administraciones públicas suelen ser el punto más impredecible. Por eso es bueno contar con un equipo de técnicos y arquitectos experimentado.
El tiempo
Si la obtención de permisos hubiese corrido a cargo del comprador, es muy probable que la operación se hubiera dilatado en el tiempo y la rentabilidad hubiese bajado tanto para vendedor como para comprador.
Reflexiones finales
Aunque con algunas modificaciones, la primera idea que propusimos de hacer un coworking fue la que finalmente se terminó desarrollando.
A pesar de suponer mayor tiempo, la propiedad obtuvo un 25% más, incluyendo la inversión que hicieron para la rehabilitación de algunas zonas.
Fue una operación especial porque hay pocos inmuebles de este tipo en la zona de Gracia y, además, salió muy bien para ambas partes.
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