cambiar estatutos comunidad

¿Son válidos los acuerdos aprobados en junta contrarios a los estatutos de la comunidad?

Esta pregunta suele surgir en comunidades donde los propietarios quieren emprender ciertas acciones, por distintos motivos, contrarias a los estatutos.

En este sentido, aunque la ley general lo permita o no diga nada en contra, hay que cumplir lo dictado por los estatutos de la comunidad.

Cambios en los estatutos de una comunidad de propietarios

Tres casos concretos:

  1. Muchos locales, según los estatutos, están exentos de pagar gastos de escalera, ascensor, luz… y, algunas veces, pasa que los vecinos no están de acuerdo y quieren que los locales contribuyan a sufragar los gastos comunitarios. ¿Qué se puede hacer al respecto?
  2. En las plantas bajas, suelen estar instaladas las cocinas de muchos restaurantes cuya salida de humos está en los patios interiores del edificio. Los propietarios, cansados de los olores quieren prohibirlas, pero los estatutos se lo impiden. ¿Cómo nos deshacemos de los malos olores?
  3. Muchos estatutos no especifican nada respecto a si puede haber o no pisos turísticos en la comunidad. ¿Cómo se puede evitar que aparezcan en el edificio?

La respuesta a las tres preguntas de los tres casos planteados es:

Modificando los estatutos de la comunidad.

¿Cómo?

  • La modificación de los estatutos debe constar por escrito dentro del orden del día de la reunión de vecinos, ordinaria o extraordinaria.
  • En el orden del día debe especificarse qué artículo de los estatutos está sujeto a modificación.
  • El cambio debe ser votado por todos los propietarios, y solo será aprobado si obtiene cuatro quintas partes de votos a favor.

Para finalizar, nos gustaría apuntar que es muy importante que el administrador de la finca conozca muy bien los estatutos de la comunidad para proteger los intereses de todos los copropietarios.

voto morosos de una comunidad

¿Pueden los morosos de una comunidad votar en las juntas?

Se considera moroso de una comunidad a un propietario con recibos pendientes de pago, tanto ordinarios como extraordinarios.

morosidad inmobiliaria barcelona, fincas almendrosSolo con que deba un recibo ya se considera moroso (o deudor) a efectos de lo que te explicamos a continuación.

La pregunta a la que hacemos referencia en el título, es una duda suele surgir en las reuniones de comunidad en las que:

  • se tiene que votar algún tema importante, y se necesita algún tipo de mayoría para llegar a un acuerdo entre propietarios.
  • y también en aquellas en las que no habiendo temas importantes que votar, la presencia del deudor genera cierta “incomodidad” por parte del resto de propietarios.

El artículo 553/24.1 explica que tienen derecho a votar cuando se reúna la junta, los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad.

A no ser que se paguen las deudas pendientes antes de que se celebre la junta, al inicio de la misma el administrador debe comunicar quién es moroso en el momento de la convocatoria.

Es en ese momento cuando se determina quién puede o no votar. Si alguno de los asistentes tiene deudas, tendrá derecho de voz pero no de voto.

Si quieres saber más sobre temas relacionados con conflictos habituales en comunidades, en el siguiente artículo te explicamos y damos soluciones a varios:

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Esperamos haber resuelto tus dudas sobre este tema. Recuerda que si tienes cualquier otra que quieras que contestemos en este blog, solo tienes que enviárnosla a través del formulario de contacto.

¿Podemos alquilar la vivienda de la portería?

Cuando las comunidades de propietarios necesitan reducir gastos anuales, son muchas las que deciden prescindir de la figura del portero / portera.

De hecho, en este otro artículo, ya te explicamos el paso a paso que seguir para proceder a su cese:

Ahora que no tenemos portero ¿qué podemos hacer con su piso?

En este sentido, una vez despedid@, muchas comunidades se plantean (o les planteamos) la opción de alquilar la vivienda de la portería.

El objetivo es obvio:alquilar el piso de la portera

Generar ingresos para la comunidad, que puedan ser destinados a afrontar derramas o rebajar aún más la cuota mensual.

Pero ¿es posible hacerlo?

La respuesta es sí, con matices…

 

En muchas fincas, el piso del portero está ubicado en la planta parking o en la zona del terrado (en zonas comunes) y no dispone de cédula de habitabilidad.

Pues bien:

  • Solo se podrá alquilar como vivienda si el piso tiene célula de habitabilidad.
  • Y si no la tiene, será preferible arrendarla como oficina o estudio donde también se pueda dormir.

¿Cómo alquilar el piso del portero como vivienda?

En el caso de que se quiera alquilar el piso del portero como vivienda, se deben cumplir dos condiciones:

  1. Que en una reunión de propietarios se haya decidido mediante votación, con la mayoría correspondiente (cuatro quintas partes a favor), la desafectación del elemento común.
  2. Que el Ayuntamiento lo permita a nivel administrativo, según la densidad.

alquilar piso del porteroAhora bien, es importante que sepas que los trámites para conseguir la célula de habitabilidad son bastante costosos desde un punto de vista económico, y tardan un tiempo en conseguirse.

Llegado el caso, y como nos ha sucedido en varias comunidades, nosotros nos encargamos de todos los trámites administrativos.

Es por este motivo que solemos aconsejar que, si no se necesita vender la vivienda para sufragar una derrama importante, mejor ponerla en alquiler como estudio u oficina y no como vivienda.

Con ello se evitan costes, y se agiliza la generación de ingresos para la comunidad.

Si quieres saber más, te recomendamos que leas el siguiente artículo, donde la venta de la vivienda del portero jugó un papel crucial en uno de nuestros casos de éxito:

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Esperamos que esta lectura haya aclarado cualquier duda que tuvieras sobre esta temática.

De no ser así, contáctanos para que podamos solventarte cualquier inquietud al respecto.

pagar gastos elementos comunes finca

¿Quién ha de pagar los gastos de elementos comunitarios de uso privativo en una finca?

La pregunta referente a quién ha de pagar los gastos de elementos comunes de uso privativo, es frecuente en:

  • comunidades de vecinos cuyo uso de la terraza, azotea o patio interior, está asignado a uno de los inmuebles (normalmente al ático o a un bajos), debido a que solo se puede acceder a través de ellos.

servicios administracion de fincasEn este sentido, es importante señalar que tanto las terrazas como las azoteas son elementos estructurales del edificio y suelen desgastarse con el paso del tiempo, los fenómenos atmosféricos y también con el uso.

La ley es muy clara: todos los gastos para rehabilitar o mantener los elementos comunes del edificio tienen que ser pagados por todos los propietarios, según su coeficiente, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario.

Por otro lado, la ley no contempla los daños por mal uso. Por lo tanto, si existieran, quien tiene que pagarlos es el propietario del piso que disfrute la zona privativa.

Dicho mal uso deberá ser determinado por un técnico imparcial que realice un peritaje.

Algunas veces, aunque no es frecuente, puede pasar que los desperfectos en terrazas y patios sean provocados por una combinación de los dos factores (mal uso y desgaste), en este caso la comunidad y el propietario en cuestión deberán ponerse de acuerdo.

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¿Tienes alguna duda sobre este tema u otros relacionados? ¿Quieres que la contestemos en este blog?

Envíanosla y la incluiremos en nuestro calendario de próximo artículos.

 

cambiar administrador de fincas

¿Podemos despedir al portero de la comunidad?

En algunas reuniones de comunidad de propietarios, nos suelen hacer una consulta relacionada con cómo prescindir de los servicios del portero de la finca.

Los motivos pueden ser diversos, pero hay dos que suelen repetirse y son bastante obvios:

  1. La comunidad no está contenta con el trabajo que realiza su portero actual y quieren contratar a otro o, directamente, despedirlo y buscar otra fórmula.despedir al portero de comunidad
  2. La comunidad quiere ahorrarse gastos comunitarios, y tener a un portero contratado, es una de las mayores partidas del presupuesto anual de la finca (*).

(*) Sobre este segundo punto, destacar que prescindir del portero puede suponer un importante ahorro, de entre 24 a 30 mil euros anuales aproximadamente. Hoy en día, las nuevas tecnologías por un lado, y la subcontratación de estos servicios por otro, reducen considerablemente estos gastos.

¿Cómo despedir al portero de la comunidad?

Lo primero que debes saber es que, para cesar al portero de la finca, se necesita la mayoría simple de votos de la comunidad (la mitad más uno).

Ahora bien, debes tener en cuenta dos aspectos importantes relacionados con el tipo de despido y sus implicaciones:

  1. Por causas objetivas: son las que hacen referencia al mal desempeño de las funciones del portero. En este caso, se tendría que abrir un expediente disciplinario, con sus correspondientes avisos y se deben aportar pruebas. La indemnización suele ser menor.
  2. Por causas subjetivas: simplemente se decide prescindir del servicio. En este caso la indemnización es mayor y la comunidad no podrá contratar a otra persona, si se desdijera, en los siguientes 24 meses. Si el portero puede demostrar que se ha contratado a otra persona, este debería ser readmitido e indemnizado.

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Esperamos haber respondido a tus dudas relacionadas con este tema.

¿Tienes alguna otra consulta inmobiliaria que te gustaría que contestáramos en este blog? Envíanosla a través del formulario de la web y la incluiremos en la lista de temas que iremos abordando.

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pago de obras en fincas

¿Debe el inquilino pagar obras de mejora en la finca?

PAGO DE OBRAS EN FINCAS.

 

¿Si en la finca están haciendo obras, puedo imputarle al inquilino de la vivienda la parte proporcional?

Esta pregunta nos la suelen hacer propietarios a los que administramos pisos y fincas, que están a punto de ser reformadas o de sufrir una importante obra.

¿Distinguir contratos de arrendamiento para saber quién paga obras?

Para responder a la pregunta, primero, hay que estudiar lo que han previsto las partes en el contrato, y además debemos distinguir entre contratos de arrendamiento anteriores y posteriores al 1 de enero de 1995.

1- Los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 obligan al propietario a cubrir los gastos de todas las obras que se hagan en la finca.reformas-fincas

2- Por su parte, en los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 hay que distinguir si las obras son de mejora o de conservación.

  • Si son obras de mejora no se pueden repercutir al inquilino, y las tiene que asumir el propietario.
  • Si son obras de conservación, se puede repercutir el 12% anual del coste que le haya supuesto al propietario, con un tope máximo del 50 % de la renta mensual que esté pagando el inquilino.

Lo anterior es aplicable sólo para los contratos vigentes cuando entró en vigor la LAU 1964.

Para el resto de contratos, este incremento sólo se aplica si se pactó en el contrato de forma expresa.

¿Qué son obras de conservación de una finca?

En general, se entiende como obras de conservación todas aquellas relacionadas con la preservación del edificio, evitando su deterioro provocado por el paso del tiempo.

Ejemplos de lo anterior son:

  • Rehabilitación de la fachada.
  • Impermeabilización de la azotea por provocar humedades.
  • Refuerzos estructurales en bigas.
  • Cambiar la instalación eléctrica del edificio.
  • Cambiar el motor del ascensor por estar estropeado.

¿Qué son obras de mejora de una finca?

Por otro lado, en general se consideran obras de mejora todas aquellas que tienen que ver con un mantenimiento cosmético de la finca, como pueden ser:

  • Pintar la escalera.
  • Cambiar la luminaria de la escalera.
  • Cambiar la cabina del ascensor por estar anticuada.
  • Cambiar el pavimento de la escalera.

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Si tienes dudas sobre estos temas, también te puede interesar leer este otro artículo en el que te explicamos quién debe pagar qué repaciones en pisos alquilados.

Cualquier otro tipo de consulta relacionada, puedes hacérnoslas a través del formulario de contacto de la página web. La responderemos próximamente aquí.

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subrrogacion alquiler renta antigua

¿Quién puede subrrogarse en un contrato de alquiler de renta antigua?

SUBRROGACIÓN ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA.

 

Tengo un contrato de renta antigua, ¿puede subrogarse el cónyuge o el hijo del arrendatario, cuando éste fallezca?

La pregunta anterior, nos la suelen hacer propietarios a quienes administramos y gestionamos alquileres, una vez el titular del contrato de una de sus viviendas fallece.

¿Quién puede subrrogarse en estos contratos?

Los contratos conocidos normalmente como “contratos de renta antigua” son aquellos contratos de alquiler firmados con anterioridad a 9 de mayo de 1985.

Suelen ser contratos de alquiler con rentas muy por debajo de los precios de mercado actuales.

subrrogaciones contratos renta antiguaQuieren saber si fallecido el titular del contrato de arrendamiento, el piso queda libre y por tanto pueden alquilarlo a precio de mercado.

Pues bien, cada caso de subrogación debe ser estudiado en particular, pero en general:

a) si el arrendatario fallecido convive con su cónyuge, éste tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento, subrogándose con las mismas condiciones.

b) Asimismo, una vez fallecido el cónyuge subrogado, los hijos del arrendatario también podrían tener derecho de subrogación, si se cumplieran determinadas circunstancias previstas en la LAU, y esta subrogación puede llegar a durar hasta el fallecimiento del subrogado en determinados casos

¿Cómo subrrogarse en un contrato de renta antigua?

Para poder subrogarse, el subrogado debe comunicar al arrendador que ha fallecido el titular del contrato antes de los 90 días posteriores al fallecimiento.

Debe, así mismo, adjuntar el certificado de defunción y la documentación que exige la LAU, mediante burofax o carta certificada.

Hecho lo anterior, automáticamente el cónyuge o hijo pasa a ser el nuevo arrendatario del contrato de alquiler.

De no ser así, pasados los 90 días el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato.

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Esperamos que esta explicación haya resuelto tus dudas sobre este tema.

En caso de seguir teniendo o querer que en este blog resolvamos alguna otra pregunta inmobiliaria que tengas, envíanosla y la contestaremos en las próximas semanas.

 

 

quien paga reparaciones pisos alquilados

¿Qué reparaciones he de pagar como propietario de un piso?

¿Quién paga las reparaciones de un piso alquilado? Esta es la pregunta del millón; la suelen hacer propietarios que tienen viviendas o locales alquilados, y también inquilinos.

ley arrendamientos urbanos 1994La ley de arrendamientos urbanos de 1994, señala en su artículo 21 punto 1 que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

No obstante, el mismo artículo, en su punto 4 señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Entonces, ¿quién paga? ¿El propietario o el inquilino?

Como la ley no está bien definida y no hay ninguna sentencia clara al respecto, ni jurisprudencia que ayude a saber qué hacer con la máxima objetividad,…

… se debe estudiar cada caso por separado y actuar en consecuencia.

Según nuestra experiencia, los propietarios, como es lógico, están más dispuestos a pagar las reparaciones si…….

  • El inquilino paga puntualmente los recibos de alquiler, sin devoluciones.
  • El inquilino conserva la vivienda en buen estado.
  • El inquilino tiene una buena convivencia con el resto de vecinos del edificio.
  • El inquilino no está reportando incidencias constantemente.

Eso quiere decir que la misma intervención, puede tener resultados distintos en función del tipo de inquilino que haya en la vivienda.

Veamos algún ejemplo habitual para ayudarte a entenderlo mejor.

Ejemplo 1: ¿Quién paga si se estropean las tuberías?

Hay un escape en el baño; las tuberías que pasan por dentro de las paredes y no se ven a simple vista, se han reventado. En este caso puede haber dos opciones:quien paga reparacion tuberias rotas

  1. El inquilino ha intentado colgar un espejo en el baño y al hacerlo ha tenido la mala suerte que ha taladrado la tubería.
  2. Las tuberías son viejas y han acabado por desgastarse y romperse.

En este caso es claro: en la opción (1) los costes de la reparación serán sufragados por el inquilino, mientras que en el caso (2), será el propietario quien deba pagarlos.

Ejemplo 2: ¿Quién paga cuando se rompe un grifo?

El grifo de la cocina se ha roto y no sale agua. En este caso nos haríamos preguntas:

  • ¿Cuántos años tiene el grifo?
  • ¿Hace mucho que se cambió?
  • ¿El inquilino nos pide siempre reparaciones?

Si al responder las preguntas determinamos que el grifo se ha roto por culpa de un mal uso, la sustitución de éste deberá recaer en el inquilino.

Por el contrario, si el grifo tenía bastantes años de antigüedad y el inquilino no acostumbra a reportar muchas incidencias, será el propietario quien asumirá el coste del cambio de grifo.

Ejemplo 3. ¿Quién debe pagar una caldera que no funciona?

La caldera de una vivienda es siempre es un elemento controvertido en cuanto a quién paga sus reparaciones o su sustitución.

quien paga caldera piso alquilerEs habitual que cuando se estropea haya problemas entre propietario e inquilino ya que las calderas cuestan bastante dinero.

Para evitarlos, nosotros siempre obligamos, por contrato, a contratar un servicio de mantenimiento de la caldera.

Este suele incluir revisiones de mantenimiento, mano de obra y garantía en las reparaciones, junto con asistencia inmediata y el mejor precio en los materiales.

De este modo garantizamos que la caldera siempre está vigilada y, en el caso de que se deba cambiar, si no se ha cumplido con el contrato, el propietario no está obligado a sufragar los gastos de su cambio, y por ende será el inquilino quien deba hacer frente a los mismos.

El valor de una buena intermediación en la gestión y administración inmobiliaria

En estos casos que te hemos comentado, así como en muchos otros que suceden cada semana (piensa que en Almendros administramos cerca de 2.000 viviendas por lo que casuísticas hay muchas), nuestro trabajo siempre es arbitrar entre las dos partes, para intentar evitar que hayan conflictos entre propietarios e inquilinos….

…. algo que no está siempre en nuestra manos.

La intermediación, la experiencia y la óptima gestión, son claves para encontrar soluciones (que no siempre gustan a todos por igual), evitar que los temas se eternicen, y propiciar que las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios sean fluidas y cordiales.

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Esperamos esta lectura te haya servido de ayuda. Recuerda que en caso de necesitarlo, y ser cliente, puedes consultarnos cualquier otra sobre esta casuística.

Así mismo, seas o no cliente, te invitamos a que nos envíes a través del menú de contacto cualquier duda o consulta inmobiliaria que te gustaría respondiéramos en este blog.

La incluiremos en nuestra lista, y la contestaremos con la máxima celeridad.

Por último, recordarte que si quieres estar al día de nuevos consejos inmobiliarios, puedes seguirnos en Linkedin o Google + donde cada semana explicamos temas de interés y máxima actualidad.

¿Qué riesgos tienes si un inquilino realquila habitaciones en webs de aquiler turístico?

Mi inquilino está realquilando habitaciones y lo está publicando en páginas de alquiler de apartamentos de uso turístico. Su contrato lo impide, ¿pueden multarme como propietario?

Esta es una de las preocupaciones más frecuentes en ciudades como Barcelona, en las que el Ayuntamiento se ha puesto serio con el control del alquiler de viviendas turísticas.

La pregunta del encabezado, nos la suelen hacer propietarios que dudan si alquilar su vivienda habitual, por miedo a que el inquilino la realquile en su totalidad, o alguna de sus habitaciones, y con fines turísticos.

Pongámonos en antecedentes…

IVA alquilerActualmente, en Barcelona no se conceden licencias para apartamentos turísticos y, además, los alquileres están subiendo de precio en toda la ciudad.

Esta coyuntura, junto con el rendimiento extra que generan este tipo de alquileres para turistas, provoca que muchos inquilinos se arriesguen a anunciar la vivienda alquilada o alguna habitación de ésta, en páginas de alquiler turístico, a pesar de que no tengan la licencia correspondiente.

Se han dado casos, incluso, de personas que alquilan una vivienda con el fin de realquilarla y hacer negocio con los turistas que se sienten seducidos por el encanto de Barcelona.

El Ajuntament de Barcelona intenta vigilar muy de cerca los pisos turísticos sin licencia y en el caso de que detecte alguno, el propietario puede ser multado por valor de hasta 30.000€.

Si eres propietario de un inmueble y te encuentras en esta situación, no te preocupes, pues en caso de sucederte existe una solución.

La solución…

Si puedes demostrar que:

  • tienes la vivienda alquilada a un tercero,
  • que hay una fianza depositada en el INCASOL,
  • que se ha pagado el correspondiente Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados,
  • que existen recibos de alquiler a nombre del inquilino, etc…

… entonces el Ayuntamiento de Barcelona archiva el caso, y la responsabilidad gira hacia el inquilino.

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Esperamos haber resuelto tus dudas respecto a este tema.  Recuerda que si tienes cualquier otra duda inmobiliaria, nos la puedes consultar utilizando el menú de contacto.

¿Cuál es el plazo mínimo por el que he de hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Nos suelen hacer esta pregunta propietarios a los administramos inmuebles, que están interesados en alquilar una vivienda y, debido a que existen muchos rumores sobre el tiempo mínimo de un contrato de alquiler, no saben exactamente qué hacer en relación con este tema.

Con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el plazo mínimo de alquiler de una vivienda es de 3 años.

No se pueden hacer contratos de alquiler por menos de este tiempo.

Aunque el contrato, por el motivo que sea, estipule que el contrato es de dos años, por ejemplo, el inquilino tiene derecho a quedarse viviendo en el inmueble tres años desde el momento en que se firma el contrato.

plazo alquiler viviendas

Por otro lado, la ley no estipula plazos máximos. Esto quiere decir que el pazo máximo que un inquilino puede vivir en un inmueble es el que acuerde con el propietario.

En el caso de que hablemos de alquileres distintos al de vivienda habitual (es decir, alquileres de viviendas que no son de uso cotidiano como, por ejemplo, apartamentos de temporada o segundas residencias), o de locales, oficinas, aparcamientos, terrenos, etc. la ley especifica que el plazo mínimo lo estipulan arrendador y arrendatario.

Para este tipo de bienes inmuebles no existe plazo mínimo ni máximo en cuanto al alquiler

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Esperamos que esta respuesta haya esclarecido tus dudas. Si tienes cualquier otra que quieras que respondamos aquí, envíanosla a través del formulario de contacto.